تاثیر زلزله مهیب کرمانشاه بر بازار مسکن...؟؟

بورس24 : طرح مسکن پیشگام قرار بود این هفته در جلسه ای با حضور معاون اول رئیس جمهور، مقامات وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و جمعی از کارشناسان اقتصاد مسکن، نهایی شود اما زلزله کرمانشاه کار نهایی سازی و تصویب جزئیات اجرایی این طرح را تا زمان نامعلوم به تعویق انداخت.

یک شنبه شب زلزله ای پرقدرت و خیلی قوی با بزرگی 7.3 ریشتر در منطقه ازگله واقع در استان کرمانشاه باعث خسارت و تلفات سنگین در شهرها و روستاهای غربی کشور شد.این زلزله بیش از 400 تن کشته به جا گذاشته و همچنان کار آواربرداری و امداد و نجات به مصدومان حادثه ادامه دارد.

بنیاد مسکن اعلام کرده 15 هزار واحد مسکونی در شهرها و روستاهای استان کرمانشاه با تخریب کامل روبرو شده اند.گذشته از این آمار، آن دسته از ساختمان هایی هم که بخشی از آن ها دچار تخریب و ریزش شده، عملاً امکان استفاده مجدد را ندارد. ساختمان های مسکن مهر جزو این گروه از بناهای آسیب دیده در زلزله غرب کشور است.

بررسی بورس24 نشان می دهد : حدود 4 درصد خانه های شهری و روستایی در استان کرمانشاه تخریب شده اند.این زلزله تا کنون بیش از 200 پیش لرزه داشته است.تجربه حوادث غیرمترقبه بخصوص زلزله های بزرگ و پرتلفات در کشور نشان می دهد به محض پایان کار آواربرداری، عملیات بازسازی مناطق زلزله زده با اختصاص وام های ارزان قیمت شروع می شود.

دولت برای تامین منابع اعتباری لازم برای پرداخت وام های ارزان قیمت نوسازی مخصوص شهرها و روستاهای زلزله زده، معمولاً به دستور پرداخت تسهیلات تکلیفی از سوی برخی بانک ها رو می­آورد.مقرر شده دست کم 10 میلیون تومان وام نوسازی با آسیب دیدگان زلزله کرمانشاه پرداخت شود.حادثه تلخ زلزله یک شنبه شب غرب ایران علی القاعده در اولویت دولت برای تامین مالی ساخت و سازهای جایگزین خانه های ویران شده، قرار دارد.

این اتفاق باعث می شود تصویب نهایی طرح مسکن پیشگام به تعویق بیفتد.دو هفته پیش طرح مسکن پیشگام در جلسه ای با حضور رئیس جمهور مورد موافقت کلی دولت قرار گرفت.این طرح در نوسازی بافت های فرسوده با اولویت تهران برای افزایش عرضه مسکن ارزان قیمت خلاصه می ­شود.

برنامه ساخت و نوسازی 55 هزار واحد مسکونی جدید در بافت های فرسوده شهر تهران پیش بینی شده است.برای اجرای این طرح در ابتدا به تسهیلات نوسازی قابل پرداخت از سوی بانک ها مورد نیاز است و اگر وام نوسازی تامین اعتبار نشود، هیچ پیشرفتی متوجه طرح مسکن پیشگام نخواهد بود.

این تامین اعتبار مستلزم برگزاری جلسه در دولت با حضور همه اعضای اجرا کننده طرح است.کارشناسان مسکن معتقدند در نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری علاوه بر «بازسازی کالبد»، «حیات حاکم بر آن کالبد» نیز بسیار مهم است.

برای دستیابی به این نقشه، تغییر نگرش و گسترش مفهوم سرپناه لاز است. تغییر نگرش و گسترش مفهوم سرپناه از «سرپناه مناسب» و «سرپناه مناسب برای همه» به «مسکن در محوریت»، پای دولت‌ها را به تهیه مسکن مناسب و برنامه‌ریزی برای آن باز کرده است.

در قالب بخشی از طرح مسکن پیشگام، پیشنهاد توانمند شدن تقاضای مسکن با تبدیل وام های خرید به وام در استطاعت مطرح است. این در حالی است که مشکل کشور ما مسکن در استطاعت نبوده و بیشتر زمین در استطاعت چالش اصلی است. در اکثر برنامه‌های حمایتی اقشار کم‌درآمد به جای افزایش دسترسی به مسکن مناسب، تامین مسکن ملکی برای این اقشار لحاظ شده است. یک نمونه این روش، مسکن مهر است که برای همه اقشار، روش واگذاری مالکیت مبنا قرار گرفت. این در حالی است که قشر ضعیف به محض دریافت مسکن ارزان قیمت دولتی ساز، در صورت ناتوانی در پرداخت تسهیلات حمایتی، نسبت به فروش واحد مسکونی اقدام می کند و در چنین حالتی، برای مدتی نسبتاً طولانی باید در بازار اجاره برای اجاره نشینی متوقف بماند.

در بافت های فرسوده، اصل ارزشمند این مناطق کیفیت زندگی ساری و جاری آن است که ممکن است این سبک زندگی و انتظارات ساکنین مناطق، با تحلیل و تفسیر مشاوران طرح‌های مناطق بازآفرینی شهری متفاوت باشد.

بر اساس این گزارش کار رسیدگی به آسیب دیدگان زلزله غرب کشور و تمرکز دولت بر تامین اعتبار مورد نیاز بازسازی استان کرمانشاه در هفته آتی نیز با حجم سنگین کار و هماهنگی مسولان ادامه پیدا می کند.در این حالت، بعید است بازار مسکن طی روزهای آینده با اصلاحات در مسیر پرداخت وام مسکن یکم روبرو شود.

در این طرح، پرداخت وام نوسازی با نرخ سود تک رقمی پیش بینی شده است.این طرح بر محور جلب مشارکت مالکان املاک کلنگی بنا نهاده شده است.

برای جلب مشارکت در نوسازی بافت فرسوده، پیمانکاران و شرکت های ساختمانی علاقه مند به ساخت و ساز باید در قراردادهای تخریب و مشارکت، فرمول مشارکت را به نفع مالکان املاک کلنگی تنظیم کنند.

در صورت اجرای طرح مسکن پیشگام، ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران حداقل دو برابر می شود و نیمی از کل ساخت و سازهای سالانه در این کلان شهر، صرفاً در بافت های فرسوده احداث می شود.

مناطق 10 تا 18 جزو بافت های فرسوده به حساب می­آید. این مناطق در عین حال طی ماه های گذشته، سهم قابل توجهی در معاملات خرید مسکن داشته است. خانه اولی ها ترجیح می دهند با خرید مسکن در این مناطق بخش زیادی از توان مالی خود را با وام خرید مسکن تامین کنند. در بافت فرسوده، رد پای تقاضای سرمایه ای نیز به چشم می خورد.

تجزیه و تحلیل تأمین مسکن در استطاعت در سال های گذشته نشان می‌دهد که با وجود افزایش تقاضا، بخش بزرگی از مسکن در توان مالی خریداران نبوده است.در طرح مسکن پیشگام این اشکالات رفع می شود.

اجرای این طرح، یک بازار کار اساسی برای پیمانکاران ساختمانی و شرکت های سرمایه گذاری است.در این طرح دولت در بخشی از مناطق تهران زمین متراژ بزرگ (بالای 10 هزار متر مربع) به سازنده واگذار می کند تا شهرک­سازی –تخریب و نوسازی گسترده و تجمیعی- صورت بگیرد.

بافت فرسوده داخل محدوده مرکزی شهر تهران کمترین سهم را از این روش نوسازی خواهد داشت.