سلام بر حسین شهید

بورس ٢۴ : سقف رشد قیمت مسکن در برخی از مناطق شهر تهران تکمیل (پر) شده است اما در برخی مناطق دیگر و البته در شهرهایی از کشور، میزان رشد قیمت ها جریان دارد و به تبع، معاملات مسکن تا رسیدن به فاز رکود، فاصله زمانی حداقل یک تا دو فصلی را پیش رو دارد. شیب رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران طی ماه های اخیر یکسان و مشابه نبوده است. در مناطقی همچون مناطق ۴ و ۵ که بیشترین سهم از معاملات را دارد (در این دو منطقه بین ٢٠ تا ٢۵ درصد از خرید و فروش های کل شهر انجام می شود)، میزان افزایش قیمت در سطح حداکثری اتفاق افتاده است. اما در مناطقی که دیرتر یخ معاملات ملک در آنها ذوب شد همچون منطقه یک و محله هایی از منطقه دو تهران،‌شیب رشد قیمتی کمتر از دیگر مناطق بوده است.

بورس۲۴ : سقف رشد قیمت مسکن در برخی از مناطق شهر تهران تکمیل (پر) شده است اما در برخی مناطق دیگر و البته در شهرهایی از کشور، میزان رشد قیمت ها جریان دارد و به تبع، معاملات مسکن تا رسیدن به فاز رکود، فاصله زمانی حداقل یک تا دو فصلی را پیش رو دارد.

شیب رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران طی ماه های اخیر یکسان و مشابه نبوده است. در مناطقی همچون مناطق 4 و 5 که بیشترین سهم از معاملات را دارد (در این دو منطقه بین 20 تا 25 درصد از خرید و فروش های کل شهر انجام می شود)، میزان افزایش قیمت در سطح حداکثری اتفاق افتاده است. اما در مناطقی که دیرتر یخ معاملات ملک در آنها ذوب شد همچون منطقه یک و محله هایی از منطقه دو تهران،‌شیب رشد قیمتی کمتر از دیگر مناطق بوده است.

در منطقه 5 تهران که رکورددار جهش قیمت مسکن در مقایسه با سایر مناطق تهران است، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تابستان امسال نسبت به زمستان سال 95، دقیقاً دو برابر شده است. سطح فعلی قیمت هر متر مربع آپارتمان در این منطقه به 9 میلیون و 600 هزار تومان نزدیک شده که با قیمت میانگین منطقه یک در ابتدای سال 96 برابری می کند.

تغییرات قیمت مسکن در منطقه یک اما به تناسب و شیب تغییرات قیمت در منطقه 5 نبوده است.متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک در حال حاضر نسبت به سال 95 کمتر از 30 درصد افزایش یافته است.

این وضعیت نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران علامتی است از آینده نبض معاملات مسکن.

در مناطقی که سقف رشد قیمت مسکن تکمیل شده همچون منطقه 5 یا منطقه 4 و حتی مناطق جنوبی شهر تهران، انتظار می رود فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن آغاز شود. در زمان تخلیه حباب قیمتی، معاملات خرید توسط تقاضای سفته بازانه به شدت افت می کند و سهم این نوع معاملات از کل خریدهای ملکی به صفر نزدیک می شود.

در منطقه 5 تهران در ماه میانی تابستان حجم معاملات خرید واحد مسکونی بیش از 50 درصد افت کرد. در کل شهر تهران حجم معاملات مسکن حدود 25 درصد افت کرده بود. در جنوب شهر تهران نیز حجم خرید و فروش آپارتمان در تابستان امسال بین 25 تا 30 درصد افت کرد. جنوب شهر تهران، کشش قیمتی خریداران مسکن در سطح فوق العاده بالایی قرار دارد به این معنا که حساسیت آنها به تورم مسکن بیشتر از واکنش خریداران در مناطق شمالی و 4 و 5 شهر تهران است.

در مناطق جنوبی شهر تهران متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به 3 میلیون و 100 هزار تا 3 میلیون و 500 هزار تومان رسیده است. در میانه رکود سنگین معاملات مسکن، در این مناطق امکان خرید آپارتمان با قیمت متری کمتر از 2 میلیون تومان وجود داشت.

در حال حاضر در شمال شهر تهران، نبض خرید و فروش واحدهای بزرگ متراژ و لوکس، در سطح قابل قبولی می زند. در حالی که بازار معاملات خرید آپارتمان در غرب و شرق و جنوب شهر تهران به وضعیت شبه رکود نزدیک شده اما در شمال شهر تهران، معاملات واحدهای لوکس و بزرگ متراژ در حالت رونق نسبی قرار دارد.

این رونق معاملاتی در مناطق لوکس بازار مسکن تهران تا زمانی که سقف رشد قیمت مسکن در این مناطق تکمیل شود، ادامه پیدا می کند. یک راه برای تشخیص زمان تکمیل سقف تورم مسکن در منطقه یک وجود دارد و آن، رابطه قبل از رونق بین متوسط قیمت مسکن در این منطقه و مثلا منطقه 5 است.

تا قبل از رشد و نوسانات قیمت مسکن، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه یک بین 1.9 تا 2.1 برابر متوسط قیمت هر متر آپارتمان در منطقه 5 بود اما الان این نسبت بهم خورده است. علت به هم خوردن این نسبت، سبقت شتاب رشد قیمت مسکن در مناطق پرمعامله و پرتقاضا نسبت به مناطق لوکس است.

علت این موضوع نیز به نحوه خروج بازار معاملات مسکن از رکود برمی گردد. در نیمه سال گذشته، این خریداران مصرفی و خانه اولی ها بودند که باعث شدند یخ بازار خرید آپارتمان ذوب شود. این گروه از خریداران طبیعتاً سراغ واحدهای کوچک متراژ در مناطق 4 و 5 می روند.این دو منطقه کانون خرید مسکن از سوی زوجین دهک های 4 تا 6 است که بیشترین گروه از خریداران را تشکیل می دهند.

در این دو منطقه همچنین بیشترین فراوانی واحدهای مسکونی کم متراژ با عمر بنای پایین وجود دارد.

به همین خاطر است که نیمه سال گذشته، در پی بازگشت خریداران مصرفی به بازار مسکن، ابتدا این دو منطقه با تحرک معاملاتی روبرو شد و بعد از آن در اواخر سال گذشته، مناطق جنوبی شهر تهران به تدریج با رشد معاملات خرید و فروش أپارتمان مواجه شدند.

در ماه های پایانی سال گذشته معاملات مسکن در منطقه یک همچنان در رکود بود اما با جهش قیمت مسکن در زمستان پارسال و تداوم آن در ابتدای امسال، تقاضای سرمایه ای نیز تصمیم به خرید گرفت و در نتیجه بخشی از این گروه خریداران سراغ واحدهای بزرگ متراژ رفتند.

در دو تا سه کلان شهر دیگر کشور از جمله اصفهان، شیراز و مشهد، سقف رشد قیمت مسکن کامل شده است اما در شهرهای کوچک هنوز زمینه برای رشد معاملات خرید وجود دارد.