دگرگونی قیمتی در بازار مسکن

بورس24 : عموم خریداران مسکن و متقاضیان آپارتمان در تهران، از ظاهر بازار معاملات ملک گلایه می کنند و جهش قیمت را دلیل ناتوان شدن خود از خرید می دانند.

اما باطن بازار مسکن از دگرگونی مضاعف (اضافه بر جهش قیمت) خبر می دهد که تبعات آن در بیرون رانده شدن قشر زیادی از متقاضیان مسکن از این بازار نقش بسزایی داشته است.

ظاهر بازار مسکن بیانگر جهش 83 درصدی قیمت مسکن در تهران در فاصله یکساله منتهی به پاییز امسال است. قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از نزدیک 5 میلیون تومان به بیش از 8 میلیون و 500 هزار تومان در فاصله پاییز پارسال تا پاییز امسال جهش پیدا کرده است.

میوه ممنوعه این رشد شدید قیمت مسکن کاهش بیش از 30 درصدی تعدد واحدهای مسکونی فروخته شده ظرف یک ماه اول پاییز امسال است.

میزان معاملات مسکن البته طی نیمه اول امسال بیش از 15 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 96 کاسته شد اما میزان افت در اولین ماه از نیمه دوم، بیشتر هم شد.

با این حال، در پی همین جهش قیمت که به شکل پیوسته و متوالی از آذر سال گذشته تاکنون ادامه داشته، نسبت میانگین قیمت آپارتمان در مناطق مختلف تهران به همدیگر، کاملاً بهم خورده و از دست رفته است.

در زمان آرامش قیمت مسکن یعنی دوره ای که بازار معاملات ملک نه در رکود عمیق و نه در رونق جهش گونه است، رابطه مشخصی به سطح میانگین قیمت آپارتمان در مناطق مختلف شهر تهران برقرار است.

این رابطه در مناطق شاخص شهر به راحتی قابل رهگیری است.

به عنوان نمونه فاصله قیمت میانگین واحدهای مسکونی در مناطق جنوبی شهر و مناطق غربی و شرقی تهران، مشخص است. در زمان رکود سال های 93 تا 95، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی مثلاً در منطقه 5 تهران که یک منطقه شاخص در بازار مسکن است، حدود دو برابر متوسط قیمت در ارزانترین منطقه تهران یعنی منطقه 18 بود. منطقه 18 هم منطقه جنوبی و هم جزو بافت فرسوده تهران است. در این منطقه و البته مناطق مجاور آن، کشش قیمتی تقاضا بسیار بسیار بالا است به این معنا که متقاضیان خرید آپارتمان به کمترین میزان افزایش قیمت بالاترین واکنش را در مقایسه با متقاضیان سایر مناطق شهر از خود نشان می دهند. در زمان رکود قبلی هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 5 را می شد با قیمتی در حدود 5 میلیون تومان خریداری کرد. همان زمان قیمت هر متر مربع خانه در منطقه 18 حدود 2 میلیون تومان بود. اما در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 5 به 10 میلیون تومان رسیده در حالی که سطح قیمت در منطقه 18حدود 3 میلیون و 500 هزار تومان است.

این وضعیت بیانگر آن است که در رونق معاملاتی زمستان سال گذشته و همچنین پسارونق بعد از آن که در نیمه اول امسال کم و بیش وجود داشت، به خاطر تجمع متقاضیان خرید مسکن در منطقه 5 و منطقه 4 و خلوتی نسبی بازار مسکن مناطق جنوبی شهر از جمله منطقه 18، روند رشد قیمت مسکن در مناطق شرقی و غربی با شیب بیشتری نسبت به میزان رشد قیمت در مناطق جنوبی شهر رقم خورد. این اختلاف شیب در رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران باعث شد رابطه نسبی بین سطح قیمت میانگین در مناطق مختلف به هم بخورد.

از آن طرف، شیب رشد قیمت مسکن در مناطق متوسط شهر بیشتر از میزان رشد قیمت در منطقه یک بود. در این دوره از رونق معاملات مسکن، به خاطر آن که خانه اولی ها پرچم دار رکودشکنی بودند، طبیعی بود مناطق مصرفی بازار مسکن تهران به عنوان اولین نقاط برون رفت از رکود معاملاتی، با افزایش حجم خرید و فروش آپارتمان روبرو شود.

در 9 ماه گذشته که بازار معاملات مسکن از رکود درآمد، رونق گرفت و دوباره وارد رکود شد، ابتدا مناطق 4 و 5 شهر با تحرک روبرو شدند و بلافاصله بعد از آن منطقه 2 و سپس مناطق 6 تا 8 رونق گرفتند. با تاخیر سه ماهه مناطق یک و سه رونق پیدا کردند و اخیرا نیمه جنوبی شهر جای مناطق شرقی و غربی را گرفته و خانه های این مناطق مشتری پیدا کرده است.

میزان رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران از ابتدای سال جاری تاکنون، رفتار خریداران و شدت معاملات فروش آپارتمان در این مناطق را منعکس می کند.

در 7 ماه گذشته از سال 97، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در نیمه شمالی شهر تهران حدود 50 درصد افزایش یافته است. البته مناطقی همچون منطقه 5 با رشد 90 درصدی قیمت مواجه شده اما میانگین رشد در 13 منطقه نیمه شمالی شهر حدود 50 درصد بوده است. این در حالی است که در نیمه جنوبی شهر که 9 منطقه در آن قرار دارد، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی 34 درصد طی 7 ماه اول امسال افزایش پیدا کرده است.

این دو نرخ رشد قیمتی به خوبی مشخص می کند شیب رشد قیمت مسکن در مناطق بالاتر از مناطق پایین شهر سبقت گرفته است.

از حالا به بعد یا باید رشد قیمت در مناطق جهش یافته متوقف شود تا رابطه قیمتی مناطق بازتعریف شود یا این که، رشد قیمت در مناطق پایین، شیب بگیرد که البته نظریه دوم بعید به نظر می رسد.