در بازار معاملات مسکن شهر تهران چه خبر است؟

بورس24 : قیمت آپارتمان هایی که طی یک ماه اخیر در بازار مسکن شهر تهران برای فروش پیشنهاد شده است، اغلب ضد مشتری و باعث فرار خریداران از بازار شده است.

دلالان مسکن می گویند سازنده ها قیمت واحدهای خود را برای نفروختن اعلام می کنند به این معنا که تا حدودی از ناتوان بودن خریداران برای انجام معامله آگاهی دارند اما برای حفظ حضورشان در بازار به گونه ای قیمت پیشنهادی را تعیین می کنند که هم ابراز به تمایل برای فروش داشته باشند و هم این که در صورت وجود مشتری موثر، بتوانند به بالاترین قیمت، واحد را عرضه کنند.

در چهار اول امسال تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران از 52 هزار و 500 واحد تجاوز کرد. این میزان معاملات طی 4 ماه در مقایسه با مدت مشابه سال 96 از رشد کمتر از 2 درصدی برخوردار بوده است. در این مدت میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به متر مربعی 6 میلیون و 250 هزار تومان رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 41 درصد رشد داشته است.

میانگین قیمت مسکن در حال حاضر به مرز 7 میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است.

شیب رشد قیمت مسکن در ماه های اخیر چندین برابر میزان افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان بوده است. در ماه های اخیر (در برخی ماه ها) حجم معاملات خرید مسکن در تهران نه تنها افزایش پیدا نکرد که کاهش نیز داشته است.

برخی کارشناسان اقتصاد مسکن وضعیت فعلی را رکود تورمی عنوان می کنند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع در تیر ماه سال جاری حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 3 تا 3 میلیون و 500 هزار تومان به ازای هر مترمربع با سهم نزدیک به 8 درصدی بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه های قیمتی 3 میلیون و 500 هزار تا 4 میلیون تومان و همچنین 4 میلیون تا 4 میلیون و 500 هزار تومان به ترتیب با سهم های 7 و نزدیک به 7 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.

نزدیک به 60 درصد از واحدهای مسکونی فروخته شده در تهران طی ماه گذشته قیمتی کمتر از میانگین قیمت مسکن داشته است.

گزارش بورس24 حاکی از آن است : در اولین ماه از تابستان تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 13 هزار و 500 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و تیر ماه سال گذشته به ترتیب 9 درصد و 7 درصد کاهش پیدا کرده است.

قیمت مسکن (میانگین قیمتی) اما در تیر ماه 7 درصد نسبت به خرداد و 54 درصد نسبت به تیر پارسال افزایش پیدا کرد.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به عنوان سیاست گذار این بخش با بیان این که بخشی از جهش قیمت ناشی از حرکات سفته بازی و سوداگری و البته بخشی نیز به دلیل عدم قطعیت نسبت به آینده است، اعلام کرد: ریسک بازار مسکن برای سوداگران (کسانی که خرید و فروش مکرر انجام می دهند تا از بازار سودگیری کنند) به حداکثر رسیده است.

حامد مظاهریان معتقد است: از آنجا که قیمت مسکن کشش افزایش شبیه جهش ماه های گذشته را ندارد و از طرفی دولت در حال تصویب مالیات های ضدسوداگری است، سود آتی برای سفته بازها در بازار مسکن کم خواهد شد و حتی رکود مورد انتظار در معاملات می تواند باعث زیان سفته بازها شود.

یک بررسی درباره سطح واقعی قیمت آپارتمان در تهران مشخص می کند در برخی مناطق قیمت ها به حداکثر سطح خود رسیده است و دیگر امکان افزایش بیشتر آن وجود ندارد.

در مناطق 4 و 5 شهر تهران، قیمت ها تا حداکثر سطح ممکن افزایش یافته است. اما در شمال شهر تهران برای آن که رابطه بین قیمت های منطقه ای مجدداً برقرار شود، امکان نوسان بیشتر قیمتی وجود دارد.

بررسی بورس24 نشان می دهد : در زمان رکود معاملات مسکن قیمت واحدهای مسکونی در منطقه یک، 2 برابر قیمت ها در منطقه 5 بود اما در ماه های گذشته این نسبت به 1.7 برابر کاهش یافت. این کاهش ناشی از رشد تند قیمت مسکن در منطقه 5 نسبت به رشد کند قیمت در منطقه یک بود.

در بازار مسکن فایل فروش به شدت کمیاب شده است.

آپارتمان فروشی در زیرپوست بازار مسکن وجود دارد اما مالکان انتظار گرانتر شدن را دارند. از همین رو، تمایل به فروش ندارند. این رفتار اما از نگاه کارشناسان،‌ در شرایط فعلی بازار، پرخطر ارزیابی می شود.

در سال های 91 و اوایل 92 نیز شبیه همین رفتار سوداگرانه در بازار مسکن تهران مشاهده و ردیابی شد. فروشنده ها به امید گران تر شدن واحدهای مسکونی در هفته های بعدی، از فروش دست کشیدند تا این که ظرف کمتر از یک ماه، بازار پرحرارت معاملات مسکن وارد فاز رکود شد و این وضعیت 4 سال ادامه پیدا کرد.

در زمان رکود معاملات مسکن شرایط فروش برای سازنده ها سخت و سخت تر می شود. قیمت ها روند کاهشی و سپس ثبات دو ساله را تجربه می کنند و امکان سرمایه گذاری (ساخت و ساز جدید) برای سازنده ها به دلیل کمبود نقدینگی سلب می شود.

شرایط کنونی بازار مسکن به این حالت نزدیک شده است.