ماجرای توئیت تهدیدکننده ساخت و ساز چیست؟

بورس24 : توئیت یک عضو شورای شهر تهران در اواسط این هفته پیرامون ساخت و ساز مسکن در تهران، موجی از نگرانی و ابهام را در بازار مسکن بوجود آورد.

یک عضو شورای شهر تهران اخیر اعلام کرد، با تصمیم شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ساخت و ساز تا 5 سال آینده در تهران متوقف می شود و فقط در بافت فرسوده اجازه صدور پروانه وجود خواهد داشت.

هر چند به فاصله چند ساعت پس از انتشار این توئیت، یک عضو دیگر شورای شهر با اطلاع از نادرست بودن این خبر، توئیت دیگری برای کنترل فضای روانی بازار مسکن منتشر کرد اما توئیت دوم نه تنها مشکل بوجود آمده ناشی از توئیت اول را حل نکرد که بر ابهامات نیز افزود.

در بازار مسکن تهران به دنبال انتشار اخبار متعدد پیرامون این اطلاعیه توئیتی نادرست، طیف های مختلف فعال هر کدام برداشت های متفاوت از فرجام ساخت و ساز در تهران پیدا کرده اند. یک گروه تصور می کند زمین های مناطق خارج از بافت فرسوده تهران بی ارزش خواهد شد چون پروانه ساختمانی دیگر روی این زمین ها صادر نمی شود.

گروه دیگر انتظار گرانتر شدن واحدهای مسکونی در این مناطق را دارد و در این میان برخی سفته بازان برای بافت فرسوده نقشه هایی کشیده اند.

اما واقعیت این موضوع بسیار متفاوت از آن خبری است که با توئیت حاشیه ساز در بازار مسکن منتشر شده است.

واقعیت نهفته در پس توئیت عضو شورای شهر آن است که اصلاً قرار نیست ساخت و ساز چه در مناطق شمالی شهر، چه در مناطق لوکس، چه در مناطق متوسط و چه در سایر نقاط شهر تهران متوقف شود. به بیان ساده تر، برنامه ای چه در حد پیشنهاد و چه در حد مصوب، برای متوقف کردن ساخت و سازها در شهر تهران مطرح نیست و وجود خارجی ندارد بلکه، پیشنهاداتی مطرح شده مبنی بر اینکه ساخت و سازهای دارای کاربری مسکونی به مناطقی که عرضه مسکن نوساز در آنها نیاز بازار مسکن تلقی می شود، منتقل شود.

این طرح در حقیقت پیشنهاد مشترک شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، مسئولان بازآفرینی شهری و همچنین مدیران شهرداری تهران است. اما محتوای طرح بنا ندارد ساختمان سازی در مناطق خارج از بافت فرسوده تهران را متوقف کند.

در بافت فرسوده تهران 200 هزار پلاک فرسوده با قابلیت ساخت و ساز با تراکم حداقل 3 طبقه وجود دارد که بر این اساس سالانه حداقل 30 تا 40 هزار واحد مسکونی در این محدوده می تواند ساخته شود.

شورای عالی شهرسازی و معماری کشور و شهرداری تهران به نوعی مکلف به منتقل کردن سازنده های مسکن از مناطق پر ساخت شهر تهران به مناطق کم ساخت این کلان شهر هستند. این تکلیف را طرح جامع شهر تهران به دوش این دو نهاد گذاشته است. طرح جامع شهر تهران اذعان می کند در سال 1404 حداکثر جمعیت شهر تهران باید 10 میلیون و 500 هزار نفر باشد این در حالی است که جمعیت کنونی شهر تهران به مرز 9 میلیون نفر رسیده است و فقط 1.5 میلیون نفر دیگر می توانند در 7 سال آینده به عنوان شهروندان جدید به تهران اضافه شوند.

نرخ رشد جمعیت سالانه تهران در 5 سال 90 تا 95 کمتر از 1.5 درصد بوده است که در این صورت با همین روند رشد جمعیتی، ساکنان شهر تهران در سال 1404 از رقم 10 میلیون و 500 هزار نفر فراتر خواهد رفت و به تعدی از طرح جامع شهر تهران از سوی شهرداری منجر خواهد شد.

این رشد جمعیتی فقط با کاهش ساخت و ساز قابل کنترل است.

اما شهرداری تهران برای کنترل ساخت و ساز هنوز برنامه روشن و مشخصی اعلام نکرده است. با این حال آنطور که سخنگوی شورای شهر تهران اعلام کرده، شهرداری نمی تواند ساخت و ساز را متوقف کند چون که به گفته او (علی اعطا) بیش از 40 درصد از بودجه سالانه شهرداری از محل صدور پروانه ساختمانی و عوارض دریافتی به موجب آن، تامین می شود که اگر ساخت و ساز متوقف شود شهرداری دچار فقر شدید منابع مالی و ناتوانی از اداره شهر و پرداخت هزینه های مربوطه خواهد شد.

کارشناسان در این باره معتقدند که شهرداری باید عرضه بافت فرسوده را برای سازنده های مسکن فراهم و مناسب کند. در بافت فرسوده، صدور پروانه ساختمانی برای ساخت مسکن رایگان انجام می شود به این معنی که مبالغ سنگینی که سازنده ها در دیگر مناطق شهر تهران برای اخذ پروانه ساختمانی پرداخت می کنند در بافت فرسوده پرداخت نمی کنند. عوارض ساختمانی یا همان هزینه دریافت پروانه ساختمانی حدود 10 درصد هزینه ساخت را شامل می شود. رایگان بودن صدور پروانه ساختمانی اما همه آن چیزی نیست که سازنده ها نیاز دارند تا در بافت فرسوده مشغول کار (ساخت و ساز) شوند.

سازنده ها در بافت فرسوده باید اطمینان خاطر از فروش رفتن سریع واحدهای مسکونی نوساز همچون مناطق مطلوب شهر را داشته باشند. برای جلب اطمینان باید سرانه های خدمات شهری و منظر شهری در بافت فرسوده متحول شود و البته معضلات اجتماعی و ناهنجاری ها در این مناطق کاهش پیدا کند.

کارشناسان مسکن تاکید می کنند فعلا هیچ انتظاری برای واکنش نشان دادن بازار مسکن به این طرح ها و پیشنهادها نمی توان داشت و فضای روانی بازار مسکن نباید تحت الشعاع اخبار نادرست قرار بگیرد.