ساخت و ساز در رکود است؟

بورس24 : بساز و بفروش های مسکن در تهران، برای شروع دوباره ساخت و ساز دو نگرانی دارند.

ساخت و ساز مسکن از اوایل امسال و بعد از رونق معاملات خرید خانه بسیار فعال شد و رونق گرفت اما در نیمه تابستان با کمیاب شدن مصالح ساختمانی و فروش برخی مصالح با قیمت های نجومی و همچنین گرانی شدید قیمت زمین و توقع مالکان برای افزایش سهم شان در قراردادهای مشارکت در ساخت بار دیگر ساخت و ساز به کما رفت.

در بهار امسال تعداد پروانه های ساختمانی صادره در تهران 15 درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرد. در بهار 96 تعداد پروانه ها هیچ رشدی نسبت به بهار 95 نداشت. سال 95 سال شدیدترین رکود ساختمانی در تهران اعلام شد. در تیر ماه امسال میزان رشد تیراژ خانه سازی در تهران با بالاترین میزان طی ماه های گذشته رسید. در اولین ماه از تابستان امسال تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در تهران 24 درصد افزایش یافت و ساخت 8 هزار واحد مسکونی در شهر آغاز شد. اما در دو ماه بعد از تابستان از میزان ساخت و سازهای جدید به شدت کاسته شد. در شهریور برای ساخت 6 هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی توسط شهرداری صادر شد.

طی پاییز امسال نیز ساخت و سازها با تیراژ خیلی پایین و با احتیاط بالا در حال انجام بوده است.

برخی کارشناسان تصور می کنند چون که قیمت فروش واحدهای مسکونی مناسب حال بساز و بفروش ها است در نتیجه با فروش واحدهای مسکونی، بلافاصله اقدام به مشارکت در ساخت می کنند. در حالی که حقیقت موجود در بازار مسکن کاملاً عکس این تصور است.

بساز و بفروش های بنام در برخی محله های تهران نه می فروشند و نه می سازند!

نمی فروشند چون که به دنبال قیمت بالاتر برای فروش در ماه های آینده هستند. البته برخی از این سازنده ها کاملاً نسبت به پایان جهش قیمت مسکن مطلع هستند اما چون که گزینه دیگری برای تبدیل پول حاصل از فروش واحدهای مسکونی خود به دارایی با پتانسیل افزایش ارزش ندارند، در نتیجه حاضر به نگهداری واحدهای مسکونی هستند. سازنده هایی که در این دوره از بازار تمایلی به ساخت ندارند نیز بیشتر بخاطر قیمت مصالح ساختمانی و قیمت زمین است. این دو نگرانی سازنده ها کارشان را برای دریافت پروانه ساختمانی سخت و غیرممکن کرده است.

در محله هایی که قیمت مسکن نسبت به پارسال همین موقع دو برابر شده، قیمت زمین تا سه برابر هم افزایش پیدا کرده است.

طی همه سال های گذشته میزان افزایش قیمت زمین در تهران بیشتر از قیمت مسکن بوده است.

در طول 20 سال گذشته متوسط قیمت هر متر مربع خانه در تهران 20 درصد در سال افزایش پیدا کرده است در حالی که متوسط قیمت هر متر مربع زمین با کاربری مسکونی بیش از 22 درصد رشد داشته است.

البته این متوسط سالانه طی یک دوره بلندمدت گذشته است. در برخی سال ها فاصله رشد قیمت زمین و رشد قیمت مسکن قابل توجه بوده است.

تابستان امسال متوسط قیمت زمین در تهران به متری 8 میلیون تومان رسید. در این فصل هر متر مربع خانه در تهران نیز با قیمت میانگین در حدود 7 میلیون و 900 هزار تومان معامله شد. قیمت زمین و مسکن تقریباً به اندازه هم رسیدند. قیمت زمین نسبت به تابستان سال گذشته 56 درصد جهش کرد.

از طرفی قیمت مصالح ساختمانی نیز به صورت متوسط 45 تا 55 درصد افزایش پیدا کرد.

این نرخ های رشد در هزینه خرید زمین و مصالح ساختمانی باعث شده قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران از یک میلیون و 500 هزار تومان در سال گذشته به نزدیک 3 میلیون تومان در سال جاری افزایش پیدا کند.

بساز و بفروش ها برای ساخت و ساز دوباره باید قیمت فروش واحدهای مسکونی در سال های 98 و 99 را متناسب با قیمت های فعلی ساخت تعیین کنند و این یعنی یک افزایش دوباره در قیمت که برابر نظر کارشناسان اقتصادی و مشاوران املاک، مورد قبول بازار تقاضای خرید خانه نیست.

طی دو سال آینده امکان افزایش قیمت مسکن در تهران وجود ندارد. بازار تقاضا منتظر کاهش قیمت ها است. در بدبینانه ترین حالت ممکن اگر قیمت مسکن به این زودی کاهش پیدا نکند، برای چند ماه ثابت خواهد ماند.

کاهش نرخ ارز در دو سه ماه اخیر این انتظار را شکل داده است. انتظاری که اگر در بازار مسکن برآورده نشود رکود حاکم بر معاملات مشابه سال های 92 تا 95، طولانی مدت خواهد شد.