پیش بینی وقوع رکود شدید در بازار مسکن

بورس24 : شواهد و متغیرها در بازار مسکن بیان می کند سال آینده هم معاملات خرید و فروش و هم ساخت و ساز خانه به رکود خواهد رفت.

برخی کارشناسان حتی با پیش بینی بدبینانه درباره بازار مسکن سال آینده معتقدند یکی از شدیدترین رکودها دامن این بازار در سال آینده را خواهد گرفت.با این حال با توجه به برنامه و سیاست هایی که بتازگی از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی اتخاذ شده است، گزینه محتمل آن است که شدت رکود ساخت و ساز کمتر از رکود معاملات مسکن باشد.

سال آینده بال عرضه یا همان موتور ساخت و ساز قرار است با حمایت دولت به شکل واگذاری زمین با قیمت ارزان و بدون دریافت بهای آن در ابتدا به انبوه سازان، روشن بماند. دولت از بانک ها خواسته است 7 هزار میلیارد تومان برای ساخت حداقل 200 هزار واحد مسکونی جدید در شهرهای کشور اختصاص دهند و آن را به صورت تسهیلات با نرخ سود 9 درصد و به صورت بدون سپرده گذاری به سازنده ها و پیمانکارانی که در طرح بازآفرینی مشارکت می کنند پرداخت کنند.

طی سه سال گذشته سازنده ها در اولویت دریافت تسهیلات بانکی نبودند بلکه خانه اولی ها و سایر خریداران مسکن به تسهیلات بانکی دسترسی داشتند.

وزیر سابق راه و شهرسازی اعتقاد داشت : رونق مسکن از کانال تقویت بنیه مالی خریداران بوجود خواهد آمد و اگر خریداری در بازار مسکن حضور نداشته باشد هر چقدر ساخت و ساز افزایش پیدا کند، مازاد عرضه کمکی به آینده بازار نمی کند بلکه باعث افزایش خانه های خالی و ورشکستگی سازنده ها خواهد شد.

سال های 90 تا 92 ساخت و ساز هم در تهران و هم در کشور رکورد زد. در تهران تعداد پروانه های ساختمانی صادره از 100 هزار واحد همیشگی به 200 هزار واحد در سال رسید و در کشور نیز از 700 هزار واحد در سال طی سال های قبل از آن به یک میلیون واحد در سال افزایش یافت. اما نتیجه آن شد که به دلیل عدم افزایش سقف وام خرید مسکن تا سال 92، معاملات مسکن در سال های 93 و 94 وارد رکود شدید شد و به رشد تعداد خانه های خالی و گرفتار شدن سرمایه گذاران ساختمانی در تله عرضه انبوه منجر شد.

بنابراین اگر در سال آینده، سیاست یک طرفه برای بازار مسکن اتخاذ شود و به اجرا دربیاید، بازار مسکن باز هم با رکود سنگین و این بار سنگین تر از دوره قبل مواجه خواهد شد.در ماه های گذشته از سال جاری، رشد ساخت و ساز مسکن در تهران کاهش پیدا کرد.

بهار امسال تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری 30 درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرد اما این نرخ رشد در تابستان نزولی شد و تعداد واحدهای مسکونی که ساخت آن ها در دومین فصل از سال جاری کلنگ خورد تنها 12 درصد نسبت به تابستان سال 96 افزایش یافت.

سازنده ها باید بتوانند واحدهای نوساز خود را در بازار بفروشند تا با منابع نقدی آزاد شده از این محل قدرت ساخت و ساز جدید را به دست بیاورند. در شرایطی که معاملات خرید و فروش واحد مسکونی در تهران به حالت شبه تعطیل درآمده است و طی 30 روز به اندازه 15 روز یک ماه عادی، معامله صورت می گیرد، امکان دسترسی سازنده ها به منابع نقد برای تعریف پروژه های جدید در عمل سلب خواهد شد.

گفته می شود انبوه سازان در تهران طی روزهای اخیر در صدد برآمده اند برای دریافت تخفیف در هزینه صدور پروانه ساختمانی و در امان ماندن از تعرفه های سال 98 عوارض ساختمانی، نسبت به دریافت پروانه برای ساخت وسازهای آتی خود اقدام کنند. اما چون نقدینگی کافی در اختیار ندارند قادر به انجام چنین کاری نیستند.

خریدار دست به نقد برای واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن تهران وجود ندارد.این موضوع هم به رکود بیشتر در ساخت و ساز و هم در معاملات خرید آپارتمان دامن خواهد زد.ساخت و سازهای مسکونی در تهران اگر چه طی نیمه اول امسال رشد کرد اما در پاییز و به احتمال زیاد در زمستان جاری کاهش یافته است. (آماری درباره اوضاع نیمه دوم سال ساختمان سازی هنوز منتشر نشده است)

با این حال اوضاع ساخت مسکن در برخی شهرهای کشور کم و بیش بهتر از تهران است. چون که موج جهش قیمت مسکن به برخی شهرها اصابت نکرده، معاملات خرید خانه در آنها رونق دارد و سازنده ها نیز در این بستر، مشغول ساخت و ساز با تیراژ مناسب هستند.

در 6 ماهه اول امسال بیش از 185 هزار واحد مسکونی جدید در شهرهای کشور احداث شد که 20 درصد آن سهم تهران بود. ساخت و ساز در کشور طی نیمه اول امسال 14 درصد افزایش پیدا کرده است.