مسکن کم است!؟

بورس24 : سال گذشته تعداد واحدهای مسکونی جدید ساخته شده در شهرهای کشور به نصف تقاضای جدید سالانه هم نرسید.

سال گذشته در 9 ماهه اول سال، 287 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری کشور ساخته شد به گونه ای که این واحدها تکمیل و به بازار عرضه شدند.

این در حالی است که مطابق نیازسنجی صورت گرفته توسط دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، این بازار در فاصله سال های 96 تا 1404، سالانه به حداقل 600 هزار واحد مسکونی و به شکل مطلوب به 900 هزار واحد نیاز دارد.

به این ترتیب کسری عرضه که در سال های رکودی 93 تا 95 به دلیل کاهش تیراژ ساخت و ساز در بازار مسکن وجود داشت، در سال گذشته نیز ادامه پیدا کرد.

سال گذشته بازار ساخت و ساز به رغم کسری بیش از 50 درصدی عرضه یک نقطه قوت داشت و آن رشد تیراژ واحدهای مسکونی تکمیل شده بود.

تعداد واحدهایی که در 9ماه اول پارسال تکمیل و به بازار مسکن عرضه شدند 21 درصد نسبت به 9 ماه اول سال 95 افزایش پیدا کرد. این تعداد واحدها در 67 هزار ساختمان قرار داشته اند.

میانگین مساحت واحدهای مسکونی جدید عرضه شده به بازار مصرف در سال 96 معادل 154 متر مربع بوده است که 11 درصد مساحت میانگین آنها نسبت به مساحت واحدهای مسکونی عرضه شده در سال 95 افزایش پیدا کرده است.

کارشناسان اقتصاد مسکن انتظار داشتند مساحت ساخت و سازهای جدید در سال 96 به دو دلیل کاهش پیدا کند. دلیل اول تبعات بزرگ سازی سال های اخیر بود که باعث شد تقاضای خرید مسکن به خاطر بنیه مالی ضعیف، استقبال کمی از واحدهای بزرگ متراژ انجام دهد و در نتیجه این واحدها روی دست سازنده ها متورم شود. دلیل دوم نیز فاش شدن شکاف شدید بین جنس عرضه و الگوی تقاضای مسکن در ابتدای سال 96 بود که با اعلام نتایج سرشماری سال 95 ابعاد این شکاف مشخص شد.

در سال 95 در کل کشور، فقط 9 درصد واحدهای مسکونی موجود در شهرها مساحت 50 مترمربع و کمتر داشتند. همچنین تعداد واحدهای مسکونی با مساحت 50 تا 75 مترمربع نیز 22 درصد بوده است اما در مقابل،‌ 34 درصد واحدهای مسکونی مساحت بیش از 100 مترمربع دارند.این در حالی است که گرایش غالب برای خرید مسکن به سمت واحدهای زیر 75 متر مربع در تهران و زیر 100 متر مربع در شهرهای بزرگ و میان جمعیت است.

بنابراین افزایش مساحت میانگین در ساخت و سازهای جدید توجیه پذیر نیست.در سال گذشته تنها 13 درصد از واحدهای مسکونی جدید تکمیل در کل شهرهای کشور مساحت کمتر از 100 مربع داشتند.در تهران شکاف موجود بین جنس عرضه و الگوی تقاضا به مراتب از سایر شهرها و کل کشور حادتر است.

در تهران طی 9 ماهه اول سال گذشته فقط 12 واحد مسکونی با مساحت کمتر از 60 مترمربع ساخته شد.در این مدت 67 هزار واحد مسکونی به عنوان خانه های تازه ساز تکمیل و به بازار مصرف عرضه شدند. در این خانه، سهم واحدهای 50 تا 60 مترمربعی،‌ صفر بوده است.

این در حالی است که بیش از 5 درصد از کل معاملات خرید آپارتمان در تهران به واحدهای 50 تا 60 متر مربع اختصاص دارد اما سال گذشته که سال سرنوشت ساز برای بازار ساخت و خرید مسکن به حساب می آید، هیچ واحدی در این طبقه متراژی ساخته نشد. سال گذشته اگر سازنده ها به شکل درست و موثر پروژه ساختمانی تعریف و تکمیل می کردند جلوی بخشی از جهش قیمت مسکن در سال جاری می توانست از طریق جبران عرضه، گرفته شود.

مساحت میانگین ساخت و سازهای مسکونی در تهران طی 9 ماه اول سال گذشته 151 متر مربع بوده است. این مساحت میانگین نسبت به سال 95 نیز 6 درصد بزرگتر شده است.

58 درصد از واحدهای مسکونی جدید ساخته و تکمیل شده در تهران در ساختمان های بیش از 4 واحد مسکونی احداث شدند. این در حالی است که سهم ساختمان های بیش از 4 واحد مسکونی در کل کشور 31 درصد بوده است. در شهرهای کوچک و متوسط، خانه های حیاط دار با تراکم کم حداکثر 4 طبقه، همچنان سهم غالب در ساخت و سازها دارد اما در تهران این وضعیت برعکس است.

طی 9 ماه اول پارسال هزینه احداث ساختمان مسکونی در استان تهران 26 درصد افزایش پیدا کرد. ارزش زمین ساختمان هایی که تکمیل شدند نیز 33 درصد رشد کرد.استان تهران بیشترین سهم را از ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی به خود اختصاص می دهد.

بعد از این استان، استان هایی که کلان شهرهایی همچون اصفهان در آن ها قرار دارد، بیشترین سهم از سرمایه گذاری ساختمانی را در اختیار دارند.

در استان تهران طی 9 ماه اول سال 96 نزدیک به 15 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری توسط بخش خصوصی در ساخت و ساز صورت گرفت که 10 هزار میلیارد تومان برای ساخت و سازهای مسکونی صرف شد. کل سرمایه گذاری ساختمانی در استان تهران طی 9 ماه اول سال گذشته28 درصد افزایش داشته است.