سیاست تحریک تقاضای مسکن در دولت یازدهم و ادامه آن در این دولت اگر چه پیش نیاز خروج از رکود معاملات ملک بوده و هست اما در فاز جدید بازار معاملات مسکن غفلت از سمت عرضه می تواند دو پیامد منفی برای آینده این بخش رقم بزند...

بورس۲۴ : سیاست تحریک تقاضای مسکن در دولت یازدهم و ادامه آن در این دولت اگر چه پیش نیاز خروج از رکود معاملات ملک بوده و هست اما در فاز جدید بازار معاملات مسکن غفلت از سمت عرضه می تواند دو پیامد منفی برای آینده این بخش رقم بزند.

آمارهای مربوط به معاملات ملک مشخص می کند در حال حاضر خرید و فروش آپارتمان رونق گرفته است. فاز جدید معاملات مسکن با نزدیک شدن به بازار نقل و انتقالات شب عید که معمولاً مطابق زمستان هر سال قوت می­ گیرد،‌ می تواند به گرم تر شدن تنور خرید و فروش ها منجر شود.ماه گذشته معدل فروش آپارتمان در تهران 52 درصد نسبت به مدت مشابه سال 95 افزایش یافت و 20 درصد نیز نسبت به آبان افزایش را تجربه کرد.

کارشناسان اقتصاد مسکن از روی آمار مربوط به فروش واحد مسکونی در تهران طی یک ماه گذشته (نزدیک به 17 هزار واحد) ارزیابی­ شان از وضعیت معاملات را ورود به فاز رونق عنوان می کنند.اما شرایط قیمت ها در بازار ملک شکننده بودن رونق تازه متولد شده را هشدار می دهد!

میانگین قیمت هر متر مربع بنای مسکونی در تهران طی ماه گذشته دو برابر آنچه در ماه­ های قبل افزایش پیدا می کرد، رشد کرد.از ابتدای سال تا کنون متوسط قیمت مسکن در هر ماه بطور میانگین یک تا 2 درصد نسبت به ماه قبل از خود افزایش پیدا می کرد اما در آذر ماه، سطح قیمت واحد مسکونی در تهران 4 درصد نسبت به آبان رشد کرد و 13 درصد نیز بیشتر از آذر سال گذشته شد.

در بازار مسکن فروشنده ها نسبت به تغییر وضعیت معاملات، متوهم شده اند و با این تصور که ورود خریدار به بازار می تواند به علامتی برای افزایش نامتعارف قیمت مسکن منجر شود، سعی دارند مدت سودهای انتظاری از دست رفته طی سه سال رکودی را در کمترین زمان و از طریق افزایش قابل توجه سطح قیمت پیشنهادی جبران کنند.در شرایط فعلی یک راهکار عمده برای تنظیم شدن سطح قیمت فروش با توان خرید متقاضیان، تقویت سمت عرضه از طریق پرداخت تسهیلات بدون سپرده است.

در شهر تهران تعداد ساختمان های نیمه کاره ای که در کمترین زمان ممکن امکان تکمیل و عرضه آنها به بازار وجود داشته باشد، کم نیست. این واحدها البته برای تکمیل شدن نیاز به نقدینگی دارد در حالیکه بانک عامل بخش مسکن بخاطر آنچه کمبود منابع عنوان می کند فعلاً تسهیلات بدون سپرده ساخت پرداخت نمی کند.

اگر کمبود شدید نوسازها در بازار معاملات ملک از کوتاه ترین مسیر ممکن جبران نشود، از یک سو سطح قیمت ها افزایش پیدا می کند و از سوی دیگر، این بازی به شکل باخت-باخت هم برای خریدار و هم برای فروشنده به پایان می رسد که در این صورت نتیجه آن، توقف سریع فاز رونق و بازگشت به فاز رکودی خواهد بود.

در این باره بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: سیاست بهینه برای دولت یازدهم، تحریک تقاضای مسکن بود اما در دولت دوازدهم با توجه به مختصات بازار مسکن باید سمت عرضه نیز متناسب با سمت تقاضا به حرکت دربیاید. سال گذشته در مجموع حدود 400 هزار واحد مسکونی تازه ساز به بازار مسکن عرضه شد. کف نیاز بازار مسکن به واحد مسکونی جدید 550 هزا واحد در سال است بنابراین شرایط موجود مشخص می کند میزان عرضه به مراتب کمتر از حداقل نیاز (نیاز بحرانی) بازار است. روند افت شدید عرضه مسکن در سال 94 نیز وجود داشت اما در حال حاضر تبعات این کمبود به دلیل رونق معاملات و ورود تقاضا به بازار خرید، بیشتر از سال های قبل بروز خواهد کرد.

ملکی تصریح می کند: نباید از نیاز سالانه کشور به ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی غفلت شود (این میزان، نیاز طبیعی بازار مسکن است که حدود 40 درصد بیشتر از کف نیاز است). تولید مسکن زمانبر است به این معنا که عرضه واحدهای نوساز در هر سالی ناشی از پروانه های ساختمانی دو تا سه سال قبل از آن سال است. پیش بینی می شود با توجه به انقباض در تیراژ صدور پروانه های ساختمانی در سالهای ۹۲ به بعد، حجم خانه های نوساز به تدریج کاهش یابد. بر این اساس برای تامین مسکن مورد نیاز باید سمت عرضه به حرکت درآید.

هر چند در این میان برخی ها به آمار 2 میلیون و 600 هزار خانه خالی اشاره می کنند و آن را سوپاپ عرضه معرفی می کنند اما جنس عمده این واحدها با نوع اصلی تقاضای حاضر در بازار ملک ناهماهنگ است. بخش زیادی از خانه های خالی واحدهای متراژ بزرگ هستند در حالیکه بیش از 60 درصد معاملات مسکن در حال حاضر به آپارتمان های کمتر از 80 تا 90 متر مربع اختصاص دارد.

ملکی درباره وضعیت عرضه مسکن در سال جاری تاکید می کند:‌ با توجه به حجم پروانه های ساختمانی در سالیان اخیر، عرضه واحدهای نوساز در سال جاری اندک است.

این کارشناس مسکن در عین حال، رونق معاملات را اتفاق جدیدی نمی داند و می گوید: بازار مسکن از اواخر سال گذشته وارد دوره رونق شده است.