بازی متفاوت قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

بورس24 : جنب و جوش معاملاتی در بازار مسکن باعث شده قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران بر حسب فراوانی معاملات، با دامنه های متفاوت از هم، افزایش پیدا کند.

متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران حدود 10 درصد نسبت به سال گذشته همین موقع رشد پیدا کرده است اما میزان افزایش قیمت در هر منطقه با دیگری متفاوت است.کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط فعلی به خریداران توصیه می کنند «نرخ رشد میانگین قیمت در کل شهر را ملاک عمل برای جستجوی آپارتمان قرار ندهند.» چرا که در غیر این صورت، باعث انحراف ذهنی متعاملین و مستولی شدن سطح بالاتر قیمت –بالاتر از نرخ های متعارف- بر بازار مناطق مختلف می شود.

اطلاعات مربوط به معاملات مسکن در تهران در این زمینه حاکی است: دامنه رشد قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران بین صفر تا 16 درصد در نوسان است.

مناطق 4 و 5 مناطق پر معامله و پرفروش بازار مسکن هستند. در این دو منطقه به دلیل حجم بالای واحدهای مسکونی کم متراژ در مقایسه با سایر مناطق، 30 درصد کل معاملات خرید در آنجا انجام می شود.تحت تاثیر این موضوع، متوسط قیمت مسکن در منطقه 4 تهران در پاییز امسال 12 درصد نسبت به پاییز 95 افزایش پیدا کرد. در منطقه 5 نیز رشد قیمت مسکن، 16 درصد گزارش شده است که بیشترین تورم مسکن محسوب می شود. در این دو منطقه، معدل فروش واحدهای مسکونی در ماه گذشته رشد 20 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل پیدا کرد.

نکته جالب بازار کنونی معاملات مسکن به انجماد نسبی قیمت ها در مناطق گران قیمت شهر تهران برمی گردد.در مناطق یک و سه که گرانترین واحدهای مسکونی از نوع متراژ بزرگ وجود دارد، رشد نقطه ای قیمت مسکن کمتر از 5 درصد است.

رشد 3 تا 4 درصدی قیمت مسکن در این دو منطقه، کمترین رشد قیمت در مقایسه با سایر مناطق است. این میزان افزایش قیمت مسکن حتی از مناطق نیمه جنوبی تهران نیز کمتر ارزیابی می شود.

علت ثبات نسبی قیمت مسکن در شمال تهران به رغم شروع افزایش قیمت در دیگر مناطق، به وجود حجم قابل توجه واحد مسکونی خالی از سکنه مربوط است.طی سال های رونق ساخت مسکن (سال های 90 تا 92)، تیراژ ساخت و ساز در شمال تهران بیشتر از مناطق جنوبی بود. گزارش مرکز آمار در این باره حکایت از آن دارد که در شمال شهر تهران حدود 15 تا 20 حجم عرضه در این فاصله زمانی افزایش پیدا کرد در حالی که در نقاط کم برخوردار و جنوبی شهر، میزان رشد ساخت و ساز 10 تا 15 درصد بوده است.

کمبود عرضه مسکن در جنوب تهران نسبت به شمال شهر، یک عامل اساسی در سبقت نرخ رشد قیمت آپارتمان های مناطق جنوبی نسبت به بالای شهر است.اگر چه میزان رشد قیمت مسکن در مناطق یک و سه، کمتر از مناطق 4 و 5 است اما میزان رشد خرید و فروش آپارتمان در شمال شهر به مراتب بیشتر از جنوب است.

در مناطق یک و سه در ماه گذشته، معدل فروش آپارتمان به ترتیب 25 و 30 درصد افزایش پیدا کرد.سهم هر کدام از دو منطقه یک و سه از معاملات خرید مسکن در تهران 4 درصد است.در منطقه 2 تهران که شرایط دو گانه در بازار املاک آن حاکم است، اوضاع رشد قیمت نیز خاص است.

این منطقه، ترکیبی از محله‌های لوکس و محله‌های متوسط را تشکیل می دهد. میزان رشد حجم معاملات و همچنین رشد قیمت مسکن در منطقه 2 به ترتیب، مناسب و طبیعی بوده است. در منطقه۲، میزان فروش آپارتمان ۳۰ درصد نسبت به آبان سال گذشته افزایش پیدا کرده و میزان رشد قیمت نیز کمتر از 11 درصد بوده است. در منطقه ۲ از یکسو، اثر فراوانی واحدهای لوکس و همچنین کمبود واحدهای مصرفی برای دو دسته تقاضای فعال در این منطقه را می‌توان در نحوه رشد قیمت مسکن مشاهده کرد. رشد قیمت مسکن در منطقه ۲، طی ماه‌های اخیر حول و حوش تورم بوده است. منطقه۲، سهم ۱۰ درصدی از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران دارد.

یکی از گرانترین محله های مسکونی (سعادت آباد) در منطقه 2 است. متوسط قیمت مسکن از نوع آپارتمان نوساز در این محله از متر مربعی 13 تا 14 میلیون تومان شروع می شود و تا نزدیک 20 میلیون تومان نیز در نوسان است.

در انتهای پهنه جغرافیایی منطقه 2، محله های شهرآرا و ستارخان قرار دارد که واحدهای کم سن و سال در آنها، با قیمت پیشنهادی متر مربعی 5 تا 7 میلیون تومان به بازار فروش عرضه می شود.

این شکاف گسترده بین قیمت مسکن دو محله در یک منطقه، در کل مناطق 22 گانه نیز کم و بیش وجود دارد.بنابراین، مطابق توصیه کارشناسان اقتصاد مسکن، سطح قیمت های یک محله نباید مبنای مقایسه ای برای خرید یا جستجو در محله های دیگر – حتی محله مجاور- قرار بگیرد.