بالا و پائین بازار مسکن

بورس24 : آمارهای منعکس کننده تحولات بازار مسکن شهر تهران از افت و خیز حجم معاملات طی ماه­ های گذشته از سال جاری حکایت می­ کند.

گزارش­ جدید بانک مرکزی از این تحولات که مربوط به مهر ماه امسال است از رشد 34 درصدی معاملات خرید مسکن در تهران در مهر 96 نسبت به مهر 95 خبر می دهد. این در حالی است که میزان فروش واحدهای مسکونی در ماه گذشته، نسبت به ماه قبل­ تر (شهریور 96) کاهش داشته است.

در نیمه اول امسال نیز در برخی ماه ها، میزان فروش نسبت به ماه مشابه پارسال کاهش داشت و سپس در ماه­های بعد،‌ این نوع تغییرات (تغییرات نقطه ای) شیب مثبت به خود گرفت.

کارشناسان اقتصاد مسکن دلیل این افت و خیز را اثر گذاری پارامترهای ناگهانی درونی و بیرونی بازار بر روند معاملات عنوان می کنند. به عنوان مثال، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در تابستان امسال توانست در نقش محرک خرید مسکن، نقش بازی کند. از طرفی،‌ انتخابات ریاست جمهوری در بهار امسال سایه سنگین بر خرید و فروش املاک مسکونی تشکیل داد و باعث کاهش حجم معاملات شد.

ماه گذشته قوی ترین مولفه در نقش منفی، پایان فصل سنتی معاملات مسکن بود که باعث شد میزان فروش آپارتمان در تهران نسبت به شهریور افت کند.

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران تهیه شده توسط آمار بانک مرکزی نشان می­ دهد: در مهر ماه امسال، حجم معاملات مسکن به 1.3 برابر مهر ماه سال گذشته رسید و بیش از 13 هزار آپارتمان در تهران فروخته شد.

در مهر ماه 96، تعداد 13 هزار و 815 واحد مسکونی در شهر تهران خرید و فروش شد که در مقایسه با فروش 10 هزار و 281 فقره­ای واحد مسکونی در مهر ماه 95، رشد نزدیک به 35 درصدی را نشان می­دهد.

معاملات خرید واحد مسکونی در اولین ماه از پاییز امسال 11 درصد نسبت به ماه قبل (شهریور 96) کاهش یافت. شهریور امسال آمار خرید و فروش ملک مسکونی در مناطق 22 گانه شهر تهران به 15 هزار و 545 واحد رسیده بود.

آمار بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن در تهران در مهر امسال را متر مربعی 4 میلیون و 789 هزار تومان اعلام می­کند که نسبت به ماه قبل یعنی شهریور، تغییر آنچنانی نداشته بلکه در حد کمتر از یک درصد (0.7 درصد) افزایش نشان می­دهد.

میانگین قیمت مسکن اما نسبت به مهر سال گذشته 9 درصد رشد کرده است.

مهر سال گذشته متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران 4 میلیون و 400 هزار تومان بود. شهریور امسال نیز هر متر مربع واحد مسکونی در این کلان شهر با متوسط قیمت 4 میلیون و 756 هزار تومان خرید و فروش شد.

وضعیت بازار فعلی، شبیه به اوایل رونق است و در عین حال به زمان رکود شباهت ندارد بنابراین بازار از فاز رکود دورتر و به فاز رونق نزدیک­تر شده است. با این حال، دو افت ماهانه در معاملات مسکن طی شهریور و مهر امسال،‌ بین معاملات و رونق فاصله انداخته است و سرعت نزدیک شدن به فاز رونق را کاهش داده است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مهر ماه امسال حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه، منطقه 5 با سهم 17 درصدی از کل معاملات،‌ بیشترین تعداد قراردادهای فروش آپارتمان مسکونی را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 نیز به ترتیب با سهم­های 11 و 10 درصدی در رتبه­ های بعدی قرار دارند. در مجموع 74 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر شامل مناطق 5،‌4، 2،‌8، 14، 1، 10، 7، 3 و 15 بوده و 12 منطقه باقی مانده 26 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص می ­دهند.

بیشترین رشد متوسط قیمت مسکن در مهر 96 نسبت به ماه مشابه سال 95 به منطقه 17 مربوط است که معادل 15 درصد بوده است. کمترین رشد قیمت نیز به منطقه 12 با 1.2 درصد افزایش مربوط می ­شود.

گزارش بانک مرکزی از کف و سقف قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران مشخص می ­کند: منطقه یک گرانترین منطقه تهران در بازار مسکن است که متوسط قیمت هر مترمربع بنای مسکونی در آن 10 میلیون و 260 هزار تومان برآورد می ­شود. همچنین کمترین قیمت به منطقه 18 با متر مربعی 2 میلیون و 270 هزار تومان تعلق دارد.

قیمت مسکن در منطقه یک 4 درصد نسبت به مهر 95 افزایش پیدا کرده اما در منطقه 18، میزان رشد 13 درصد بوده است.

در 7 ماه اول امسال حجم معاملات خرید آپارتمان مسکونی در شهر تهران به 99 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال 95 افزایش 6 درصدی از خود نشان می ­دهد. در 7 ماه اول امسال معدل قیمت مسکن در تهران به متر مربعی 4 میلیون و 610 هزار تومان رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد نزدیک به 7 درصد را بیان می­کند.

در مهر ماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد به گونه­ای بود که واحدهای مسکونی با قیمت کل 150 تا 200 میلیون تومان سهم 12 درصدی را از معاملات داشتند. این واحدها بیشترین سهم فروش را به خود اختصاص می ­دهند. همچنین واحدهای با قیمت کل 100 تا 150 میلیون تومان و 200 تا 250 میلیون تومان نیز هر کدام 10 درصد از معاملات خرید در مهر 96 را به خود اختصاص داده ­اند.

در مجموع 51 درصد از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران به واحدهای با قیمت کمتر از 350 میلیون تومان اختصاص دارد.