قیمت کلنگی و زمین در تهران

بورس24 : جزء اصلی بازار ساخت و ساز مدتی است در آرامش قیمتی به سر می ­برد که این موضوع می­ تواند یک فرصت شاید در آستان پایان برای بساز و بفروش ها و سازنده ها تلقی شود.

قیمت زمین یا همان ملک کلنگی در شهر تهران بیش از یکسال است در آرامش نسبی قرار دارد. متوسط قیمت زمین با کاربری مسکونی بعد از تخلیه جهش سال 92 در اوایل سال 95، طی یکسال و نیم اخیر در سطح متر مربعی 4 میلیون و 500 هزار تومان با نوسان خفیف 100 تا حداکثر 200 هزار تومانی، ایستادگی کرده است.

وضع موجود بازار زمین،‌ آرامش پس از طوفان به حساب می آید.

رونق ساخت و سازهای سال 91 باعث شد قیمت زمین در بهار سال 92 از متری یک میلیون و 500 هزار تومان قبل از سال 88 به نزدیک 6 میلیون تومان در هر متر مربع افزایش پیدا کند و ارزش فروش ملک کلنگی در تهران به اوج تاریخی خود برسد. اما رکود ساختمانی بعد از آن که تا اواخر سال گذشته نیز ادامه داشت، مانع تحریک دوباره قیمت مسکن شد.

در حال حاضر هزینه خرید زمین بیش از 55 درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن را شامل می شود بنابراین جزء اصلی بازار ساخت و ساز است.

طی ماه های اخیر به رغم افزایش صدور پروانه ساختمانی در تهران که نرخ رشد بیش از 20 درصد نسبت به ماه های مشابه در سال 95 را نشان می دهد،‌ قیمت هر متر مربع زمین (ملک کلنگی) در تهران 7 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است. بهار امسال متوسط قیمت زمین به متر مربعی 4 میلیون و 587 هزار تومان رسید.

بساز و بفروش ها برای خرید زمین، به جای پرداخت پول نقد، با مالکان ساختمان های قابل تخریب، وارد مشارکت در ساخت می شوند. سال 95 همزمان با جهش قیمت زمین،‌ میزان مشارکت بین مالکان و سازنده ها به 70 درصد سهم مالکان و 30 درصد سهم سازنده رسید اما در حال حاضر بواسطه کاهش قیمت زمین، سهم مالکان نیز تعدیل شده و به حدود 55 تا 60 درصد رسیده است.

در حالت مشارکت در ساخت، سازنده ها، علاوه بر اختصاص سهم از واحدهای مسکونی نوساز به مالکان، مبلغی به عنوان بلاعوض نیز پرداخت می کنند. معمولاً مالک یک واحد مسکونی 100 مترمربعی برای مشارکت در ساخت، حداقل 100 میلیون تومان مبلغ بلاعوض، علاوه بر سهم داشتن از واحد مسکونی نوساز، از سازنده دریافت می کند.

بر اساس این گزارش، در بازار ملک کلنگی شهر تهران، میانگین قیمت زمین در بهار امسال 3 درصد نسبت به زمستان سال گذشته افزایش پیدا کرد. همچنین قیمت در همین فصل با رشد یک درصدی نسبت به بهار 95 مواجه شد.

در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران متر مربعی 200 هزار از میانگین قیمت زمین،‌ بیشتر است.

قیمت زمین در بلند مدت نیز با شیب بیشتری نسبت به قیمت مسکن، افزایش پیدا می کند.

در طول سال های اخیر، میزان رشد قیمت زمین، بیشتر از قیمت مسکن بوده است. همچنین میزان رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی بالاتر بوده است. در این میان، کمترین نرخ رشد سالانه متوجه اجاره بوده است که حتی میزان رشد آن (رشد هزینه اجاره نشینی در پایتخت) در بلندمدت گذشته –میانگین نرخ رشد سالانه- از نرخ تورم نیز کمتر بوده است.

در بهار امسال طبق گزارش مرکز آمار ایران، تعداد معاملات فروش زمین یا زمین ساختمان کلنگی انجام شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران نسبت به فصل مشابه سال قبل 7 درصد افزایش داشته است.

مثبت شدن نرخ رشد معاملات زمین، از بهبود وضعیت بازار ساخت و ساز و اقبال به بازار زمین حکایت می کند.

در میان مناطق 22 گانه شهر تهران،‌ بیشترین متوسط قیمت فروش یک متر مربع زمین یا زمین ساختمان کلنگی معامله شده در حدود 9 میلیون و 200 هزار تومان در منطقه 3 و کمترین آن در حدود یک میلیون و 400 هزار تومان در منطقه 20 بوده است.

کارشناسان بازار مسکن به سازنده ها توصیه می کنند:‌ از وضع موجود بازار زمین به عنوان فرصت رو به پایان برای خرید ملک مورد نیاز برای ساخت و سازها جدید خود بهره ببرند.

قیمت زمین در دوره های گذشته رونق مسکن، متناسب با افزایش میل به ساخت و ساز افزایش یافته است و به تناسب رکود ساختمانی نیز با کاهش همراه شده است.

در حال حاضر از یک سو مالکان ساختمان های قدیمی تقاضای تخریب و نوسازی دارند و از سوی دیگر، نرخ مشارکت در ساخت نیز با توجه به قیمت زمین، مطلوب دو طرف (سازنده و مالک) ارزیابی می شود.

بنابراین فرصت وجود دارد که ساخت و ساز از این مسیر وارد فاز رونق شود.

5 منطقه در تهران، مقصد نیمی از معاملات خرید آپارتمان است که به ترتیب مناطق 5، 4، 2، 15 و 14 هستند. پتانسیل این 5 منطقه برای شروع پروژه های جدید مسکونی در بالاترین سطح نسبت به سایر مناطق 22 گانه تهران قرار دارد.

سهم این پنج منطقه از کل ساخت و ساز های پایتخت کمتر از 37 درصد است. فاصله موجود بین سهم این 5 منطقه از مجموع معاملات شهر تهران با سهم آنها از ساخت و سازهای پایتخت نشان دهنده ظرفیت و کششی است که هم اکنون برای شروع عملیات جدید ساختمانی از سوی سرمایه گذاران در این مناطق وجود دارد.