دو گانه متضاد در بازار مسکن

بورس24 : طبق آمار سرشماری و نفوس مسکن سال 95، در تهران 460 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد. از طرفی، مطابق گزارش شهرداری تهران، 15 درصد از جمعیت 8 میلیون و 500 هزار نفری پایتخت، در محدوده بافت های فرسوده سکونت دارند که با توجه به بُعد خانوار، در حال حاضر 420 هزار خانوار به وضعیت بدمسکنی دچار هستند به این معنا که در شرایط نامناسب سکونتی در محله های فرسوده، ناپایدار و کلنگی شهر تهران ساکن هستند.

این تعداد خانوار ساکن بافت فرسوده، فقط بخشی از کل جمعیت بدمسکن ساکن تهران را تشکیل می دهد. در استان تهران، حدود 3 میلیون نفر، حاشیه نشین هستند که این گروه نیز بخشی از جمعیت بدمسکن تهران محسوب می شوند.

برابری تعداد خانه های خالی و خانوارهای بد مسکن در تهران مشخص می کند: طی سال های اخیر به رغم عرضه انبوه مسکن در تهران، بخش قابل توجهی از این عرضه، با تقاضای مصرفی تلاقی نداشته است.

وزارت راه و شهرسازی با بررسی این دو گانگی متضاد در بازار مسکن تهران، نه تنها پایتخت که کل شهرهای کشور را دچار کرده است.

در حال حاضر نرخ رشد سالانه جمعیت در کشور به پایین‌ترین حد در مقایسه با 3.5 دهه اخیر رسیده است. طبق اعلام مرکز آمار، جمعیت ایران در 5 سال گذشته،‌ سالانه به‌طور میانگین، 1.24 درصد افزایش یافته در حالی که این میزان رشد در دهه 60 معادل 4 درصد بوده است. در حال حاضر در 12 استان کشور،‌ نرخ رشد جمعیت به زیر یک درصد در سال، کاهش پیدا کرده و طبق اعلام شورای عالی شهرسازی، در خیلی از شهرهای کشور که به مرحله بازنگری طرح جامع شهری رسیده‌اند، مطالعات نشان می‌دهد، ظرفیت جمعیت‌پذیری تعریف شده برای آنها در 10 سال گذشته، تکمیل نشده است. در تهران نیز کل جمعیت این کلان شهر طی 5 سال گذشته، کمتر از 500 هزار نفر افزایش پیدا کرد و از 8.3 میلیون به حدود 8.7 میلیون نفر رسید. به رغم این افت تقاضای مسکن ناشی از کند شدن روند رشد جمعیت، عملکرد نظام عرضه مسکن طی 10 سال اخیر نیز مشخص می‌کند: ساخت و سازهای انبوه سال ‌های قبل از رکود اخیر، باعث شده در حال حاضر 6 میلیون و 900 هزار واحد مسکونی در کشور، در گروه «عرضه ناکارآمد» طبقه ‌بندی شود که در قالب مسکن مهر، خانه‌ های خالی و خانه‌ های دوم، احداث شده ‌اند اما فاقد ارتباط موثر با تقاضای مصرفی هستند. 2.2 میلیون واحد مسکونی مهر، 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه و 1/ 2 میلیون واحد مسکونی دوم افراد (خانه دوم)، املاکی هستند که بخشی از آنها در قالب عرضه انبوه با مداخله دولت (مسکن مهر) و بخشی دیگر، با ساخت و سازهای سوداگرانه ساخته شدند اما در تامین نیاز مسکن، موفق نبوده ‌اند.

در مقابل این حجم واحد مسکونی ناکارآمد، 20 میلیون نفر «بدمسکن» در قالب حاشیه‌نشین و ساکن بافت فرسوده در قالب 6 میلیون خانوار، به‌عنوان بخشی از تقاضای واقعی در شهرها وجود دارد که نیاز آنها از طریق 6.9 میلیون واحد عرضه ناکارآمد آپارتمان طی سال‌های گذشته، تامین نشده است. عرضه‌های ناکارآمد موجود در بازار مسکن، نه‌تنها معادل کل خانوارهای بدمسکن هستند که معادل 28 درصد کل خانوارهای موجود کشور برآورد می ‌‌شود. از 20 میلیون نفر جمعیت بد مسکن، 11 میلیون نفر حاشیه نشین هستند و 9 میلیون نفر ساکن بافت های فرسوده.

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ادامه مسیر گذشته به شکل توسعه ظرفیت جمعیتی شهرهای جدید یا ساخت و سازهای شبیه مسکن ‌مهر و همچنین رفتارهای سوداگرانه در بازار ساخت و ساز به شکل عرضه خانه‌ های لوکس را به معنای تشدید واگرایی در مسیر عرضه و تقاضای مسکن می داند.

وزارت راه و شهرسازی برای حل این دو گانه متضاد معتقد است: نظام تامین مالی مسکن با کمک بانک مرکزی باید به سمت تقویت سه دسته تقاضای مسکن، متحول و دگرگون شود تا امکان کاهش جمعیت بد مسکن و جلوگیری از افزایش آن وجود داشته باشد.

سه دسته تقاضای مسکن شامل ساکنان بافت فرسوده، حاشیه نشین ها و همچنین خانه اولی ها است.

مطابق این نقشه، همه منابع و اعتبارات بخش مسکن طی 4 سال آینده،‌ باید در کانون تقاضای مسکن که از سه دسته تقاضای مصرفی تشکیل شده است، صرف شود ‌طوری که بخشی از منابع در قالب تسهیلات خرید و بخشی دیگر در قالب عرضه هدفمند مختص همین سه طیف تقاضا (نوسازی بافت‌های فرسوده)، تخصیص پیدا کند.

در حال‌ حاضر، پرارزش‌ترین تسهیلات خرید مسکن -به لحاظ سقف ریالی- اگر چه دو مزیت عمده برای خانه ‌اولی‌ها دارد اما همین نوع تسهیلات، دارای دو اشکال است که اگر رفع شود، مسیر دستیابی به رونق غیرتورمی کوتاه می ‌شود. سقف تسهیلات و نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز یکم، جذاب است اما از یک سو طول دوره سپرده گذاری در صندوق، طولانی است و از سوی دیگر مبلغ قسط از استطاعت متقاضیان، فراتر است.