محرک های رونق مسکن در پاییز

بورس24 : بازار مسکن هم در بخش معاملات و هم در بخش ساخت و ساز طی فصل پاییز وضعیت بهتر از بهار و تابستان 96 را تجربه خواهد کرد.

یک کارشناس اقتصاد مسکن با تشریح متغیرهای اثر گذار بر بازار ملک طی پاییز امسال، از کاهش نرخ سود بانکی،‌ بهبود رشد اقتصادی و در نتیجه سطح درآمد خانوار به عنوان سه عامل محرک رونق مسکن یاد کرد که باعث خواهد شد در ماه­ های آینده شرایط بازار باز هم بهبود پیدا کند.

معاملات خرید مسکن در تابستان امسال 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد.از طرفی ساخت و ساز نیز با رشد خفیف مثبت در همین مدت روبرو شد.

با این حال بهروز ملکی کارشناس مسکن اعلام کرد: در ماه های پیش رو و منتهی به شب عید، بازار مسکن با کاهش دما در معاملات و ساخت و ساز روبرو نمی شود اما این پیش بینی در عین حال به معنای حرکت بازار خلاف جهت رونق غیرتورمی نخواهد بود.

ملکی درباره این پیش بینی به روند کاهنده نرخ تورم اشاره می کند که به دلیل رابطه آن با نوسان قیمت مسکن، جلوی رشد قیمت آپارتمان در بازار ملک حین افزایش معاملات را خواهد گرفت.

ملکی معتقد است کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از دو کانال، تقاضای مسکن را تحریک می‌کند اول آنکه با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، انگیزه سپرده‌گذاری در بانک کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه می‌شود و باعث تحریک تقاضای مسکن (خصوصاً تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه) و در نتیجه افزایش قیمت مسکن می‌شود. این پدیده بر این مبنا استوار است که بازارهای مسکن و پول (سپرده گذاری بانکی) دو بازار رقیب یکدیگر هستند و دارایی‌های جایگزین هستند به این معنا که وضعیت بهتر یکی از آنها باعث خروج سرمایه گذاران از بازار دیگری می شود و بالعکس. از این‌رو هر زمان که بازدهی یکی از این دو دارایی کاهش می‌یابد، تقاضا به سمت دارایی رقیب جریان می‌یابد.

این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین تاکید می کند: نرخ سود تسهیلات بانکی ارتباط نزدیکی با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد. بر این اساس با کاهش نرخ سود سپرده‌ها، نرخ سود تسهیلات خرید نیز به تدریج کاهش یافته و تمایل خریداران برای پذیرش بدهیِ بالا و خرید خانه افزایش می‌یابد که این مساله تحریک بیشتر تقاضا (خصوصاً تقاضای مصرفی) و در نهایت افزایش تدریجی قیمت مسکن را به دنبال دارد. مجموع دو عامل فوق موجب افزایش تقاضای مسکن بر اثر کاهش نرخ سود بانکی و بالطبع افزایش قیمت مسکن می شود. در مجموع، کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی می‌تواند به نوبه خود موجب تحرک نسبی بازار مسکن شود.

یک واحد درصد کاهش در نرخ سود تسهیلات خرید مسکن، مبلغ اقساط تسهیلات خرید مسکن صندوق پس انداز مسکن یکم را حدود 8 تا 9 درصد کاهش می دهد و باعث افزایش دامنه تسهیلات در استطاعت (مقبول شدن وام برای قشر بیشتری از خانه اولی­ها) خواهد شد.

در حال حاضر قسط وام 80 میلیونی حدود 800 تا 900 هزار تومان است.ملکی کاهش نرخ سود بانکی را مهمترین نیروی حرکت دهنده بازار معاملات مسکن می داند که در کنار مثبت شدن نرخ رشد اقتصادی، انتظار می رود هم سرمایه گذاران ساختمانی به تدریج وارد بازار ساخت و ساز شوند و هم تکاپو برای خرید بیشتر شود.

این صاحب نظر بخش مسکن پاییز و ماه های پایانی سال جاری را وضعیت غیرتورمی در معاملات مسکن معرفی کرد و گفت: امسال میزان رشد قیمت مسکن حول و حوش نرخ تورم عمومی خواهد بود. در حال حاضر میزان رشد قیمت مسکن معادل نرخ تورم شده است.

وی احتمال شوک قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری را بعید دانست و گفت: در صورتی که اتفاق ناگهانی در اقتصاد و درون بازار ملک رخ ندهد، انتظار آن است که بازار مسکن در ماه های آینده با نوسان خفیف قیمت ها بدون شوک مثبت یا منفی همراه باشد.

در قالب این پیش بینی، برآورد می شود میزان فروش آپارتمان در تهران در کل سال 96 بیشتر از سال 95 باشد.پارسال به طور متوسط در هر ماه، حدود 13 تا 15 هزار واحد مسکونی در تهران فروش رفت.

ملکی درباره بازار اجاره مسکن نیز معتقد است: به رغم افزایش بیش از 15 درصدی اجاره بهای مسکن در نیمه اول امسال (نسبت به مدت مشابه سال قبل)، در نیمه دوم امسال هزینه اجاره نشینی در پایتخت تغییر محسوسی نخواهد کرد.

متوسط اجاره واحد مسکونی در تهران به متر مربعی نزدیک 24 هزار تومان رسیده است.علت اصلی افزایش اجاره بها، پیش رونق معاملات مصرفی مسکن و در نتیجه کاهش واحد اجاره ای است.

در سال های گذشته، بخشی از خریداران، واحد مسکونی را دست کم برای سال اول اجاره می دادند تا از این طریق، بخشی از بهای خرید خود را با رهن کامل تامین کنند اما امسال با آمدن تسهیلات خرید مسکن نسبتاً کارآمد، حجم کمتری از آپارتمان های معامله شده، روانه بازار اجاره می شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره بازار ساخت و ساز نیز گفت: فرآیند سقوط پروانه های ساختمانی از اوایل امسال متوقف شد و به احتمال زیاد تیراژ ساخت و عرضه مسکن در سال 96 بیشتر از یکسال 95 خواهد بود.