سختی خرید مسکن در تهران چیست؟

بورس24 : متوسط قیمت مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع، بیش از یک میلیون تومان ( یک میلیون و 204 هزار تومان) در هر متر مربع افزایش پیدا کرده است. در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 5 میلیون و 584 هزار تومان برآورد می شود. در نیمه جنوبی شهر تهران، متوسط قیمت ها حدود 3 تا 3.5 میلیون تومان در هر مترمربع است. در شمال شهر نیز قیمت های نزدیک به متری 20 میلیون تومان شنیده می شود.

این میزان رشد قیمت در مقایسه با سال­ های رکود که در آن، متوسط قیمت طی یکسال کمتر از نیم میلیون تومان در متر مربع افزایش می یافت، صعود تند و غیر قابل تحمل برای خریداران به حساب می آید و از این منظر، شرایط کنونی بازار خرید مسکن برای متقاضیان، دشوار ارزیابی می شود.

اما سختی اصلی این بازار در حال حاضر، فقط سطح قیمت ها نیست. در برخی مناطق که بیشترین معاملات ملک در آنها انجام می شود، قیمت میانگین فروش واحد مسکونی متر مربعی بیش از 2 میلیون تومان افزایش یافته است.

در منطقه 5 تهران که نزدیک به یک پنجم معاملات خرید مسکن در آن انجام می شود، در حال حاضر متوسط قیمت آپارتمان متر مربعی 7 میلیون و 100 هزار تومان است. این در حالی است که اوایل سال گذشته سطح قیمتی در این منطقه، 4 میلیون و 900 هزار تومان بود.

بنابراین ملاحظه می شود در برخی مناطق تهران قیمت مسکن 1.5 برابر شده است.رشد شدید قیمت مسکن در حالی که قدرت خرید از ناحیه وام ها ثابت مانده به معنی افت توان اسمی و واقعی متقاضیان است.

سال گذشته، هم تمایل به خرید و هم قدرت خرید مسکن به مراتب بیشتر از امسال بود اما حالا به علت آنکه توان خرید کاهش یافته، تمایل اولیه نیز کاهش پیدا کرده است.

تحقیقات میدانی از محله های منطقه 5 تهران بیانگر آن است که سطح قیمت های سال گذشته منطقه 2، به این منطقه سرایت کرده است. در منطقه 5 که در دوره رکود، واحدهای نوساز با قیمت متر مربعی 6 تا 7 میلیون تومان به بازار عرضه می شد اکنون با قیمت های 8 تا 9 میلیون تومان به متقاضیان خرید پیشنهاد می شود.

چالش فعلی متقاضیان خرید مسکن فقط به سطح متورم قیمت ها خلاصه نمی شود. کمبود فایل مناسب نیز به این چالش دامن زده و حتی آن را در برخی محله ها و مناطق شهر تشدید نیز کرده است.

برخی فروشنده ها که بیش از یک واحد مسکونی برای فروش دارند، با تکیه به تصورات فاقد منطق اقتصادی و صرفاً متاثر از فضای روانی، فروش را تعلیق کرده اند به این امید که در ماه های آتی گران تر بفروشند.این حرکت از ناحیه عرضه کننده های بازار معاملات مسکن هم قیمت ها متورم تر کرده و هم حق انتخاب را برای خریداران محدود ساخته است.

معاملات خرید مسکن در تهران در فروردین امسال 5 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش پیدا کرد. اکنون علت بخشی از این کاهش نقطه ای معاملات را می توان دو عامل تورم و کمبود عرضه مناسب برشمرد.

البته در کند شدن موتور بازار معاملات مسکن، عوامل روانی نیز موثر است و نقش آنها در روزها و هفته های اخیر پررنگ بوده است.مهمترین عوامل، تحلیل های ضد و نقیض درباره نوع اثر گذاری تصمیم ترامپ درباره آینده برجام بوده است.

تقریباً از ابتدای امسال، سایه اقدمات و حرف های ترامپ رئیس جمهور آمریکا درباره برجام، بر بازار مسکن سنگین شد.این سایه بعد از آنکه قیمت ها در بازار ارز جهش های پی در پی را تجربه کرد، جدی تر شد.

فعالان بازار مسکن با تحلیل های متفاوت در این باره، طی هفته های اخیر نتوانستند به تصمیم روشن برسند.

یک گروه تصور می کنند در خرداد ماه و بعد از آن در تابستان، معاملات مسکن خیلی رونق می گیرد و در نتیجه قیمت ها جهش خواهد کرد. خریداران معتقد به این فرضیه همچنان دنبال خرید هستند اما چون در سمت عرضه، گروه معتقد به این فرضیه، از فروش دست کشیده اند، در نتیجه امکان انجام معامله (خرید) وجود نداشته است.

آمار اولیه از حجم معاملات خرید مسکن در نیمه اول اردیبهشت امسال از کاهش محسوس خرید و فروش ها در بازار املاک مسکونی تهران خبر می دهد.طی هفته های اخیر دو سناریو درباره آینده بازار مسکن پس از تصمیم ترامپ در این بازار مطرح بوده است.

در سناریوی اول، پیش بینی افزایش تقاضای سرمایه ای در بازار ملک بواسطه ماندن آمریکا در برجام و در سناریوی دوم محدود شدن دامنه رونق معاملات بواسطه جذاب تر شدن سفته بازی در بازارهای ارز و طلا، پیش بینی شده بود.

کارشناسان با اشاره به تصمیماتی که در روزهای اخیر برای وام های خرید مسکن اتخاذ شده، امیدوارند در تابستان، اوضاع معاملات بهتر از بهار شود.

در یک ماه پیش رو، با توجه به شروع ماه مبارک رمضان، یک رکود سنتی در بازار معاملات شکل خواهد گرفت.در ماه رمضان، معمولاً فروش آپارتمان با اراده مالکان کاهش پیدا می کند. تقاضای خرید نیز در این ماه کم می شود.