قوی سیاه در بازار مسکن نمی ­بینیم !

بورس24 : حسین عبده تبریزی اقتصاددان و صاحب ­نظر بخش مسکن، در توصیه ای خطاب به خریداران ملک گفت: احتیاط بیشتر از حد در انجام معاملات، معنا ندارد چرا که در حال حاضر قوی سیاه در این بازار مشاهده نمی شود.

تعبیر جالب عبده تبریزی درباره وضعیت فعلی بازار مسکن که تحت عنوان عدم رویت قوی سیاه مطرح شده، کنایه از آن است که انتظار بروز شرایط حاد و استثنایی در بازار مسکن وجود ندارد.

این صاحب نظر بخش مسکن با بیان اینکه در حوزه‌ اقتصاد مسکن با فرود آرام و نه فرود سخت مواجه‌ایم می گوید: روند اصلی در حوزه‌ مسکن آن است که با سوداگری کمتری در این عرصه مواجه‌ایم. در حال حاضر سطح معاملات پایین است و محافظه‌‌ کاری در انجام معاملات بیشتر خواهد بود. در حوزه مسکن، امروزه بیشتر با بازاری مصرفی مواجه ‌ایم و نه بازار خرید و فروش دائمی مسکن به گونه ای که در دوره منتهی به پایان سال 1400، مسکن بیشتر کالایی مصرفی است تا کالای موضوع سرمایه‌گذاری.

عبده تبریزی با بیان اینکه، عادت‌کرده‌ایم در معاملات مسکن به دو متغیر حجم معاملات و قیمت توجه کنیم، تصریح می کند: وقتی در شرایطی هستیم که رقم کف قیمت یا کف معاملات پایین است، اصلا به نرخ‌ های رشد در کوتاه ‌مدت نباید توجه شود. برای همین از ارقام معاملاتی و قیمت‌های چند ماه اخیر مسکن نمی‌ شود در مورد رونق و رکود در این بخش صحبت کرد بلکه باید منتظر ارقام در بازه‌ زمانی طولانی‌تری باشیم.

عبده تبریزی به فعالان بازار مسکن شهرهای مختلف توصیه کرد: رفتار بازار مسکن تهران را ملاک عمل برای تصمیم گیری و اقدامات خود قرار ندهن چرا که ارقام تهران ملاک قضاوت برای سایر شهرها نیست. مسکن، بازاری محلی دارد. به هیچ‌وجه تهران برای تصمیم‌گیری در مورد هیچ شهری ملاک نیست.

مشاور وزیر راه و شهرسازی که اخیراً مطالعه ای درباره افق بازار مسکن داشته است، می گوید: بواسطه پوست اندازی مدیریت شهری پس از انتخابات نیمه اول امسال، تغییرات اساسی در ساختار و رفتار شهرداری‌ها رقم خورد این تغییر بدآن معناست که شاهد سوداگری کمتری در سطح مدیریت شهرها خواهیم بود و حرکت هیجانی کمتری در نحوه‌ قیمت‌گذاری خدمات شهرداری‌ ها خواهیم یافت. بنابراین سرمایه‌‌گذاران نباید ریسک‌های تخلف در ساخت‌وساز زیادی را بپذیرند و ریسک‌های طراحی بالا را قبول کنند. با این مقدمه مشخص می شود، دوران ابرعرضه ‌ها (ساخت و سازهای بزرگ مقیاس) گذشته است. بنابراین، قرار نیست و پیش‌ بینی نمی ‌شود بر «واحدهای مازاد موجود» باز هم اضافه شود. لذا تا سال 1400 و حتی سال‌های دورتر، شاهد حجم ساخت ‌و سازی نخواهیم بود که مثلاً در سال 1390 اتفاق افتاد. در سال 90، تیراژ ساخت مسکن در تهران به دو برابر بالاترین تیراژ سال های قبل از آن رسید.

اما اکنون به اعتقاد حسین عبده تبریزی سرمایه ‌گذاری در بخش مسکن دشوارتر شده است. پس باید شاهد ابتکاراتی جدید نه فقط در معماری بلکه در همه وجوه ساخت ‌و ساز باشیم. سازندگان و مهندسان باید ابتکارات جدیدی به خرج دهند، چرا که بازار بسیار رقابتی ‌تر شده است. مثلاً در ساخت ‌و ساز جنوب و شمال کشور به طور گسترده ‌ای شاهد بازی با آب و ساخت ‌و ساز مقابل کانال ‌ها و آبراه‌ ها و نیز مناطق ساحلی خواهیم بود.

این اقتصاددان متخصص بخش مسکن پیش‌بینی نمی کند بانک‌ها در این بازار فعال شوند. امروزه وضع بازار مسکن به‌گونه‌ ای نیست که در آن، بانک ‌ها بتوانند با نرخ‌ های جاری تسهیلات، وام داده و سازندگان با آن تسهیلات کار کنند. در عین حال فشار اعطای تسهیلات روی بانک مسکن خواهد بود و این بانک به اتکای منابعی که از مسکن مهر برمی‌گردد، می ‌تواند وام‌ های 18 درصدی پرداخت کند. این‌که بانک مسکن چقدر بتواند هوشمندانه در تأمین مالی نقش داشته باشد، به رونق ساخت ‌و ساز مربوط است. بانک مسکن با هدف تبدیل‌ شدن به بانک توسعه ‌ای اکنون تلاش می کند بخش قابل ‌ملاحظه ‌ای از منابع لازم برای تسهیلات رهنی را تأمین کند.

بنابراین تمامی شواهد حاکی از آن است که سرمایه‌ گذاری های ساختمانی باید در حوزه‌ کوچک ‌سازی متمرکز شود. اگر کوچک ‌سازی در گذشته سیاستی دولتی بوده، اکنون نیاز بازار است. هر چه کوچک‌ تر بسازیم، به ‌ویژه در شهرهای بزرگ، ریسک فروش را کاهش داده‌ایم. بُعد خانوار کوچک‌تر شده؛ منابع خانوارها نیز محدود شده؛ مبلغ وام نیز هنوز کوچک است، بنابراین خانه‌ 40 متر مربعی سهل‌ تر از خانه‌ 50 متری و خانه‌ 50 متری آسان ‌تر از خانه‌ 70 متری به فروش می‌ رسد. روند ساخت‌ و ساز به سمت کوچک‌ سازی است، چه در سرمایه‌گذاری، چه در فروش، چه در مشارکت در ساخت، چه در معاملات واسطه ‌ای، چه در اعطای وام، ... . همه و همه گرایش به سمت کوچک‌سازی خواهند داشت.

عبده تبریزی در عین حالی که وضعیت آتی بازار مسکن را آرام و فاقد شرایط حاد برآورد می کند اما در مورد بازار زمین نظر دیگری دارد و می گوید: در این شرایط، شاید زمین تنها استثنا باشد که در مواردی هنوز بسیار گران است. ولی در سایر حوزه ‌ها با چنین شرایطی مواجه نیستیم.

متأسفانه طی 10 سال اخیر نرخ اجاره‌نشینی بالا رفته و مالکیت مسکن تضعیف شده است: یعنی از شرایط خرید و فروش (buy - sell) وارد شرایط buy -hold -sell شده‌ایم. پس از شرایط خرید و فروش، وارد شرایط خرید، نگهداری و فروش شده‌ایم. در چنین شرایطی کاسبی اجاره رونق می‌گیرد. از این‌رو در بازار سرمایه باید شاهد شکل‌گیری نهادهایی باشیم که به خرید، فروش و اجاره مربوط است. یکی از این نهادها REITs یا صندوق‌های مستغلات است. طی سال‌های آینده شاهد عملیات بیش‌تر لیزینگ‌ها هم در بخش مسکن خواهیم بود و اجاره‌های بلندمدت به‌ویژه در مورد واحدهای تجاری بسیار معمول خواهد شد.