چرا اوراق مسکن ریزش کرد؟

بورس24 : قیمت خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن در چند هفته اخیر سقوط کرد.آمارهای دریافتی از سامانه ثبت نبض بازار اوراق مسکن بیانگر افت شدید قیمت امتیاز وام خرید مسکن در تابستان امسال و ادامه آن در روزهای گذشته از پاییز است.

براساس این آمار، میانگین قیمت انواع اوراق وام خرید مسکن در شهریور امسال به رقم 64 هزار و 750 تومان رسید که در مقایسه با شهریور سال گذشته 16 درصد ارزان تر شده است.

شهریور سال گذشته بازار معاملات مسکن در تهران، آستانه پیش رونق را تجربه می کرد اما در سایر شهرها، این بازار در رکود کامل قرار داشت. با این حال سال گذشته همین موقع، امتیاز وام بدون سپرده خرید مسکن 16 درصد گرانتر از الان بود.

اوراق تسهیلات مسکن امتیازی است که سپرده گذاران حساب ممتاز در بانک مسکن بعد از یک دوره مشخص (یکساله) سپرده گذاری، بواسطه دریافت یکسری اوراق، آن را در بازار رسمی معاملات اوراق مسکن برای فروش عرضه می کنند و متقاضیان خرید مسکن برای استفاده از وام بانکی، این اوراق را خریداری می کنند.

در تهران یک متقاضی خرید مسکن می تواند 90 میلیون تومان تسهیلات از طریق دریافت 60 میلیون وام اوراق خرید، 20 میلیون وام اوراق جعاله و 10 میلیون نیز وام بدون نیاز به خرید اوراق دریافت کند.

در روزهای گذشته از مهر ماه متوسط قیمت اوراق تسهیلات مسکن به 61 هزار و 760 تومان رسید. با احتساب قیمت های موجود، برای دریافت وام 90 میلیون تومانی، باید کمتر از 10 میلیون تومان برای خرید امتیاز اوراق، هزینه کرد که در این صورت ارزش واقعی تسهیلات 90 میلیونی، به حدود 80 میلیون تومان خواهد رسید.

روند تغییرات ماهانه قیمت اوراق مسکن از میانه تابستان امسال کاهشی شد. اما تغییرات نقطه ای قیمت اوراق طی یکسال و نیم گذشته همواره منفی بوده است.

متوسط قیمت اوراق تسهیلات مسکن در سال 96 رقمی برابر با 74 هزار تومان بود. در حال حاضر بیش از 10 هزار تومان از بهای هر فقره اوراق مسکن کاسته شده است.

قیمت روزهای اخیر این اوراق 20 درصد کمتر از روزهای مشابه در سال گذشته است.

کارشناسان تامین مالی مسکن علت ریزش قیمت اوراق تسهیلات خرید را دو موضوع عنوان می کنند. علت اول که اثر آن بیشتر از علت دوم است در کاهش اقبال به استفاده از تسهیلات خرید مسکن خلاصه می شود.

در ماه های اخیر تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران به شکل میانگین 20 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 96 کاهش پیدا کرد. از طرفی عمده خریداران آپارتمان، سفته بازها و سرمایه گذاران درشت مقیاس بوده اند که از نقدینگی کافی برای خرید ملک برخوردار بوده و بنابراین نیازی به دریافت تسهیلات نداشته اند. از طرف دیگر، رشد وحشتناک قیمت مسکن برای خریداران متوسط درآمدی باعث روی برگردانی آنها از بازار مسکن شد. این دو رویداد باعث شده میزان استفاده و تقاضا برای اوراق تسهیلات خرید مسکن کاهش پیدا کند. در شهریور امسال میزان استفاده از اوراق تسهیلات خرید مسکن 16 درصد نسبت به تیر ماه امسال کاهش پیدا کرد. رشد 70 درصدی قیمت مسکن در تهران باعث افت 70 درصدی قدرت خرید وام اوراق شده و طبیعی است تمایل به استفاده از این تسهیلات در بازار مسکن بخاطر ناتوانی از خرید مسکن، کاهش یابد.علت دوم اما به رقابتی شدن بازار عرضه اوراق تسهیلات مسکن مربوط است.

حدود 7 ماه پیش انحصار در فروش اوراق تسهیلات خرید مسکن با ورود یک بانک دولتی دیگر به این عرصه شکسته شد.

تا پیش از این، بانک مسکن انحصار عرضه اوراق تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در بازار را در اختیار داشت.اثر شکست انحصار باعث شده این دو بانک از روش های مختلف برای پایین نگه داشتن سطح قیمت اوراق استفاده کنند.

یک روش، تزریق (عرضه) به موقع حجم قابل توجهی اوراق تسهیلات در بازار است. عمده عرضه کننده اوراق، شرکت­ های زیر مجموعه بانک ها هستند که در حساب ممتاز بانک مسکن سپرده گذاری کرده اند.

به نظر می رسد امسال عرضه به موقع اوراق مسکن اجازه افزایش شدید قیمت اوراق را گرفته است.

البته میزان عرضه به گونه ای تنظیم می شود که سود واقعی حاصل از سپرده گذاری در حساب ممتاز برای سپرده گذاران در سطح مطلوب تضمین شود. این نرخ در حال حاضر بیشتر از 15 درصد است.دو سال پیش، این نرخ از 20 درصد هم تجاوز کرده بود.