هزینه اجاره ­نشینی در تهران

بورس24 : بازار اجاره مسکن در تهران بعد از سه سال آرامش نسبی، امسال رکود تورمی 4 ساله را به ثبت رساند.

اطلاعات مربوط به تغییرات هزینه اجاره نشینی در تهران طی 11 ماه اول امسال نشان می دهد: میانگین اجاره بهای آپارتمان های مسکونی در تهران نسبت به سال گذشته رقمی برابر با 19.4 درصد افزایش پیدا کرده است.

این میزان افزایش نزدیک به 20 درصدی اجاره بهای مسکن به این معنا است که مستاجران در سال جاری برای تمدید قراردادهای خود، به طور متوسط 20 درصد هزینه بیشتری نسبت به اجاره بهای سال گذشته پرداخت کرده اند.

تورم اجاره مسکن از سال 92 تا کنون، به مراتب کمتر از آنچه امسال رقم خورد، بود.

اطلاعات مربوط به تغییرات سالانه اجاره بهای مسکن در تهران مشخص می کند بعد از رشد 19.3 درصدی اجاره بها در سال 91، این شاخص در سال 92 به اندازه 20 درصد افزایش پیدا کرد اما در سال های 93 تا 95 روند تغییرات هزینه اجاره نشینی در تهران نزولی شد.

سال 93 به دلیل رکود معاملات مسکن و عرضه واحدهای نوساز به بازار اجاره و همچنین روند کاهشی تورم عمومی، بازار اجاره با شیب منفی نرخ رشد اجاره بها روبرو شد. در آن سال متوسط اجاره بها در تهران 12 درصد افزایش پیدا کرد. در سال های 94 و 95 نیز متوسط اجاره بهای هر متر مربع واحد مسکونی در تهران 9 درصد و 2 درصد افزایش پیدا کرد.

سال گذشته در مقایسه با سایر دوره های زمانی یکی از مناسب ترین سال ها برای مستاجرها بوده است چرا که تغییرات آنچنانی در میانگین اجاره بها اتفاق نیفتاد هر چند در برخی مناطق شهر برای برخی مستاجرها، تورم اجاره قابل توجه گزارش شده است اما وضعیت کلی بازار اجاره در سال 95 نسبت به سال های قبل از آن، تا حدودی مناسب بوده است.

با این حال در ماه های گذشته رشد اجاره بها قابل توجه بوده است.بهمن امسال متوسط اجاره بهای هر متر مربع واحد مسکونی در تهران بر اساس اجاره نامه های تنظیم شده در بنگاه های املاک به 30 هزار تومان رسید که رشد 28 درصدی نسبت به بهمن پارسال داشته است.

میزان رشد اجاره بها از رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن بیشتر شده است.

رشد نقطه ای اجاره بهای مسکن در تهران در ماه های قبل نیز قابل توجه بوده است. در پاییز امسال طی همه ماه ها، متوسط اجاره بها 22 درصد نسبت به پاییز سال قبل افزایش پیدا کرد.کارشناسان اقتصاد مسکن علت تب اجاره بها در سال جاری را دو پارامتر عنوان می کنند.

پارامتر اول به رونق معاملات خرید و فروش آپارتمان بر می گردد که باعث شده سمت عرضه تصمیم بگیرد واحدهای نوساز را به جای تزریق به بازار اجاره روانه بازار فروش کند.از طرفی گروهی از مالکان که در سه سال اخیر قصد فروش داشتند اما به دلیل نبود مشتری، به اجبار واحد خود را به بازار اجاره سپرده بودند، در ماه های اخیر با اتمام قراردادهای اجاره سال 95، تصمیم به فروش گرفته اند.

این قضیه باعث کاهش حجم عرضه واحد اجاره ای در بازار شده است.

در مقابل اما حجم تقاضای اجاره مسکن اگر چه تا حدودی تحت تاثیر افزایش معاملات خرید، کاهش پیدا کرده اما در پی بازگشت سازنده ها به بازار ساخت و ساز آن هم به شکل مشارکت در ساخت از طریق تخریب ساختمان های مسکونی در حال استفاده، در نتیجه، جمعیت اجاره نشین از محل ورود مالکان ساختمان های در حال تخریب و نوسازی، رو به افزایش گذاشته است.

در بازار مسکن تهران، به ازای ساخت هر 5 واحد مسکونی جدید، دو واحد تخریب می شود.بنابراین متناسب با افزایش حجم صدور پروانه های ساختمانی در تهران، حجم تقاضای اجاره نشینی نیز افزایش پیدا می کند.

بنابراین رونق ساختمانی باعث افزایش تقاضای اجاره می شود ضمن آنکه در سمت مقابل، عرضه واحدهای اجاره ای در بازار کاهش پیدا می کند.تورم بالای 25 درصدی در بازار اجاره مسکن طی ماه های اخیر را در این قالب می توان تحلیل کرد.

کارشناسان البته راهکار تنظیم اجاره بها را در ورود سرمایه گذاران ساختمانی به بازار اجاره داری عنوان می کنند.

در این باره این اعتقاد وجود دارد که اگر پیوند مناسب بین بازار مسکن و بازار سرمایه برقرار شود و از این طریق صندوق های املاک و مستغلات راه اندازی شود، شرکت های متقاضیان تاسیس این صندوق ها می توانند با منابع حاصل از سرمایه گذاری های بورسی، اقدام به خرید مجموعه های آپارتمانی و عرضه یکجای آنها به بازار اجاره داری کنند.

همچنین موجران حاضر در بازار اجاره نیز با آوردن واحدهای خود به این صندوق ها و واگذاری مسولیت اجاره داری املاک خود به صندوق های املاک و مستغلات، از یک سو ریسک های همیشگی موجود در بازار اجاره مسکن را برای خود کاهش می دهند و از سوی دیگر امکان اجاره داری حرفه ای در بازار مسکن بوجود می آید.

در دنیا، برای توسعه بازار اجاره داری، همواره سرعت معاملات اجاره، شفافیت معاملات اجاره و ریسک های معاملات اجاره برای موجران (سرمایه گذاران این بازار) تضمین و پوشش داده می شود.بازدهی بازار اجاره در تهران حدود 6 درصد است.