وام بدون سپرده خرید مسکن ارزان می شود؟

بورس24 : ورود عملیاتی یک بانک دولتی به حوزه انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن، شماره معکوس برای کاهش هزینه دسترسی به وام بدون سپرده خرید مسکن را آغاز کرد.

گزارش بورس24 حاکی از آن است : اخیراً یک بانک دولتی از طرح خود برای راه اندازی یک حساب شبیه حساب ممتاز بانک مسکن پرده برداری کرد. بر اساس این طرح که در راستای مصوبه سال گذشته شورای پول و اعتبار مبنی بر حمایت از انحصارشکنی در حوزه اوراق وام مسکن تهیه شده، منابع مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل یک حساب بانکی جذاب برای سرمایه گذاران بازار پول تامین می شود.

این حساب که نسخه اولیه آن از دهه 80 تا کنون در بانک مسکن فعال بوده، به این صورت عمل می کند که در ازای سپرده گذاری افراد (حقیقی یا حقوقی)، بعد از حداقل سه ماه سپرده گذاری، در ازای مبلغ مشخصی سپرده گذاری، تعدادی اوراق تسهیلات مسکن به افراد تعلق می گیرد.

سپرده گذاران حساب ممتاز، در حالت اسمی بابت سپرده گذاری در این حساب، 10 درصد سود دریافت می کنند اما شرایط پرداخت اوراق مسکن یا همان امتیاز وام خرید به آن ها به گونه ای است که سود واقعی ناشی از سرمایه گذاری در این بازار حدود 21 تا 24 درصد برآورد می شود.

البته فوت کوزه گری در حساب ممتاز که بانک بواسطه آن توانسته تا کنون، نسبت به تعهد خود به سپرده گذاران وفادار بماند، به نحوه تعلق گرفتن اوراق به دارندگان این حساب بر می ­گردد.

در حال حاضر هم بانک ها و هم مردم عادی تصور می کنند، افرادی که در حساب ممتاز سپرده گذاری می کنند، حتما و حتما از طرف بانک مسکن به آن ها اوراق تعلق می گیرد.

در یکی از کدهای این حساب، در ازای سپرده گذاری حدود 20 میلیون تومان، ماهانه یک فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن به ارزش 500 هزار تومان به فرد تعلق می گیرد. در حال حاضر قیمت هر فقره اوراق حدود 72 تا 75 هزار تومان است به این ترتیب، صاحب حساب با فروش اوراق در پایان سال می تواند علاوه بر سود اسمی از عایدی ناشی از فروش اوراق نیز برخوردار شود.

بانک ها سال گذشته با علم به این روش تامین مالی برای پرداخت تسهیلات مسکن، متقاضی انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن شدند و به دنبال آن شورای پول و اعتبار در مصوبه­ ای، به بانک ها اجازه داد مشروط به ارایه مدل مالی هر بانک متقاضی، امکان انتشار اوراق مسکن برای آن بانک را فراهم کند.

فوت کوزه گری در حساب ممتاز بانک مسکن آن است که بانک در قالب این حساب، تعهدی به ارایه اوراق تسهیلات مسکن بر اساس آنچه در ظاهر اولیه حساب آمده است، ندارد.

به بیان دیگر در هر دوره از انتشار اوراق اگر فرد سپرده گذار در حساب ممتاز یکی از شعب بانک مسکن، دارای امتیازی بیشتر از سایر سپرده گذاران این حساب در همان شعبه باشد، مشمول دریافت اوراق خواهد شد اما به هر میزان امتیاز فرد از سایر سپرده گذاران کمتر باشد شانس دریافت اوراق نیز برای او کاهش پیدا می کند. امتیاز در این حساب به میزان موجودی و سایر پارامترهای مرتبط بر می گردد.

به عنوان مثال یک فرد با سپرده 50 میلیون تومانی در یکی از شهرهای کم جمعیت کشور، به مراتب دارای شانس بیشتری در بین سایر سپرده گذاران همان شعبه نسبت به فردی با همین موجودی در یکی از شعب فرضاً تهران است.

روال فعلی در حساب ممتاز بانک مسکن برای انتشار اوراق و ارایه آن به دارندگان حساب ممتاز، به شکل غیرتعهدی است.

اوراق مسکن هم سود قابل توجهی به سرمایه گذاران حساب مذکور می دهد و هم برای خریداران مسکن به صرفه است.

به بیان ساده تر، این اوراق دارای چند مزیت است.

مزیت اول، جذابیت آن برای سرمایه گذاران است. این مزیت باعث می شود میزان استقبال برای سپرده گذاری در حساب ممتاز نسبت به سایر بازارها افزایش یابد و در نتیجه منابع مالی مورد نیاز در بانک ها برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن تقویت شود و در نهایت مزیت دوم که همان افزایش اعتبار قابل پرداخت برای وام مسکن است بوجود می­آید.

سومین مزیت نیز افزایش حجم تسهیلات خرید مسکن است. هر چقدر تیراژ انتشار اوراق وام خرید مسکن افزایش یابد تعداد افراد بیشتری می توانند متقاضی این تسهیلات باشند.

در حال حاضر بطور متوسط سالانه حدود 100 هزار خریدار مسکن در کشور می توانند به کمک وام اوراق، صاحب خانه شوند.

چهارمین مزیت نیز شکل گیری رقابت بین بانکی برای جذب سپرده گذار در حساب مخصوص اوراق مسکن است. در جریان این رقابت به دلیل انتشار اوراق متعلق به بیش از یک بانک، مکانیزم­هایی از طرف بانک­ های منتشر کننده اوراق برای گرفتن سهم بیشتری از بازار تقاضا شکل می گیرد که محصول آن، ارزان شدن نرخ سود تسهیلات اوراق مسکن خواهد بود.

بررسی بورس24 نشان می دهد : در تهران مبلغ قسط وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن حدود یک میلیون تومان است و نرخ سود این تسهیلات که با اوراق قابل پرداخت است نیز 17.5 درصد تعیین شده است.

هر چند بانک متقاضی تکثیر حساب ممتاز، در طرح خود، نرخ سود تسهیلات اوراق مسکن را عیناً برابر با تسهیلات بانک مسکن و معادل همان 17.5 درصد در نظر گرفته است اما انتظار می رود با کاهش قیمت مبادله این اوراق در فرابورس تحت تاثیر شکست انحصار، قیمت فروش اوراق کاهش یابد که در این صورت، هزینه دسترسی به وام اوراق مسکن، کاهش خواهد یافت.