*} *} *}

بازار مسکن در سال جدید به کدام سمت می­ رود؟این پرسشی است که با رخداد های سه ماه اخیر در معاملات ملک و البته تحولات در بازارهای رقیب مسکن، برای اکثریت خریداران و فروشنده های آپارتمان مطرح است...

بورس۲۴ : بازار مسکن در سال جدید به کدام سمت می­ رود؟این پرسشی است که با رخداد های سه ماه اخیر در معاملات ملک و البته تحولات در بازارهای رقیب مسکن، برای اکثریت خریداران و فروشنده های آپارتمان مطرح است.

در چنین فضایی مسیر منطقی و قابل اتکا برای رسیدن به پاسخ، استفاده از تحلیل صاحب نظران با سابقه و مسلط به اقتصاد مسکن است. صاحب­ نظران بخش مسکن در عین حال ممکن است دیدگاه های هم جهت اما در جزئیات متفاوت از هم، درباره بازار مسکن 97 مطرح کنند. بنابراین، مسیر منطقی برای دریافت پرسش درباره آینده این بازار، جستجو در بین تحلیل های بزرگان بازار برای یافتن نقطه اشتراک در تحلیل ها است.

برآیند این دسته از تحلیل ها در حال حاضر حکایت از آن دارد که بازار معاملات مسکن در سال 97 به صورت مشروط به فاز رونق ادامه می دهد.شرط ماندن بازار ملک در فاز رونق، کنترل تورم انتظاری در جامعه و تنظیم نرخ دلار است.

در ماه­ های اخیر کاهش نرخ سود بانکی به سطح 15 درصد در نیمه دوم سال و سپس جهش قیمت دلار باعث استرس متقاضیان خرید مسکن از یک سو و رفتار تورمی فروشنده های ملک از سوی دیگر شد.

متقاضیان خرید مسکن با ترس از این که نرخ تورم عمومی در سال 97 به خاطر التهابات ارزی افزایش چشمگیر پیدا می کند و به دنبال آن قیمت مسکن نیز با رشد شدید مواجه خواهد شد، برای در امان ماندن از این موضوع، وارد بازار معاملات شدند. ورود دست جمعی خریدارن به بازار مسکن، در افزایش شیب رشد قیمت در پاییز و زمستان امسال تاثیر گذاشت. از طرفی، فروشنده های مسکن با اثرپذیری روانی از جهش قیمت دلار و همچنین مواجهه با تقاضای انبوه خرید مسکن، قیمت پیشنهادی را افزایش دادند. ترکیب این رفتارها پرش 20 درصدی قیمت مسکن در بهمن امسال را رقم زد.

افزایش قیمت دلار در کوتاه مدت (جهش نرخ ارز)، اثر روانی فزاینده بر قیمت مسکن دارد.

هر چند در شکل طبیعی، افزایش تدریجی قیمت دلار در کوتاه مدت به کاهش تقاضای سرمایه ای در بازار ملک منجر می شود اما جهش های ناگهانی قیمت دلار، اثر روانی تورمی بر بازار مسکن به همراه دارد.

صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقدند، سال آینده نرخ تورم عمومی از 10 درصد بیشتر خواهد شد بنابراین روند نوسانات تورم صعودی است. از طرفی، اصلاحات اقتصادی با نگاه حاکم در دولت و بانک مرکزی، بعید است اتفاق بیفتد ضمن آنکه دولت فعلاً طرفدار تثبیت نرخ ارز است و به تبع اجازه تعدیل نرخ ارز متناسب با تورم را نخواهد داد. بنابراین چنانچه متغیرهای اقتصادی و سیاسی اثرگذار بر قیمت ارز به سمتی بروند که جهش های ناگهانی در بازار دلار اتفاق بیفتد، التهاب آن مجددا به بازار ملک سرایت خواهد کرد.

کارشناسان مسکن درباره پرش قیمت مسکن در ابتدای رونق تاکید می کنند: رونق معاملات مسکن که از اواخر پاییز امسال شروع شد می توانست با افزایش تدریجی قیمت مسکن همراه باشد. این شکل رونق معاملات بهترین شکل تحرک خریداران و فروشندگان است که برای دو طرف شرایط برد-برد را رقم می زند (فروشنده و سازنده به سود منطقی می رسد و خریدار نیز با کاهش شدید قدرت خرید روبرو نخواهد شد). اما اهرم های بیرونی محرک تورم مسکن در دو ماه اخیر عملاً رونق تورمی را شکل داد. رونق تورمی معاملات مسکن در صورتی که سال آینده نیز ادامه پیدا کند، طول زمانی دوره رونق به حداکثر یک سال (مطبق برآورد صاحب نظران) محدود خواهد شد. در این صورت تا پیش از سال 98، معاملات ملک مسکونی در تهران مجددا به رکود کشیده می شود.

طول دوره رونق در دوره های قبلی طی 25 سال گذشته معمولاً 1.5 تا حداکثر 2 سال بوده است.صاحب نظران اقتصاد مسکن امیدوارند پرشی که ماه گذشته در قیمت مسکن رخ داد سال آینده تکرار نشود.

یک پیش بینی آن است که نرخ رشد قیمت مسکن 3 تا 5 واحد درصد بیشتر از نرخ تورم باشد.

در این صورت حتی با فرض آنکه بیشترین رقم برآورده شده برای نرخ تورم عمومی در سال آینده رقم بخورد، باز هم نرخ تورم مسکن به سطح 20 درصد نخواهد رسید. در این صورت، می توان به عدم تکرار پرش 20 درصدی قیمت مسکن (تغییرات قیمت در یک ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) امیدوار بود.

حجم معاملات خرید مسکن نیز پیش بینی می شود از اواسط بهار به سطح 20 هزار واحد در ماه برسد.بازار ملک در سال جدید، زیر سایه نرخ سود بانکی نیز خواهد بود.

در صورتی که نرخ سود بانکی متناسب با تورم انتظاری، نیاز سپرده گذاران و دارندگان نقدینگی های درشت را تامین نکند، تقاضای سرمایه گذاری به سمت بازار مسکن و زمین سرازیر خواهد شد.

در زیر سطح قیمت فروش واحدهای مسکونی و تعداد واحدهای فروش رفته در هر یک از مناطق 22 گانه شهر تهران در بهمن امسال آورده شده است:

منطقه

تعداد مبایعه نامه (فقره قرارداد)

قیمت یک متر مربع (برحسب 1000 ریال)

1

892

115,719

2

1,684

84,906

3

927

94,963

4

1,937

54,100

5

2,275

67,235

6

742

75,550

7

973

48,102

8

1,098

47,498

9

181

33,302

10

1,006

33,407

11

779

36,381

12

401

33,414

13

632

46,387

14

1,018

38,429

15

731

30,248

16

305

29,895

17

262

26,507

18

319

24,264

19

110

29,421

20

377

27,883

21

280

38,463

22

190

46,914