بازار مسکن وارد رکود شد؟

بورس24 : بازار مسکن در ابتدای رونق معاملات، برخلاف دوره های مشابه پیشین، به رشد شدید قیمت ها دچار شده است.این بازار آذر پارسال وارد دوره رونق شد و از ماه بعد از آن، جهش های مداوم 25 تا 30 درصدی در قیمت را تجربه کرد.

طی 5 ماه گذشته، متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از 25 درصد نسبت به ماه های مشابه در سال قبل افزایش داشته است.این در حالی است که نرخ تورم عمومی در این فاصله، حدود 10 درصد بوده است.

برخی ناظران بازار مسکن، رشد متوسط 27 درصدی قیمت مسکن در مقطع فعلی را با جهش های سال 86 و 91 مقایسه می کنند و چون میزان افزایش قیمت مسکن در آن دو مقطع، بیش از 40 درصد بوده، رشد فعلی را افزایش آنچنانی تعبیر نمی کنند.

این در حالی است که میزان رشد قیمت اسمی مسکن اگر چه در حال حاضر کمتر از دو مقطع 86 و 91 است اما رشد قیمت واقعی در حال حاضر قابل توجه است.

در سال 91، نرخ تورم بالای 30 درصد بود بنابراین رشد اسمی قیمت معادل 60 درصد در آن زمان به معنی آن بود که قیمت واقعی آپارتمان در تهران دو برابر بیش از سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوارها، افزایش پیدا کرده بود.

اما در حال حاضر مقایسه نرخ تورم 10 درصد و نرخ رشد اسمی 27 درصدی قیمت آپارتمان های شهر تهران به معنی آن است که قیمت واقعی مسکن 2.7 برابر سایر کالاها و خدمات افزایش یافته است.

بنابراین وضع موجود بازار مسکن بیانگر جهش قیمت است با این تفاوت که در این دوره از رونق معاملات، قیمت ها در ابتدای مسیر رونق دچار جهش شده است.

کارشناسان بازار مسکن در مواجهه با قیمت های سرسام آور و نجومی، امیدی به ادامه رونق ندارند.دوره رونق معاملات خرید مسکن در تهران معمولاً 1.5 تا 2 سال به طول می انجامد و بعد از آن بازار ملک برای حدود 3 سال وارد رکود می شود.

قیمت مسکن در دوره های پیشین رونق، بعد از یکسال اول رشد معاملات، دچار صعود تند شده بود اما در حال حاضر شیب قیمت از ماه دوم رونق، اوج گرفته است.

گزارش بورس24 حاکی از آن است : هنوز حجم خرید و فروش آپارتمان مسکونی در شهر تهران به سطح اوج رونق نرسیده است اما سطح قیمت، بیشترین تورم را تجربه کرده است.

اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن بیانگر آن است که در ماه های گذشته، حداکثر 17 هزار واحد مسکونی در تهران فروش رفته است. این در حالی است که در رونق سال های 91 و 93، ماهانه نزدیک به 20 هزار واحد مسکونی در تهران معامله شده بود.

با توجه به میزان رشد جمعیت ساکن تهران و همچنین افزایش حجم واحدهای مسکونی موجود در تهران انتظار می رود برای عینی شدن رونق چشمگیر در معاملات مسکن، خرید و فروش ها دست کم به 20 هزار واحد در ماه افزایش پیدا کند.با این حال در مناطقی از تهران که قیمت مسکن با بیشترین جهش نسبت به نرخ رشد قیمت میانگین شهر مواجه شده، حجم معاملات به جای افزایش، دچار کاهش شده است.

در مناطق 4 و 5 تهران، قیمت مسکن بیش از 40 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 96 افزایش یافته است. در این دو منطقه، حجم معاملات خرید آپارتمان نیز حداقل 10 درصد نسبت به بهار پارسال کاهش پیدا کرده است.

عوامل فروش واحدهای نوساز، عاملان اصلی جهش قیمت مسکن در مناطقی از تهران شناخته می شوند.

قیمت فروش واحدهای نوساز، قیمت پیشتاز در هر محله محسوب می شود به گونه ای که سایر فروشنده ها –عوامل فروش واحدهای چند سال ساخت- در تعیین قیمت پیشنهادی فروش واحدهای خود، سطح قیمت واحدهای نوساز را ملاک قرار می دهند و معمولاً 10 تا 20 درصد کمتر از سطح قیمت نوسازها، قیمت پیشنهادی خود را تعیین می کنند.

بنابراین استارت اولیه رشد قیمت فروش از واحدهای نوساز است و به تناسب آن، قیمت سایر آپارتمان های در نوبت فروش نیز دچار تورم می شود.اما این که چرا قیمت فروش واحدهای نوساز در ماه های اخیر به شکل نجومی افزایش پیدا کرده است، نظرات متفاوتی مطرح است.

برخی کارشناسان علت را در خارج از بازار مسکن می دانند و با اشاره به رشد قیمت ارز و غیرقابل پیش بینی بودن آینده برجام که باعث افزایش تقاضای سرمایه ای در بازار ملک شده است، معتقدند: افزایش قیمت مسکن نتیجه نابسامانی در اقتصاد و متغیرهای غیراقتصادی است.

اما گروه دیگری از کارشناسان‌ در رفتارشناسی فروشنده های مسکن، طمع قیمتی را علت تورم مسکن عنوان می کنند.

این گروه از کارشناسان معتقدند، فروشنده های واحدهای نوساز با اطلاع از حجم بالای تقاضای خرید در مقابل کمبود واحد کلید نخورده، سعی دارند تا حد ممکن از این وضعیت سود ببرند و برای این منظور، از قیمت مناطق بالاتر برای اعلام قیمت پیشنهادی خود استفاده می کنند.

در ماه های اخیر سطح قیمت آپارتمان های منطقه 2، در فایل های فروش منطقه 5 اعمال شد و همچنین برای فروش واحدهای مسکونی در منطقه 2 نیز از قیمت های چند ماه پیش منطقه یک استفاده شد.

تغییرات لحظه ای قیمت پیشنهادی فروش باعث شده حجم معاملات خرید در برخی مناطق کاهش پیدا کند.