رونق مسکن باز می گردد

بورس24 : شواهد دو روز اخیر در بازار مسکن حکایت از آن دارد که بسته جدید ارزی تدارک دیده شده از سوی بانک مرکزی و دولت توانسته مقدمات بازگشت دوباره رونق بازار مسکن را فراهم کند.

بازار معاملات خرید آپارتمان از آذر ماه سال گذشته وارد رونق شد اما در دو ماه گذشته، این بازار با افت پی در پی حجم معاملات (رشد منفی) مواجه شد و عملاً به شرایط رکود برگشت.تعداد آپارتمان های فروش رفته در تهران طی تیر ماه امسال 10 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرد.

در بازار ساخت و ساز نیز تیراژ صدور پروانه ساختمانی در ماه های اخیر کاهش پیدا کرد در حالیکه سال گذشته تیراژ از رشد مثبت برخوردار شده بود.تنزل فعالیت ها در بازار معاملات خرید و ساخت مسکن طی دو سه ماه اخیر ریشه در جهش قیمت ارز و نابسامانی این بازار بود.

به رسمیت شناخته نشدن قیمت واقعی دلار در بازار ارز و اصرار دولت به نرخ 4200 در ماه های گذشته از سال جاری باعث شد حجم عرضه دلار از سوی صادر کننده ها به قدری کاهش پیدا کند که وجود تقاضای خرید دلار باعث جهش های مداوم (روزانه) شد. این اتفاق اثر روانی مخرب در بازار مسکن گذاشت.

در بازار معاملات خرید مسکن در تهران طی چند هفته گذشته،‌ حرکت صعودی قیمت دلار به شدت توسط فروشنده های آپارتمان تعقیب و در قیمت گذاری مسکن بکار گرفته شد!

دلالان مسکن می گویند در برخی مناطق تهران، فروشنده های نوساز، قیمت پیشنهادی فروش واحدهای خود را بر اساس دلار 13 هزار تومانی، تعیین و به بازار عرضه کرده بودند به این معنا که انتظارات تورمی ناشی از چشم انداز صعود دلار در هفته های اخیر باعث شد بازار مسکن در تعیین قیمت فروش از بازار ارز جلو بیفتد.

این مسابقه جلوی خرید آپارتمان توسط متقاضیان را گرفت. در هفته های اخیر تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده با کاهش قابل ملاحظه هم نسبت به خرداد و هم نسبت به تابستان سال گذشته روبرو شد.در بازار ساخت و ساز نیز جهش دلار بر قیمت مصالح ساختمانی تاثیر مخرب گذاشت.

قیمت مصالح ساختمانی و تجهیزات ساختمانی وابسته به واردات با افزایش شدید مواجه شد. سازنده ها در روزهای منتهی به اعلام بسته جدید ارزی، در شوک ناشی از جهش قیمت مصالح ساختمانی قرار گرفتند.

گزارش های رسمی درباره تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در بهار امسال در تهران مشخص می کند شاخص قیمت مصالح ساختمانی حدود 30 درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرده اما آنچه در بازار ساخت و ساز توسط سازنده ها طی تابستان امسال احساس شده، افزایش نزدیک به 80 درصدی قیمت مصالح ساختمانی و 100 درصدی تجهیزات ساختمان است.

سهم مصالح ساختمانی از قیمت تمام شده ساخت مسکن 49 درصد است. سهم زمین نیز حدود 50 درصد برآورد می شود.در ماه های اخیر قیمت زمین نیز نزدیک به 2 برابر شد.

مجموعه این فاکتورهای تورمی در بازار ساخت و ساز شرایط را برای بروز دوباره رکود به فاصله کوتاهی از رونق اولیه در این بازار فراهم آورد اما با این حال، اعلام و اجرای تصمیم جدید دولت برای بازار ارز، مسیر بازارهای معاملات مسکن و ساخت و ساز را به سمت رونق دوباره تغییر داده است.

برآوردهای اقتصادی درباره اثر مخرب جهش قیمت ارز بر بازار مسکن حکایت از آن دارد که هر یک درصد افزایش قیمت دلار باعث می شود احتمال ماندن بازار مسکن در وضعیت رونق یک صدم درصد کاهش پیدا کند.بنابراین حالا که انتظار ثبات یا نوسان خفیف قیمت دلار در پی اجرای بسته جدید ارزی وجود دارد، احتمال رونق مسکن افزایش پیدا خواهد کرد.

طی روزهای اخیر قیمت دلار بواسطه آزادسازی بازار ارز و رسمیت بخشی به قیمت واقعی دلار، با کاهش قابل ملاحظه روبرو شد.انتظار می رود قیمت دلار حول و حوش 8 هزار تومان قرار بگیرد.در این صورت، زمینه جهش دوباره قیمت مسکن به تبعیت از دلار، کور می شود.با محدود شدن دامنه نوسان قیمت مسکن، دو اتفاق در بازار معاملات آپارتمان خواهد افتاد.

اتفاق اول کاهش تقاضای سرمایه ای و سفته بازی است و اتفاق دوم نیز به طبیعی شدن رفتار مصرف کننده ها در این بازار مربوط می شود.زمانی که بازارها به ثبات نسبی برسند، خریداران بدون عجله و با آرامش اقدام به خرید می کنند.این آرامش خود عامل مجدد برای ثبات قیمت مسکن خواهد بود.

بررسی بورس24 نشان می دهد : ماه گذشته میانگین قیمت مسکن در تهران حدود 7 درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش پیدا کرد. در خرداد ماه نیز میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود 8 درصد نسبت به اردیبهشت افزایش یافت. رشدهای متوالی قیمت مسکن آن هم در با شیب بالا در مدت زمان کم، مهمترین عامل بازدارنده رونق معاملات مصرفی بوده است.

اکنون عامل ارزی جهش قیمت مسکن بر طرف شده است اما با واقعیت نگری به این بازار مشخص می شود قضیه برجام می تواند تا حدودی به نوسانات دوباره قیمت ملک کمک کند.

در این مقطع اگر بانک مرکزی نسبت به نرخ سود سپرده های بانکی بازنگری افزایشی کند، بانک ها می توانند دوباره به محل جذب نقدینگی تبدیل شوند و در این صورت، بخش قابل توجهی از انتظارات تورمی در بازار پول تخلیه می شود و در نهایت بازار مسکن که در حال حاضر مستعد ورود تقاضای سرمایه ای است، از این گروه در امان می ماند.