کدام آپارتمان ها از چشم خریداران افتادند؟

بورس24 : بانک مرکزی اعلام کرد : ماه گذشته واحدهای مسکونی تا 5 سال ساخت در شهر تهران با بیشترین افت فروش همراه شد.

در ماه آذر میزان فروش واحدهای مسکونی تا 5 سال ساخت که مشاوران املاک از آنها به آپارتمان های نوساز یاد می کنند، 66 درصد سقوط کرد. در این ماه 2 هزار و 958 واحد مسکونی در این رده سنی در تهران فروخته شد در حالی که آذر ماه 96 در شرایطی که بازار مسکن تازه آماده ورود به رونق شده بود، 8 هزار و 680 واحد مسکونی در رده سنی صفر تا 5 سال ساخت در تهران خریداری شده بود. فروش خانه های نوساز در حال حاضر حتی از رکود سال 95 هم کمتر شده است. پاییز دو سال پیش –زمانی که بازار معاملات مسکن در رکود کامل قرار داشت- ماهانه 6 هزار و 200 واحد مسکونی در گروه سنی صفر تا 5 سال ساخت در تهران خرید و فروش می شد.

کارشناسان و مشاوران املاک در جمع بندی های خود درباره افت 66 درصدی فروش واحدهای نوساز معتقدند: این خانه ها به دو دلیل از چشم خریداران مسکن افتاده است. دلیل اول گرانی شدید این واحدها است و دلیل دوم نیز مقاومت فروشنده در ارایه تخفیف و همچنین ریسک سرمایه گذاری بر روی این واحدها است.

در بازار معاملات مسکن هنوز سرمایه گذار ملکی وجود دارد که برای فروش در ماه های آینده، واحد خریداری می کند. این دسته از خریداران فعلاً سراغ واحدهای نوساز نمی روند چون می دانند در ماه های آینده که رکود است، امکان فروش راحت را ندارند و مجبور می شوند در زمان فروش، هزینه افت قیمت مربوط به سن دار شدن آن واحد را متقبل شوند. از این رو، سرمایه گذاران سراغ واحدهای به قیمت رسیده می روند. واحدهای به قیمت رسیده، خانه هایی با عمر بنای بیشتر و حتی املاک کلنگی هستند که احتمال افت قیمت آنها نسبت به زمان خرید، کمتر است.

ماه گذشته حدود 1100 واحد مسکونی با عمر بنای 6 تا 10 سال ساخت در تهران فروخته شد و 950 واحد مسکونی با عمر بنای 11 تا 15 سال ساخت نیز در این شهر معامله شد. همچنین کمتر از 800 واحد مسکونی با سن بیش از 20 سال و یک هزار واحد مسکونی با عمر بنای 16 تا 20 سال ساخت، در تهران خرید و فروش شد.

واحدهای نوساز هنوز سهم بالایی از معاملات مسکن دارند اما فروش آنها با بیشترین افت نسبت به سایر رده های سنی مواجه شده است.

در پاییز سال 96 نزدیک به 50 درصد از معاملات خرید مسکن به واحدهای صفر تا 5 سال ساخت اختصاص داشت اما ماه گذشته این سهم به 43 درصد رسید.

سال 95 که رکود سنگین در معاملات مسکن باعث کاهش قیمت مسکن شد، نزدیک به 55 درصد معاملات به خرید واحدهای نوساز اختصاص داشت.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق شهر تهران در آذر ماه سال 97 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه خرید را به خود اختصاص داده است. مناطق 2 و 4 با سهم های 9 و 8 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند.

آمارهای بانک مرکزی می گوید 73 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در آذر ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شامل مناطق 5، 2، 4، 10، 14، 7، 1، 8، 15 و 11 بوده و 12 منطقه دیگر 27 درصد از کل خرید و فروش خانه را در اختیار خود دارند.

ماه گذشته متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های املاک در تهران به 9 میلیون و 550 هزار تومان رسید که نسبت به آبان امسال و آذر سال گذشته به ترتیب 4 درصد و 92 درصد افزایش نشان می دهد.

بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه یک و معادل 105 درصد و کمترین میزان رشد نیز به منطقه 12 و معادل 55 درصد تعلق دارد.

در بین مناطق مختلف شهر تهران بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 21 میلیون و 800 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن نیز با 4 میلیون و 200 هزار تومان به منطقه 18 اختصاص داشته است.

ماه گذشته قیمت مسکن در منطقه 18 به طور متوسط 75 درصد افزایش پیدا کرد.

میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر بیشتر از مناطق شمالی شهر شده است. علت آن، رشد بیشتر قیمت در مناطق شمالی طی یکسال اخیر است.

بین مناطق شهر تهران –بین جنوب و شمال شهر- رابطه مشخصی در قیمت خانه های فروشی وجود دارد. زمانی که خرید و فروش مسکن رونق می گیرد، این رونق ابتدا در شمال شهر بخاطر بنیه مالی قوی خریداران این مناطق، خود را ظاهر می کند. با رونق در این مناطق، قیمت ها نیز زودتر از مناطق پایین شهر افزایش پیدا می کند. ماه گذشته نوبت افزایش قیمت مناطق پایین بود.