سوپاپ اطمینان بازار مسکن تهران

بورس24 : انرژی نهفته در بازار مسکن تهران که می توانست فشار قیمتی را از سطح فعلی باز هم بیشتر کند، از طریق سوپاپ اطمینان این بازار تا حدودی تخلیه شد.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ظرف 6 ماه (از ابتدای سال جاری تا پایان نیمه اول سال) بیش از 51 درصد افزایش پیدا کرد و این روند رشد در یکی دو ماه گذشته نیز ادامه دار بوده است.جهش قیمت مسکن در بستر حضور تقاضای خرید در بازار آپارتمان های تهران اتفاق افتاد که البته در این مسیر شوک های ارزی و احتکار مسکن نیز حرارت قیمتی را تشدید کرد.اما انباشت تقاضای خرید مسکن در تهران علت ریشه ای رشد قیمت بوده است.

بخشی از این حجم تقاضا از اواسط تابستان روانه شهرهای جدید اطراف تهران شد. این شهرها در نقش سوپاپ اطمینان بازار مسکن تهران جاذب متقاضیان مسکن شدند و انرژی افزایشی قیمت خانه های تهران را تا حدودی کاهش دادند.

متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران از 8 میلیون تومان گذشته است ، اما در شهرهای جدید اطراف تهران قیمت مسکن متر مربعی متوسط 2 تا 3 میلیون تومان است.در شهرهای جدید مجاور تهران فایل فروش در بنگاه های املاک در حجم مناسب در مقایسه با تهران عرضه می شود.

بازار مسکن این شهرها از تابستان رونق گرفته و خروج خریداران مسکن و مستاجران از تهران به سمت این شهرها باعث رونق کسب و کارها در بازار مسکن این مناطق شهری شده است.

در پرند و پردیس دو نوع فایل فروش آپارتمان وجود دارد. یک نوع مربوط به واحدهای مسکونی مهر است که قیمت آن ها اختلاف شدید (کاهشی) با سایر واحدهای مسکونی دارد. نوع دیگر نیز واحدهای مسکونی معمولی هستند. تعداد فایل های فروش نوع اول خیلی بیشتر از نوع دوم است.

در بازار مسکن تهران طی ماه های گذشته میزان خرید و فروش آپارتمان در کل مناطق این شهر 20 درصد کاهش پیدا کرده است ، اما در مقابل این افت، طی سه تا چهار ماه گذشته میزان خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهرهای جدید اطراف حدود 30 درصد افزایش پیدا کرده است. رونق خرید مسکن در این شهرها البته باعث رشد قیمت واحدها نیز شده است.

بازار مسکن پردیس جذاب تر از بازار مسکن پرند برای کم درآمدهای ساکن تهران برای مهاجرت بوده و هست.

مستاجران مناطق شرقی و جنوبی تهران که از پرداخت اجاره بها ناتوان شده اند پردیس را گزینه مناسبی برای صاحب خانه شدن خود می دانند. در مناطق جنوبی شهر تهران مبالغی که موجران برای پول پیش کامل (بدون دریافت اجاره بهای ماهانه) طلب می کنند بین 100 تا 150 میلیون تومان است. مستاجران با این مبلغ اندوخته به اضافه وام خرید مسکن براحتی می توانند در شهرهای جدید صاحب خانه شوند.

این معادله و رابطه ای که بین اجاره بها در تهران و بودجه خرید مسکن در شهرهای جدید حاکم شده به عاملی برای مهاجرت از تهران به این شهرها تبدیل شده است.

بررسی میدانی بورس24 حاکی از آن است : در شهر جدید پرند حدود 70 هزار واحد مسکونی مهر ساخته شده و بیش از نیمی از این واحدها تحویل شده و الان قابل استفاده است. عمده مالکان این واحدهای مسکونی مهر فروشنده هستند. این واحدها با قیمت متر مربعی یک تا 2 میلیون تومان (متوسط قیمتی) در این روزها خرید و فروش می شود.واحدهای مسکونی مهر در پرند حدود 20 میلیون تومان وام قابل انتقال دارد که از هزینه خرید کسر می شود.

واحدهای معمولی در پرند نیز با قیمت 2 تا 3 میلیون تومان فروخته می شود.در پرند واحد نوساز به ندرت وجود دارد و جوانترین آپارتمان ها، همان واحدهای مسکونی مهر هستند.

حدود 100 تا 200 خانه ویلایی نیز در پرند وجود دارد که با قیمت 300 تا 500 میلیون تومان معامله می شود.در شهر جدید پردیس اما مسکن گرانتر از پرند است.در پردیس واحدهای مسکونی مهر با قیمت 2 تا 3 میلیون تومان به ازای هر مترمربع خرید و فروش می شود.سایر واحدهای مسکونی نیز با قیمت تا 5 میلیون تومان نیز در بنگاه ها فایل می شود.

دو علت باعث شده بازار مسکن پردیس رونق بیشتری نسبت به پرند داشته باشد.پردیس در مقایسه با پرند به تهران نزدیک تر است و مسیر رفت و آمد خودرو نیز آزادراهی است.همچنین شرایط آب و هوایی پردیس نسبت به پرند بهتر است.اما از طرف دیگر، تعداد واحدهای مسکونی مهر آماده سکونت در پردیس فعلا، کمتر از پرند است. علت این هم آن است که پروژه های مسکن مهر در پردیس دیرتر از پرند شروع شد.

کسانی که آپارتمان های سنددار در شهرهای جدید پرند و پردیس را خریداری می کنند می توانند وام 70 میلیون تومانی برای خرید مسکن دریافت کنند. اگر برای وام زوجین نیز اقدام کنند 100 میلیون تومان به آنها وام تعلق می گیرد.در شهر جدید پرند حدود 70 هزار نفر ساکن هستند و در شهر جدید پردیس نیز کمتر از 100 هزار نفر سکونت دارند.