سهم واحدهای نوساز در معاملات مسکن، به شکل کم سابقه، کاهش پیدا کرده و در حالی که همواره نوسازها، بیش از ۵٠ درصد واحدهای فروش رفته در هر ماه را به خود اختصاص می­ دادند اما در ماه­ های اخیر این سهم به زیر ۵٠ درصد کاهش پیدا کرده است...

بورس۲۴ : سهم واحدهای نوساز در معاملات مسکن، به شکل کم سابقه، کاهش پیدا کرده و در حالی که همواره نوسازها، بیش از 50 درصد واحدهای فروش رفته در هر ماه را به خود اختصاص می­ دادند اما در ماه­ های اخیر این سهم به زیر 50 درصد کاهش پیدا کرده است.

دو دلیل عمده برای این اتفاق مطرح است. دلیل اول، به توهم سازنده­ ها از بابت نحوه تعیین قیمت پیشنهادی برمی­ گردد که بعضاً به تغییرات افزایشی قیمت فایل­ ها در کوتاه مدت روی آورده ­اند و دلیل دوم نیز به خارج کردن فایل ­های خود از بازار و دست نگه داشتن برای بیشتر شدن قیمت مربوط است.

کارشناسان اقتصاد مسکن، این رفتار را به متوهم شدن فروشنده­ ها تعبیر می­ کنند که پیامد آن بازی باخت-باخت در بازار معاملات مسکن است. سازنده­ ها اگر نتوانند بفروشند، قادر به بهره ­برداری از شرایط مناسب بازار ساخت و ساز نیز نخواهند شد. در حال حاضر شهرداری تهران در ازای صدور پروانه ساختمانی با پرداخت نقدی عوارض، 33 درصد به انواع عوارض ساختمانی تخفیف اعمال می­ کند. این شرایط تا پایان سال جاری برقرار است بنابراین اگر سازنده­ ها نتوانند در کوتاه مدت اقدام به تعریف پروژه ­های جدید کنند، از این تخفیف بی­ بهره خواهند شد.

قیمت نوسازها به شکل نامتعارف افزایش پیدا کرده است. این افزایش هفته ­ها پیش از رونق معاملات مسکن رخ داد و اکنون به سایر گروه ­های سنی آپارتمانی سرایت کرده است.

فروشنده ­های واحدهای مسکونی دارای سن بنای بالا به تبعیت از سازنده ­ها، قیمت فایل ­های خود را بالا برده­ اند.

بهروز ملکی کارشناس مسکن در این باره معتقد است: طی چند ماه اخیر رشد قیمت در واحدهای نوساز بیشتر از واحدهای چندسال ساز بوده است. نکته­ ای که باید به آن توجه شود این است که بخش عمده‌ای از واحدهای نوساز عرضه شده به بازار در سال جاری، مربوط به پروانه‌های ساختمانی صادره در بازه سال‌های ۹۳ تا ۹۵ است که در این بازه زمانی، افت صدور پروانه‌های ساختمانی تجربه شد. در نتیجه هم‌اکنون شاهد کاهش نسبی عرضه واحدهای نوساز در بازار مسکن و به تبع، رشد بیشتر قیمت در این واحدها هستیم.

علاوه بر این، چشم‌انداز افزایشی قیمت مسکن تحت‌تاثیر افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی، دلیل دیگری برای شکل‌گیری توهم قیمتی در برخی فروشندگان واحدهای مسکونی نوساز است؛ هم‌اکنون برخی از فروشندگان واحدهای مسکونی نوساز اقدام به تعیین قیمت فروش واحدهایشان با نرخ‌های آینده می‌کنند. این گروه از سازندگان و فروشندگان مسکن با این باور که فروش واحدهای مسکونی آماده و نوساز با قیمت‌های فعلی، منجر به ضرر و زیان آن ها خواهد شد، با افزودن به قیمت‌هایشان، اکراه خود را نسبت به فروش واحدهایشان نشان می دهند و از هیچ کوششی برای افزایش قیمت واحدهای خود دریغ نکرده و تلاش دارند زیان ناشی از به فروش نرفتن واحدها طی دوره رکود را از این طریق جبران کنند براین اساس تلاش می‌کنند با اعلام قیمت‌های پَرت، بازار را هرچه سریع‌تر وارد مرحله التهاب قیمتی نمایند. ملکی تصریح می­ کند: از اواخر سال ۹۵ به این سو، خرید مسکن در تهران، توجیه پذیر بوده است البته به شرطی که فروشنده متوهم نباشد.

این کارشناس مسکن درباره وضعیت کشوری بازار نیز معتقد است: هرچند هنوز رونق بازار مسکن در بسیاری از شهرها مشاهده نمی­ شود اما رونق بازار مسکن تهران در سال جاری محسوس است. در این میان نباید فراموش کرد که تهران شهر پیشتاز بازار مسکن کشور است و اتفاقات بازار مسکن تهران با یک وقفه به سایر شهرها سرایت می­ کند. براین اساس انتظار می­ رود به دنبال رونق معاملات مسکن در تهران، در سایر شهرها نیز به تدریج روند مشابهی طی شود.

ملکی در ارزیابی خود از رونق معاملات مسکن می­ گوید: ارزیابی ادوار تجـاری در اقتصاد مسکن توسط سنجه‌های متنوعی همچون ارزش افزوده، سـرمایه­ گـذاری، قیمـت مسـکن، حجـم معـاملات، حجم تسهیلات و همچنین میزان صدور پروانه های ساختمانی صورت می­ پذیرد. برخی از متغیرهای اشاره شده همچون قیمت، میزان معـاملات، میـزان صـدور پروانـه­ هـای سـاختمانی و سـرمایه گـذاری دارای کاستیِ مبنایی در تبیین ادوار بازار می باشند؛ با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که نوسانات در ایـن متغیرها می‌تواند با وقفه‌های زمانی، باعث نوسان در ارزش افزوده بخش مسـکن، بـه عنـوان متغیـر اصلی نشان دهنده رونق و رکود در این بخش شود. اگر مطابق فرهنگ عامه، حجم معاملات و قیمت مسکن به عنوان سنجه­ های رونق در نظر گرفته شود، بازار مسکن از اواخر سال ۹۵ وارد دوره رونق شده است.