بازار ملک کلنگی از ثبات بیرون آمد

بورس24 : بازار معاملات زمین مسکونی (ملک کلنگی) پس از 4 سال ثبات نسبی، به تحرک افتاد.

روایت مرکز آمار از این بازار حاکی است: هم معاملات و هم قیمت زمین در ماه های اخیر با نوسان قابل توجه همراه شده است.

متوسط قیمت هر متر مربع زمین در تهران در پاییز امسال 18 درصد نسبت به پاییز پارسال افزایش پیدا کرد و به نزدیک 5 میلیون و 300 هزار تومان رسید. قیمت زمین در فصل گذشته حدود 1.5 درصد نیز نسبت به تابستان امسال رشد کرد. ارزش فروش ملک کلنگی (زمین) در تهران از نیمه سال 92 تا نیمه امسال، کمتر از 5 میلیون تومان بود.

آخرین جهش قیمت زمین به بهار سال 92 بر می گردد که در آن زمان تحت تاثیر ساخت و سازهای نجومی ناشی از جهش قیمت مسکن و اوج رونق معاملات آپارتمان، تقاضای گسترده خرید ملک کلنگی باعث شد قیمت هر متر مربع زمین به نزدیک 6 میلیون تومان در هر مترمربع برسد.

با تخلیه حباب زمین، قیمت به پایین تر از متری 4 میلیون و 500 هزار تومان آمد و اما فصل گذشته در پی بازگشت سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی به بازار ساخت و سازهای مسکونی، قیمت زمین افزایش پیدا کرد.

کارشناسان مسکن در تحلیل وضع موجود می گویند: تغییرات صعودی قیمت واحدهای نوساز باعث افزایش 18 درصدی قیمت زمین نسبت به پارسال شده است. مالکان ساختمان های مجاز به تخریب و نوسازی، در مذاکره با سازنده ها برای مشارکت در ساخت، خواستار افزایش سهم شان به 70 درصد و حتی بیشتر هستند. این مطالبه باعث رشد قیمت فروش نقدی زمین شده است.

زمین نزدیک به 60 درصد از قیمت تمام شده ساخت مسکن را تشکیل می دهد و 20 درصد از این قیمت نیز به تهیه و تامین مصالح ساختمانی و مابقی به دستمزد نیروی انسانی و مجوزها اختصاص دارد.

فصل گذشته، حجم معاملات زمین در تهران 49.5 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد. این بالاترین رشد نقطه ای معاملات زمین در تهران طی 4 سال گذشته است.

زمین های فروخته شده در تهران طی پاییز امسال به سازنده ها یا سرمایه گذاران ملکی، میانگین مساحت 235 متری داشته اند.

گرانترین ملک کلنگی فروخته شده در پاییز امسال در بازار مسکن تهران، متر مربعی 21 میلیون و 700 هزار تومان قیمت داشته است.

مناطق یک، دو، سه، چهار، شش و هفت، گرانترین مناطق در بازار املاک کلنگی هستند که متوسط قیمت هر متر مربع زمین در آنها بیش از 6 میلیون تومان است. مناطق پنج، هشت، نه،‌ 10، 11، 13،‌ 14 و 22 نیز به عنوان مناطق دارای وضعیت متوسط در بازار زمین (به لحاظ قیمت) هستند.در این مناطق قیمت زمین متر مربعی 3 تا 6 میلیون تومان به طور متوسط است.

مناطق نیمه جنوبی شهر تهران و جنوب غرب، ارزانترین زمین های مسکونی را در خود جا داده است. در این مناطق که عمدتاً جزو بافت فرسوده به حساب می آیند، متوسط قیمت زمین با کاربری مسکونی، کمتر از 3 میلیون تومان در هر مترمربع است.

منطقه سه، گرانترین منطقه در بازار زمین است. قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در این منطقه با یک میلیون تومان بالاتر از منطقه یک، حدود 11 میلیون تومان است.

روند رشد معاملات ملک کلنگی در مناطق مختلف تهران مشخص می کند به تناسب افزایش ساخت و ساز و رشد معاملات در مناطق مختلف، حجم معاملات زمین نیز در مناطق مختلف رشد معنادار پیدا کرده است.

در منطقه 5 که از یک سو حدود 15 درصد معاملات خرید و فروش آپارتمان در کل شهر تهران، به آن اختصاص دارد و از سوی دیگر بیش از 10 درصد کل ساخت و سازهای این شهر در آنجا انجام می شود، در پاییز امسال معاملات زمین در آنجا بیش از 230 درصد افزایش پیدا کرد. این بالاترین صعود معاملاتی زمین در مقایسه با سایر مناطق بوده است.

منطقه 5 مرکز اصلی تجمع خریداران واحدهای کم متراژ است. در این منطقه، مجتمع های مسکونی بالای 10 واحدی با مساحت کمتر از 70 مترمربع، به مراتب بیشتر از سایر مناطق یافت می شود.

منطقه پنج،‌ در پاییز امسال 6 درصد از کل معاملات بازار زمین در تهران را به خود اختصاص داد. متوسط مساحت زمین هایی که در این منطقه معامله شده است 339 متر مربع است که حدود 100 مترمربع از متوسط مساحت زمین های فروخته شده در کل شهر تهران بیشتر است.

علت این موضوع به تجمیع پلاک ها برای مشارکت در ساخت بر می گردد. عمده ساختمان های مسکونی نوساز در منطقه پنج، از تخریب و تجمیع دو پلاک و بیشتر شکل گرفته است که علت پرواحد بودن این ساختمان ها (بالای 40 واحد) نیز همین است.بیشترین سهم در این بازار مربوط به منطقه 2 است که 12 درصد محسوب می شود.

متوسط قیمت زمین در مناطق تهران