قیمت تمام شده ساخت مسکن چقدر افزایش یافت؟

بورس24 : دو جزء اصلی قیمت تمام شده ساخت و ساز، عوامل مکمل تورم ساز بازار مسکن هستند که در ماه های اخیر دست به دست هم داده و رشد قیمت 25 درصدی آپارتمان ها در تهران را به وجود آورده اند.

کارشناسان اقتصادی تا کنون، صعود و نزول قیمت دلار در یکسال گذشته، رفت و برگشت نرخ سود سپرده های بانکی در دو سال اخیر و همچنین جنون برجامی رئیس جمهور آمریکا را علت رشد شدید قیمت مسکن عنوان کرده بودند.

اخیراً دفتر اقتصاد مسکن اما از تاثیر منفی یکسری متغیرهای درونی بازار مسکن بر رشد قیمت خبر داده است.

این دفتر اعلام کرد، آنچه باعث افزایش نقطه ای قابل توجه قیمت مسکن (میزان افزایش در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) شده، به دو عامل «افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران ساختمانی» و همچنین «عقب ماندن نرخ رشد قیمت اسمی مسکن از میزان بازدهی سایر دارایی های مالی» مربوط می شود. شاخص قیمت تولیدکننده نهاده های ساختمانی و همچنین شاخص دستمزد کارگر ساختمانی به ترتیب 15.8 درصد و 8.7 درصد افزایش پیدا کرده و در نتیجه هزینه ساخت و ساز در حال حاضر 23 درصد نسبت به سال گذشته، متورم شده است. نتیجه این افزایش در جزء اصلی قیمت تمام شده ساخت مسکن، در قیمت فروش آپارتمان ها منعکس شده است.

تغییرات نقطه ای قیمت مسکن در تهران در ماه گذشته افزایش بیش از 25 درصدی نسبت به ماه مشابه در سال 96 را نشان می دهد اما متوسط یکساله قیمت مسکن یا همان میانگین 12 ماهه سطح قیمت آپارتمان های مسکونی در تهران، رشد حدود 12 درصدی پیدا کرده که این میزان رشد مطابق پیش بینی های قبلی، در حول و حوش نرخ تورم عمومی قرار دارد. افزایش نقطه ای قابل توجه قیمت مسکن (میزان افزایش در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) شده، متاثر از «افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران ساختمانی» و همچنین «عقب ماندن نرخ رشد قیمت اسمی مسکن از میزان بازدهی سایر دارایی های مالی» بوده است. میانگین قیمت مسکن در سال 96 حدود 5 درصد افزایش پیدا کرد در حالیکه در بازار ارز قیمت دلار 70 تا 80 درصد افزایش یافت و در بازار سهام نیز شاخص رشد 24 درصدی را در سال گذشته تجربه کرد و حتی قیمت خودرو تا 100 درصد افزایش یافت. بنابراین نمی توان توقع عدم واکنش بازار مسکن به تحولات قیمتی سایر بازارهای موازی را داشت.

سال گذشته شوک های افزایشی پی در پی در بازار دلار، جو روانی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد. فروشنده های مسکن و بخصوص عوامل عرضه نوسازها در واکنش به افزایش قیمت دلار در برابر ریال، قیمت فروش واحدهای مسکونی خود را افزایش دادند. در هفته های اخیر نیز اعلام نرخ دستوری برای دلار (4200 تومان) باعث مهاجرت سفته بازهای ارزی به بازار ملک شده است.

این سفته بازها فعلاً بازار امن و پرسود را بازار خرید مسکن می دانند.

در این میان، تقاضای مصرفی از ناحیه خانه اولی ها نیز تقویت شده و ورود توام تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه ای به بازار معاملات مسکن سبب شدت اثر کسری عرضه مسکن و در نتیجه رشد قیمت ها شده است.

کنترل تورم، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و سطح بالای نرخ سود بانکی در سال های 95 و 96 کمک کرد قدرت خرید خانوارهای دهک متوسط رو به پایین تقویت و ترمیم شود. نتیجه این تقویت قدرت خرید در ماه های اخیر به شکل تبدیل شدن تقاضای بالقوه به تقاضای موثر خرید مسکن بروز کرد و باعث افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان در شهرها بخصوص در تهران شد. این قشر به دنبال خرید واحدهای 40 تا 80 متر مربعی هستند اما تعداد این واحدها در بازار کمیاب شده است.

البته در حال حاضر، در سمت عرضه مسکن شاهد تحولات مثبت و امیدوارکننده از بابت سرمایه گذاری ساختمانی و تیراژ ساخت و ساز هستیم. در سال 94 حجم صدور پروانه های ساختمانی 49 درصد کاهش پیدا کرد که به معنی کم شدن میزان عرضه آپارتمان در دو سال بعد از آن بود. از طرفی میزان سرمایه گذاری ریالی در ساخت و سازهای مسکونی نیز کاهش 17 درصدی پیدا کرد اما در حال حاضر حجم صدور پروانه های ساختمانی با کاربری مسکونی 8 درصد افزایش پیدا کرده و در سرمایه گذاری ساختمانی نیز رشد 20 درصدی رقم خورده است. لذا سیاست های تنظیم گری در بازار مسکن توانسته باعث تقویت سمت عرضه مسکن برای تعادل بخشی به بازار معاملات شود.

گزارش خبرنگار بورس24 حاکی از آن است : دفتر اقتصاد مسکن می گوید قیمت آپارتمان ها در شهر تهران بر اساس قیمت میانگین شهر، دارای حباب است اما میزان حباب را جزئی توصیف می کند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز رفتار فعلی خریداران مسکن را به نوعی خود زنی تشبیه می کند به این معنا که هجوم متقاضیان به بازار مسکن خود به عامل محرک رشد شدید قیمت مسکن منجر شده است.

این فعال بازار مسکن می گوید قیمت ها بیش از حد بالا رفته است و اگر رفتار منطقی از ناحیه خریداران اعمال شود، سطح قیمت ها بر خواهد گشت.