تصاویر بدون برفک از بازار مسکن ؛ اینجا یک سونامی اتفاق افتاده...

بورس24 : روند رشد قیمت مسکن از جهش گذشته و به سونامی قیمت­ ها در بازار فروش آپارتمان ها در تهران تبدیل شده است.

تحلیلگران بازار مسکن از این بابت، واژه سونامی برای امواج رشد قیمت واحدهای مسکونی بکار می برند که این امواج به دلیل ابعاد کم سابقه ای که داشته باعث تخریب بازار شده است.

گزارش بورس24 حاکی از آن است :ماه گذشته میانگین قیمت مسکن در تهران 73 درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افزایش پیدا کرد که به معنی تورم نقطه ای 73 درصدی در بازار املاک مسکونی است.

سونامی قیمت مسکن در این آمار چندان منعکس نشده و قابل هضم نیست.

ابعاد موج مخرب تورم مسکن زمانی مشخص می شود که میزان تغییرات قیمت از ابتدای سال جاری تا کنون اعلام شود.

از ابتدای سال 97 تا پایان شهریور یعنی ظرف 6 ماه، متوسط قیمت هر مترمربع از آپارتمان های معامله شده در شهر تهران 50 درصد افزایش پیدا کرده و از کمتر از 5 میلیون و 500 هزار تومان به 8 میلیون و 100 هزار تومان رسیده است.

این در حالی است که قیمت ها در این بازار ظرف سال های 94 و 95 در حد 200 تا 300 هزار تومان در هر مترمربع تغییر کرده بود (افزایش یافت).

یک آمار دیگر،‌ به خوبی سونامی قیمتی در بازار مسکن را بازگو می کند و آن، مقایسه ابعاد جهش قیمت در ماه های اخیر با دوره های قبلی جهش است. تا پیش از این،‌ سال 92، ملتهب ترین مقطع زمانی بازار مسکن به لحاظ جهش قیمت بوده است. در اردیبهشت و خرداد سال 92 در پی رشد قیمت مسکن در سال 91، ابعاد جهش قیمتی به اوج خود رسید. در بهار سال 92 متوسط قیمت مسکن به لحاظ تغییرات نقطه ای،‌ 71 درصد افزایش یافت و از حدود 2 میلیون و 200 هزار تومان در هر مترمربع به 3 میلیون و 800 هزار تومان رسید.

اما در حال حاضر میزان جهش قیمت مسکن 2 واحد درصد از بزرگترین حباب شکل گرفته شده در بازار مسکن سال های اخیر هم بزرگتر است و از این جهت، امواج تخریبی این جهش در بازار مسکن نیز وسیع تر و قطعاً آثار منفی آن برای بازار مسکن سال های آینده، بیشتر از تبعات حباب های قبلی خواهد بود.

به گزارش بورس24 ، جهش 71 درصدی قیمت مسکن در بهار 92 باعث شکل گیری طولانی ترین رکود معاملاتی و ساختمانی در بازار مسکن طی سال های 92 تا 95 شد. در آن سال ها میزان ساخت و سازهای مسکونی در شهرها تا 50 درصد و در تهران تا 70 درصد سقوط کرد. همچنین خرید و فروش آپارتمان نیز تا 30 درصد کاهش یافت.

اما در همین دو سه ماه اخیر در تهران، حجم معاملات خرید آپارتمان به نصف بهار 97 رسیده است.

در بازار مسکن تهران در زمستان سال گذشته که رونق معاملات تازه شروع شده بود، فروش ماهانه آپارتمان به مرز 19 هزار واحد رسید که بهترین حجم خرید و فروش در این بازار به حساب می آید اما در شهریور ماه فقط 9 هزار واحد مسکونی در شهر تهران فروخته شد. در این بازار تقاضای خرید تا دو برابر این میزان فروش وجود دارد اما موج مخرب سونامی قیمتی باعث پرتاب متقاضیان به بیرون بازار معاملات مسکن شده است.

تجربه دوره های قبلی جهش قیمت مسکن بیانگر آن است که وقتی خریداران مصرفی بخاطر حباب قیمتی از بازار خارج می شوند دست کم تا یکسال پس از آن، سراغ خرید ملک را نمی گیرند ! این بدان معنا است که هر چقدر حباب قیمتی بزرگ و بزرگتر شود، طول دوره رکود بعد از آن نیز بیشتر خواهد شد.

روند کاهش قیمت و تخلیه حباب مسکن در دوره قبلی جهش، از تابستان 92 تا نیمه سال 96 ادامه پیدا کرد و تا آن زمان، متقاضیان خرید مسکن انتظار داشتند باز هم قیمت مسکن ارزان و ارزانتر شود. اما بعد از اینکه رشد قیمت اسمی مسکن از نیمه سال 96 به شکل محسوس و عامه فهم –همه بازار احساس کرد که قیمت ها رو به افزایش گذاشته است- شروع شد، خریداران وارد بازار شدند.

در وضعیت کنونی بازار مسکن دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن اعلام کرده است نرخ رشد قیمت در ماه های آینده در تهران شبیه ماه های قبل نخواهد بود. از طرفی کارشناسان اقتصاد مسکن نیز معتقدند هر چقدر به پایان سال جاری نزدیک می شویم دامنه رشد قیمت محدود می شود.

با این فرضیه شاید تورم 73 درصدی مسکن در شهریور،‌ بالاترین نرخ رشد قیمت در این دوره باشد و از ماه های بعد،‌ شیب تورم مسکن کاهشی شود.

اما یک واقعیت تلخ در بازار مسکن همچنان خطر تکرار سونامی را تقویت می کند و آن،‌ سایه سنگین بازار ارز بر روی بازار معاملات مسکن است.اگر بانک مرکزی و دولت قادر به ساماندهی بازار ارز و تنظیم قیمت دلار نباشند، باید باز هم منتظر شوک های انتقالی این بازار به بازار مسکن باشیم.