بازار مسکن با وزیر جدید چه می شود؟

بورس24 : نگاه متفاوت وزیر جدید راه و شهرسازی به بازار مسکن، سرنوشت این بازار را طی یکسال آینده چگونه رقم می زند؟این سوالی است که ذهن خیلی از متعاملین املاک مسکونی بخصوص در شهر تهران و همچنین بساز و بفروش ها و ساختمان سازها را به خود درگیر کرده است.

در ظاهر، یک وزیر در بخش مسکن استعفا داده و دولت و مجلس فرد دیگری را برای وزارت راه و شهرسازی برگزیده است. از طرفی، مدام گفته می شود 95 درصد بازار مسکن دست بخش خصوصی است بنابراین دولت کاری برای این بازار نمی تواند انجام دهد یا اگر انجام دهد اثری بر فعل و انفعالات بازار مسکن ندارد.

اما در واقعیت، بازار مسکن طی ماه های آینده احتمال دارد دستخوش تغییر و تحولاتی شود. در اینکه نتیجه تغییرات در این بازار مثبت است یا منفی، فعلاً امکان قضاوت وجود ندارد اما آنچه قبل پیش بینی است اثر تغییر وزیر در بازار مسکن است.

فعلاً اولین حرکت اسلامی وزیر منتخب مجلس برای بخش مسکن در روزهای اخیر، دستور ساخت و ساز مسکونی در شهرهای جدید بوده است.

شهرهای جدید مناطقی جمعیت پذیر در اطراف 8 کلان شهر کشور هستند. تعداد این شهرها فعلاً 17 فقره است اما حدود 3 تا 4 شهر جدید دیگر از مراحل طراحی گذشته و بزودی کار احداث آنها توسط دولت شروع می شود.در اطراف تهران،‌ 4 شهر جدید با فاصله 30 تا 50 کیلومتری از محدوده شهر قرار دارد.

در شهرهای جدید حدود 2 میلیون نفر ساکن هستند در حالیکه واحدهای مسکونی موجود، ظرفیت پذیرش حداقل دو برابر این عدد را دارد.وزیر جدید راه و شهرسازی از شرکت عمران شهرهای جدید خواسته برنامه ساخت 200 هزار واحد مسکونی دیگر در شهرهای جدید را پیاده سازی کند.

در شهرهای جدید طی سال های 90 تا 94، تعداد 400 هزار واحد مسکونی دولتی ساز با نام مسکن مهر ساخته شد که تا الان کمتر از 200 هزار واحد از آنها، به سرانجام رسیده و خانوارهای کم درآمد یا متوسط درآمد در آنها ساکن شده اند.

علت عقب ماندگی شدید مراحل ساخت واحدهای مسکونی در شهرهای جدید، نبود زیر ساخت همچون آب و برق و گاز و نبود منابع (نقدینگی) گزارش شده است.دولت خود اولین کسی است که سختی ساخت و سازهای مسکونی در شهرهای جدید را به راحتی تایید می کند.

با این همه، وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفته ساخت و سازهای بیشتری در این شهرها را آغاز کند.

گفته می شود علت اصلی تصمیم وزیر جدید راه و شهرسازی برای صدور دستور ساخت 200 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، مهاجرت کم درآمدهای ساکن تهران طی ماه های اخیر به شهرهای جدید اطراف بوده است.

نیمه اول امسال، در حالی که بازار مسکن تهران وارد رکود شد، بازار مسکن در پرند و پردیس و تا حدودی در هشتگرد و اندیشه رونق گرفت. کسانی که در تهران و در مناطق پایین شهر اجاره نشین بودند، تصمیم گرفتند با همین هزینه (رهن و اجاره)، در پردیس و پرند صاحب مسکن شوند.

در پرند با بودجه ای در حدود 100 تا 200 میلیون و در پردیس تا 300 میلیون تومان، امکان خرید واحد مسکونی متوسط و البته مسکن مهر وجود دارد.در شهرهای جدید اطراف تهران، فایل فروش آپارتمان نیز در مقایسه با تهران، با حجم بیشتری توسط بنگاه های املاک عرضه می شود.

اما آیا خانوارهایی که به قصد صاحب خانه شدن و برای فرار از هزینه های سرسام آور اجاره نشینی از تهران به شهرهای جدید مهاجرت می کنند، سکونت پایدار خواهند داشت؟!

تحقیقی که سال گذشته توسط یک گروه از پژوهشگران به سفارش یک نهاد دولتی در همین باره انجام شد مشخص کرد: در زمان جهش قیمت مسکن در تهران، مهاجرت به شهرهای جدید زیاد می شود اما به همین میزان، در زمان کاهش قیمت مسکن و رکود، مهاجرت معکوس اتفاق می افتد!

این تحقیق می گوید 70 درصد از ساکنان جدید شهرهای جدید مترصد فرصت برای فرار از این مناطق و سکونت دوباره در شهرهای اصلی (شهر مادر یا همان کلان شهرها) هستند.

وزیر جدید راه و شهرسازی، راه حل چالش بازار مسکن را در افزایش عرضه می بیند. البته در سال های 90 تا 92 ساخت و سازهای مسکونی هم در تهران و هم در سایر شهرها و حتی شهرهای جدید به لحاظ بیشترین حجم احداث، رکورد زد اما دیدیدم در همین ماه های اخیر رونق معاملات خرید مسکن توسط مردم، بلافاصله به جهش قیمت منجر شد. این یعنی آنکه، افزایش عرضه به تنهایی مشکل بازار مسکن را حل نمی کند. ساخت و سازها باید متناسب با نیاز بازار هدایت و برنامه ریزی شود.

در حال حاضر ساخت و سازهای مسکونی در شهرها به اندازه نصف سال های 90 تا 92 است. بنابراین تحریک ساخت و ساز لازم است اما در شهرهای مشخص و با مساحت مشخص. تشخیص اینکه ساخت و ساز چگونه انجام شود که مناسب تقاضا باشد، مهمترین ابتکار عمل وزیر جدید راه و شهرسازی است که باید اتفاق بیفتد.