حال و روز پاییزی بازار مسکن

بورس24 : معاملات مسکن در تهران کاملاً پاییزی و حتی حالت زمستانی پیدا کرده اما در دیگر شهرها تغییر فصل بازار ملک بیشتر جنبه عبور از یک تابستان داغ به یک پاییز معتدل را دارد!

کارشناسان مسکن همواره تاکید می کنند اتفاقی که در بازار مسکن تهران برای شروع رونق، عمق گیری رونق و سپس خروج از آن و ایجاد رکود شدید رخ می دهد، در آن واحد برای دیگر شهرها تکرار نمی شود. بلکه، معمولاً با نیمسال تاخیر و البته متناسب با شرایط اقتصادی بازار، به شهرهای مختلف کشور سرایت می کند.

این فرضیه در ماه های گذشته از سال 97 برای بازار مسکن کاملاً صادق بوده است و در گفته های مشاوران املاک شهرهای کشور و همچنین اطلاعات آماری از بازار معاملات مسکن قابل مشاهده است.

خرید و فروش خانه در تهران از زمستان سال گذشته رونق کرد و تعداد فروش واحدهای مسکونی در هر ماه در اواخر پارسال 15 تا 25 درصد نسبت به زمان مشابه سال 96 رشد کرد. اما در همان مقطع (زمستان 97) خرید و فروش خانه در خیلی از شهرهای کوچک و متوسط و تعدادی از شهرهای بزرگ (مراکز استان) همچنان در رکود عمیق قرار داشت. بهار امسال اما با سرایت رونق معاملات مسکن به شهرهای دیگر کشور خرید و فروش خانه در کل کشور رشد بیش از 25 درصدی پیدا کرد. در تهران البته بازار معاملات ملک به دلیل رشد شدید قیمت مسکن از رونق فاصله گرفت تا اینکه در پاییز جاری رکود در این بازار برقرار شده است.

پاییز برای بازار مسکن تهران زمستانی شده است هر چند قیمت مسکن در تهران هنوز به رشد قابل توجه خود ادامه می دهد اما تعداد واحدهای مسکونی که در ماه گذشته در این شهر فروخته شد نسبت به پارسال بیش از 50 درصد کاهش یافت. هر مترمربع واحد مسکونی در تهران سال گذشته این موقع با قیمت حول و حوش 4 میلیون تومان معامله می شد در حالی که امسال قیمت متوسط به بیش از 9 میلیون تومان رسیده است.

با این میزان رشد قیمتی طبیعی است قدرت خرید مسکن کاملاً از بین رفته و در نتیجه میل و انگیزه برای خرید مسکن نیز آسیب جدی دیده است.

برخی پیشگوهای بازار مسکن این روزها می گویند وام های مسکن موجود در بازار تسهیلات اجازه رکود را به معاملات مسکن نخواهد داد در حالی که بخش زیادی از کاهش تعداد معاملات خرید مسکن بخاطر خارج شدن مصرف کننده های وام خرید مسکن از بازار معاملات است.

وام خرید مسکن در تهران دو سال پیش نزدیک به 30 درصد از قدرت خریداران را پوشش می داد اما الان قدرت تسهیلات به حدود 10 درصد کاهش یافته است.

در تهران کسانی که نوبت دریافت وام شان از بانک مسکن فرا رسیده تقریباً هیچ گزینه مناسبی برای خرید خانه ای که به دنبال آن بودند ندارند. در این میان برخی از این افراد از دریافت وام انصراف می دهند و برخی دیگر سعی می کنند واحد مسکونی کوچک در جنوب شهر با عمر بنای بالا و البته ناقص (فاقد امکانات پارکینگ و ...) خریداری کنند.

اما در شهرهای دیگر کشور اطلاعات آماری از تداوم افزایش مثبت معاملات خرید مسکن توسط متقاضیان فاقد مسکن خبر می دهد.

در دیگر شهرها نیز قیمت مسکن افزایش پیدا کرده اما گفته می شود متوسط رشد قیمت مسکن در شهرهای مختلف کشور بدون احتساب تهران زیر 50 درصد است. این میزان رشد قطعاً با توجه به درآمد و توان اقتصادی خانوارهای ساکن شهرستان های مختلف، قابل توجه و بالا است اما چون وام های خرید مسکن در شهرهای مختلف بیشتر از تهران قدرت پوششی دارد، خریداران هنوز به خروج اجباری از بازار معاملات خرید خانه دست نزده اند.

اما در همین یکی دو ماه گذشته تحرک بازار معاملات خرید و فروش خانه در برخی شهرها کمتر از نیمه اول سال شده است.

در تهران بازار اجاره مسکن نیز از تقلای رشد هزینه ها تا حدودی فاصله گرفته است.

تابستان امسال اجاره بها در مناطقی از شهر تهران بیش از 40 تا 50 درصد افزایش پیدا کرد و سبب مهاجرت مستاجران تهرانی به شهرهای اطراف شد. اما میزان رشد اجاره بها در پاییز کمتر از رشد تابستانی آن شده است.

کم شدن تعداد مستاجرها در بنگاه های املاک در هفته های اخیر دلیل اصلی فروکش کردن فرآیند رشد اجاره بها است.

بررسی بورس24 حاکی از آن است : کسانی که این روزها در تهران اقدام به خرید آپارتمان می کنند تعداد زیادی از آنها به دلیل جبران بخشی از بودجه خرید خود، واحد را به محض خرید روانه بازار اجاره می کنند.

هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با قیمت 1.5 تا 2 میلیون تومان اجاره داده می شود. در مناطق شمالی شهر این عدد تا 3 میلیون تومان هم برای واحدهای نوساز می رسد.