رئیس اتحادیه : مسکن تکان می خورد!

بورس24 : کاهش نرخ سود بانکی در ماه پایانی تابستان، در نقش محرک معاملات مسکن باعث رشد خرید و فروش ­های ملکی در نیمه دوم امسال خواهد شد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این که میزان خرید و فروش آپارتمان در مناطق مختلف تهران طی چند روز اخیر از واکنش مثبت بازار مسکن به کاهش نرخ سود بانکی به سطح اسمی 15 درصد حکایت دارد، اعلام کرد: از ماه آینده به تدریج و تا پایان سال جاری شاهد رشد حجم معاملات خرید مسکن در تهران خواهیم بود.

آمارهای اتحادیه مشاوران املاک تهران حکایت از آن دارد که در 10 روز اول ماه شهریور، دست کم 10 هزار فقره معامله خرید ملک مسکونی (امضای مبایعه نامه) در شهر تهران انجام شده است و این وضعیت طی روزهای بعد از اجرای بخشنامه بانک مرکزی برای کاهش نرخ سود بانکی، بیشتر نیز شده است.ماه گذشته حجم معاملات خرید مسکن در تهران نزدیک به 25 درصد نسبت به تیر ماه امسال افزایش پیدا کرد و به مرز 17 هزار واحد مسکونی رسید.

حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: دمای معاملات خرید در آپارتمان­ های دسته متراژ پایین، بالاتر می ­رود که این اتفاق باعث نوسانی شدن قیمت مسکن نیز خواهد شد.رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این که بازار معاملات مسکن تا پایان امسال رونق خواهد گرفت، افزود: اگر چه رشد معاملات خرید بر روند قیمت مسکن تاثیر می­ گذارد اما جهش قیمت قابل انتظار نخواهد بود.

بر اساس این گزارش، با کاهش نرخ سود بانکی به سطح قبلی 15 درصد، کارشناسان اقتصاد مسکن تحلیل­ های متنوعی درباره نحوه اثر گذاری این رخداد بر بازار مسکن مطرح می­ کنند.

در این باره تیمور رحمانی اقتصاددان و صاحب نظر اقتصاد مسکن معتقد است: بازار مسکن، این پتانسیل را دارد که مورد اقبال سرمایه‌گذاران قرار گیرد و منابعی را به خود جذب کند. بنابراین می‌توانیم شاهد رونق در این بخش نیز باشیم. اما از آنجا که ریسک کاهش قیمت در بازار مسکن و بازار ارز پس از وقوع رونق، ضعیف به نظر می‌رسد، پیش‌بینی می‌شود سرمایه‌گذاری در این دو بازار با صرفه بیشتری همراه باشد. با این حال سرمایه‌گذاری در بازار سهام، توام با ریسک خواهد بود و مشخص نیست که چه آینده‌ای در انتظار این بازار باشد. به همین دلیل شاید درمجموع، بازار مسکن پتانسیل بهتری برای جذب منابع داشته باشد.

درباره ماجرای اثر گذاری سود بانکی بر بازار مسکن، بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن نیز می­ گوید: تاکنون تعدادی بانک‌ِ بد، قواعد بازی را تخریب کرده­اند و مشتریان بانک‌های دیگر را با وعده پرداخت سودهای بالاتر ترغیب به خروج از آن بانک و سپرده‌گذاری در بانک خود می‌کنند. به این ترتیب، مسابقه‌ای شکل گرفته که بانک‌ها برای حفظ بازار خود، ناچار از پرداخت نرخ غیراقتصادی سود سپرده هستند؛ در حالی که منابع بانک‌ها در سال‌های گذشته به شدت تضعیف ‌شده و بانک‌ها منبعی برای دادن این نرخ‌های سود ندارند. به هر شکل آنچه در عمل اتفاق افتاده است، نرخ‌های بالای سود واقعی بانک طی سه سال اخیر بوده است.

ملکی درباره اثر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار معاملات مسکن، معتقد است: کاهش نرخ سود بانکی از دو کانال، تقاضای مسکن را تحریک می‌کند. نخست، با کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری‌ها، انگیزه سپرده‌گذاری در بانک، کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه می‌شود. شایان توجه است که به اعتقاد بسیاری از صاحب‌نظران اقتصاد مسکن در ایران، مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، سپرده‌های بانکی است. دوم این که، با کاهش نرخ سود تسهیلات، تمایل خریداران برای اخذ وام و خرید خانه افزایش می‌یابد که این مساله، تحریک بیشتر تقاضا و در نتیجه رشد معاملات خرید ملک را به همراه خواهد داشت و در نهایت باعث نوسانی شدن قیمت مسکن می­ شود.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تاکید می­ کند: بر این اساس، برآیند اثر کاهش سود بانکی بر تغییرات بازار مسکن، افزایشی است.

در مجموع، میان صاحب‌نظران اقتصادی، درباره این موضوع که کاهش نرخ بهره می‌تواند به تحریک بازار مسکن کمک کند، اجماع نظر نسبی وجود دارد.بازار اجاره نیز از اثرات تغییر نرخ سود بانکی، متاثر می‌شود چرا که مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر اجاره مسکن، قیمت مسکن است.علاوه بر این، تغییرات نرخ سود بانکی می‌تواند علاوه بر تغییر اجاره‌بها، ترکیب دریافت ودیعه (رهن) و اجاره نقدی را تحت تاثیر قرار دهد. به طوری که میزان تقاضای موجرین برای دریافت ودیعه (رهن)، با نرخ بازدهی دارایی‌ها (خصوصاً نرخ سود بانکی) رابطه مستقیم دارد.بر این اساس هرچه نرخ سود بانکی کاهش یابد، تقاضای موجرین برای ودیعه (رهن) مسکن، کاهش و تقاضا برای دریافت اجاره نقدی، افزایش می‌یابد.

اوایل دهه 90 با افزایش نرخ سود واقعی بانک­ ها، وزن پول پیش در سبد ترکیبی اجاره بها، در مقایسه با اجاره ماهانه، به شدت کاهش پیدا کرد و بیش از 70 درصد فایل­ های اجاره در بنگاه­ ها به شکل 100 درصد اجاره ماهانه درآمد.

اگر چه اوایل امسال با بالا رفتن نرخ سود بانکی به حداقل 20 تا 21 درصد از یک سو و کاهش نرخ تورم به سطح 10 درصد از سوی دیگر، فایل­ های رهن کامل تا حدودی در بازار اجاره، احیاء شد اما پیش بینی می شود ظرف ماه­ های آینده در صورت پایبندی بانک ­ها به نرخ سود 15 درصد، فایل رهن کامل مجدداً کمیاب شود.