تحلیل ، خبر و سیگنال عیدی بگیرید

دولت و شهرداری تهران هفته گذشته، هر یک بصورت جداگانه طرح های خود برای نوسازی بافت فرسوده را به نمایش گذاشتند؛‌ طرح­ هایی متفاوت اما هر دو مشکل دار که به رغم اظهارات صریح درباره اولویت دار بودن نوسازی بافت فرسوده و حتی هدایت منابع بانکی و سرمایه گذاران به این مناطق، بعید است باعث رونق ساخت و ساز در بافت شود... در منطقه ١٢ تهران که تهران قدیم محسوب می شود، عمده پلاک های مسکونی، کمتر از ۵٠ متر مربع مساحت زمین دارند به این معنا که بنای واقع در آنها حتی برای زندگی یک نفر نیز مناسب نیست!

بورس۲۴ : دولت و شهرداری تهران هفته گذشته، هر یک بصورت جداگانه طرح های خود برای نوسازی بافت فرسوده را به نمایش گذاشتند؛‌ طرح­ هایی متفاوت اما هر دو مشکل دار که به رغم اظهارات صریح درباره اولویت دار بودن نوسازی بافت فرسوده و حتی هدایت منابع بانکی و سرمایه گذاران به این مناطق، بعید است باعث رونق ساخت و ساز در بافت شود.

15 درصد از مساحت شهر تهران را بافت فرسوده تشکیل می دهد که بیش از 80 درصد آن در 8 منطقه جنوبی شهر تهران قرار دارد. فرسوده ترین منطقه پایتخت، قدیمی ترین منطقه تهران است یعنی منطقه 12 که به لحاظ ریزدانگی پلاک های مسکونی و باریک بودن معابر غالب محله های آن، دو طرح نوسازی اخیر در این منطقه کلنگ زنی شد.

در منطقه 12 تهران که تهران قدیم محسوب می شود، عمده پلاک های مسکونی، کمتر از 50 متر مربع مساحت زمین دارند به این معنا که بنای واقع در آنها حتی برای زندگی یک نفر نیز مناسب نیست!

معابر مملو از انبوه این پلاک ها، به زور به یک متر می رسد به این معنا که فقط یک نفر در لحظه می تواند از کوچه های باریک منطقه 12 عبور کند.

سرمایه گذاران ساختمانی برای ورود به این مناطق، ابتدا به دنبال منابع نقد و زوددسترس هستند که فعلاً از این نوع تسهیلات خبری نیست. البته بانک عامل بخش مسکن، به ازای نوسازی هر واحد مسکونی 50 میلیون تومان وام بدون سپرده پرداخت می کند اما نرخ سود این وام 18 درصد است. سازنده ها برای بافت فرسوده دنبال وام 9 درصدی هستند.

دولت با شروع یک پروژه مسکونی توسط بخش خصوصی در محله سیروس، اجرای طرح واگذاری زمین صفر را به اجرا در می آورد. در این طرح، زمین دولتی در اختیار سرمایه گذار قرار می گیرد بدون آنکه در زمان واگذاری، هزینه ارزش زمین از او دریافت شود. سازنده در پایان ساخت و ساز و فروش واحدها، با دریافت اصل و سود خود به اندازه حدود 20 درصد، مابقی واحدهای ساخته شده را به دولت بابت زمین در اختیار قرار داده شده، برمی گرداند.

این طرح قرار است در سایر مناطق فرسوده شهر تهران که دولت صاحب اراضی در آنجا است تکثیر شود البته مشروط به آنکه سازنده ها از این طرح استقبال کنند.

سازنده ها اما معتقدند، سود 20 درصد به این معناست که کل واحدهای ساخته شده در بافت فرسوده به عنوان سهم آنها تلقی شود که در این صورت چون که عایدی ای نصیب دولت به عنوان مالک زمین نمی شود، عملاً طرح قابل ادامه نیست!

در طرح شهرداری، سازنده از طریق مشارکت با مالکان پلاک های ریزدانه، وارد فرآیند تخریب و نوسازی بافت فرسوده می شود. این طرح نیز مشکلات خود را دارد از جمله اینکه،‌ جلب رضایت مالکان قدیمی بافت،‌ سال ها به طول می انجامد که در این صورت توجیه اقتصادی پروژه ساختمانی برای سرمایه گذار از بین خواهد رفت.

طرحی که شهرداری هفته گذشته در بافت فرسوده تهران اجرا کرد در محله تختی (واقع در منطقه 12) کلنگ زنی شد. در این طرح، 50 پلاک فرسوده و ریزدانه تجمیع شدند تا سه پروژه ساختمانی در مجموع به ظرفیت 132 واحد مسکونی در زمین این پلاک ها احداث شود. اگر چه 50 پلاک در این طرح تخریب می شود اما طرف سازنده،‌ 127 مالک هستند به این معنا که هر پلاک بطور میانگین متعلق به بیش از دو نفر بوده است. جلب رضایت مالکان بیش از 4 سال به طول انجامیده است!

در بافت فرسوده تهران، اغلب مالکان اولیه فوت کرده اند و ورثه آنها چندان حاضر و راغب به نوسازی بافت نیستند.مالکیت مشارکتی نیز چالش دیگری است که طرح شهرداری را با سختی در اجرا در مراحل بعد روبرو خواهد کرد.

ضرورت نوسازی مسکن در بافت‌های نارکارآمد شهری با توجه فرسودگی ساختمان‌های مسکونی و عدم تاب‌آوری آن‌ها در برابر بحران‌های احتمالی و همچنین نیاز اقتصادی کشور برای ایجاد رونق در بازار مسکن و ساختمان، مورد توجه دولت و مجلس بوده است. در این راستا وازرت راه و شهرسازی و شهرداری تهران مجموعه‌ای از اقدامات را در دی ماه سال جاری به صورت همزمان در منطقه 12 شهر تهران در محله‌های سیروس و تختی آغاز کرده‌اند. بررسی و مقایسه این دو پروژه نشان‌دهنده تفاوت‌ها و تمایزهای قابل توجه میان رویکرد دولت و شهرداری در مواجهه با بافت‌های ناکارآمد است.

این پروژه مسکونی در اراضی شرکت عمران و بهسازی شهری ایران به مساحت 8525 مترمربع به وسیله شرکت سرمایه‌گذاری بانک مسکن ساخته خواهد شد. برنامه‌ریزی و طراحی این مجموعه یکصد واحدی با تاکید بر تحقق مجموعه‌ای از اصول کلیدی در فرایند تهیه طرح و اجرای آن به انجام می‌رسد. توجه به منافع ساکنان از طریق جلب مشارکت‌های مردمی، تامین خدمات و زیرساخت‌های شهری پشتیبان و همچنین توجه به هویت محلی، سبک زندگی و تقویت حس تعلق ساکنان برخی از اصول مورد تاکید این پروژه بوده‌اند.

این در حالی است که بررسی پروژه نوسازی محله تختی نشان دهنده رویکرد متفاوت شهرداری در مواجهه با مسئله مسکن و سکونت در محله است. طرح نوسازی مسکن در محله تختی در برگیرنده مجموعه‌ای 132 واحدی است که با تراکم ساخت 607 درصد و تراکم مسکونی 417 درصد در زیربنایی بالغ بر 14560 متر مربع به اجرا خواهد رسید. پیش بینی چنین تراکمی بدون توجه به تامین سرانه‌های لازم خدمات شهری و فضاهای سبز و باز محلی برای ساکنان قدیمی و جدید، نشان دهنده عدم جامعیت نگاه شهرداری به مسئله سکونت وکیفیت زندگی ساکنان در محله‌ها است.