بازار مسکن تاوان می دهد

بورس24 : بازار مسکن یکی دو سال گذشته تاوان انحراف ساخت و سازهای 10 سال اخیر را پرداخت می­ کند.

از سال 93 تا پایان سال 94، بازار مسکن با یک رکود شدید در معاملات خرید مسکن روبرو بود. از طرفی، در بازار ساخت و ساز نیز از همان سال 93 تا اواخر سال 95، رکود ساختمانی باعث ضربه خوردن اقتصاد کشور و اقتصاد مسکن از این رخداد شد.

این دو اتفاق ناشی از انحراف فعالیت­ های ساختمانی سال­ های 85 تا 92 است که عملاً باعث شد آپارتمان ­های فاقد ویژگی سازگار با تقاضای مسکن در شهر تهران احداث شود و در مقابل، تقاضا با جهش قیمت ناشی از کمبود واحد مسکونی مورد نیاز روبرو شود و در نتیجه، ساخت و ساز از سال 93 به بعد با رکود سنگین دست به گریبان شود.

آمارهای دفتر اقتصاد مسکن مشخص می کند: طی 10 سال گذشته 70 درصد ساخت و سازهای مسکونی (آپارتمان ها) مساحت بیش از 80 متر مربع داشته اند در حالیکه فقط 30 درصد خریداران (واحدهای مسکونی فروخته شده)، از این نوع آپارتمان ها خریداری کردند.

این آمار نشان می دهد: 70 درصد تقاضای مسکن تمایل یا توان خرید آپارتمان هایی را دارد که در 10 سال گذشته در مقیاسی معادل نصف این میزان تقاضا، ساخته شده است.این نامعادله در حال حاضر می تواند زمینه ساز نوسانات قیمت مسکن به تناسب رشد در حجم معاملات خرید شود.

به عبارت دیگر از آنجا که حجم کل معاملات خرید مسکن در 7 ماه گذشته از سال جاری در شهر تهران حدود 6 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 95 افزایش پیدا کرده است، رشد بیشتر معاملات به بروز بیشتر عوارض کمبود آپارتمان­ های کم متراژ و مصرفی منجر خواهد شد.

در این باره مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به تغییر الگوی تقاضای مسکن طی سال های اخیر و لزوم تغییر سریع الگوی عرضه متناسب با آن اعلام کرد: طبق اعلام مرکز آمار ایران از نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95، در حال حاضر حدود ۳ میلیون واحد مسکونی نسبت به کل خانوار، مازاد وجود دارد به این معنا که تعداد کل واحدهای مسکونی شامل واحدهای در حال استفاده و خالی از سکنه و خانه های دوم ، بیش از 26 میلیون نفر است در حالیکه تعداد خانوارهای موجود در کشور 22 میلیون و 800 هزار خانوار است. اما از طرف دیگر حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی نسبت به واحدهای مسکونی مورد استفاده توسط خانوارها کمبود داریم که بخشی از دلایل این رخداد به عدم تطبیق الگوی عرضه و تقاضا مربوط است.

تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده 22 میلیون و 800 هزار واحد است ، بنابراین بخشی از واحدهای مسکونی چون که مناسب خرید و سکونت خانوارها نیست، بدون استفاده رها شده است. بخش اعظم این واحدهای بلااستفاده همان خانه های خالی هستند.

اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن نشان می دهد:‌ در سال‌های گذشته بخش قابل‌توجهی از ساخت‌وسازها در واحدهای مسکونی بزرگ ‌متراژ و گران ‌قیمت صورت ‌پذیرفته، در حالی که عمده تقاضای خانوار به خصوص در کلان شهرها و خانوارهای کم درآمد برای واحدهای با متراژ متوسط و کوچک است.

بررسی معاملات انجام شده در بازار مسکن شهر تهران طی روند پنج سال گذشته نشان می‌دهد که ۷۰ درصد معاملات در واحدهای مسکونی 80 متر مربع و کمتر از آن و همچنین با قیمت کل کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان است ولی صرفا کمتر از 30 درصد از واحدهای مسکونی احداث شده در سال‌های قبل دارای مساحت کمتر از 80 متر مربع بوده که در این میان، سهم واحدهای با مساحت کمتر از 70 متر مربع 20 درصد بوده است.

این عدم تطابق بین عرضه و تقاضا منجر شده است از طرفی بخشی از واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار در شرایط فعلی به سختی فروش روند و از طرف دیگر برخی از خانوارها قادر به تامین مسکن متناسب با قدرت خرید خود نباشند و این رویداد کم‌ سابقه سبب شده است تا بازار مسکن با مشکلاتی مواجه شود که برای حل آن باید با همکاری دستگاه‌های ذی‌ربط، چاره‌اندیشی مناسب انجام شود.

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اولین راهکار ممکن برای مهار این چالش را اصلاح اجباری الگوی عرضه با ابزار عوارض پروانه ساختمانی معرفی می کند به این صورت که ساخت و سازهای متراژ بزرگ مشمول عوارض بیشتر شوند.

علی چگینی مدیر کل اقتصاد مسکن همچنین راهکار دیگر را توانمندسازی مالی خریداران مسکن معرفی کرد و گفت:‌ حرکتی که می‌ تواند موجب تعادل بازار شود و در عین حال گردش مالی را در بخش مسکن ایجاد کند تقویت صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای گروه‌های با درآمد متوسط، تقویت بازار رهن برای گروه‌های با درآمد بالا و حتی برخی از خانوارهای با درآمد متوسط و اجرای برنامه مسکن اجتماعی برای گروه‌های کم درآمد است که در دستور کار است و بخشی از آنها نیز انجام گرفته است. تاکنون نزدیک به ۲۸۰ هزار نفر در حساب صندوق پس انداز یکم ثبت نام کرده اند. این ها تقاضای بالقوه هستند که به تدریج به بازار مسکن وارد می شوند و اقدام به خرید مسکن می کنند. طرحی در راه است که اگر تصویب شود، سهم خانه اولی ها در معاملات مسکن به دو برابر وضع موجود افزایش پیدا می کند.