پیش بینی تحریک بازار مسکن با سود ١۵ درصدی سپرده بانکی

بورس24 : حوزه مسکن یکی از بخش‌هایی است که می‌تواند در جهت افزایش اشتغال و رونق سایر بخش‌ها تاثیر قابل توجهی داشته باشد، براساس برخی آمارهای موجود به ازای هر 20 میلیارد ریال سرمایه گذاری در این بخش حدود 100 نفر مشغول به کار و 120 رشته صنعتی مختلف درگیر فعالیت می شود (بخش مسکن با70 بخش اقتصادی دارای رابطه پیشین و با50 بخش نیز دارای رابطه پسین اقتصادی است). حوزه مسکن یکی از بخش هایی است که توجه به آن می تواند به خروج از رکود کشور نیز کمک قابل توجهی کند.

محمدرضا امینی مدیر عامل شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن در گفتگو با بورس24 به ارائه اطلاعاتی کلان در این حوزه و فعالیت های و مزیت های شرکت متبوعش پرداخت.

میزان اهمیت بخش ساختمان و مسکن در اقتصاد و بین افراد جامعه چه میزان است؟

اهمیت صنعت ساختمان در کشور، قابل توجه است، صنعت ساختمان با سهم تقریبی 5 درصدی از ارزش افزوده و تولید ناخالص داخلی روبرو است و 98 درصد سرمایه گذاری های انجام شده در بخش خصوصی، در بخش صنعت ساختمان و مسکن بوده است. به عبارتی بخش مسکن تقریبا خصوصی ترین بخش اقتصادی کشور است و سرمایه های مردم عمدتا در بخش مسکن و ساختمان سرمایه گذاری شده است. تا سال 93-94 این روند افزایشی بود و مردم در بخش های دیگر کمتر سرمایه گذاری می کردند. در کشور ما وزن بخش مسکن از اهمیت ویژه ای برخوردار است. در حدود 88 درصد از خالص ثروت مردم ایران در املاک و مستغلات است چیزی که در آمریکا حدود 30 درصد است. اساسا به طور سنتی مهمترین سوژه سرمایه گذاری بین مردم زمین و ساختمان بوده است و بازارهایی مثل ارز، طلا، سهام و بانک در اولویت های بعدی نزد مردم قرار دارند.

در دوره ای همه بخش‌های کشور شامل بانک ها، بیمه ها، صنایع مختلف و حتی دانشگاه‌ها وام مسکن می گرفتند و در این بخش از اقتصاد ورود می کردند. همه اقشار در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می کردند و به عنوان یک دارایی قابل اتکا برای تمام اقشار به شمار می رفت. میانگین نرخ رشد این بخش از سایر بخش ها بیشتر بود به طوری که تعداد 5.3 میلیون واحد در سال 1355 در کشور به 22 میلیون واحد درسال 93 افزایش پیدا کرد یعنی سالانه 4درصد تعداد واحد های مسکونی ایجاد شده در کشور افزایش داشته است.

آیا اقدامی در راستای جذب سرمایه گذاری خارجی برای رونق بخش مسکن صورت گرفته است؟

در تلاشیم تا شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن به یک هاب جذب سرمایه گذاری خارجی در بخش مسکن در کشور بدل شود. در برنامه ششم توسعه کشور پیش بینی شده است که 25 درصد از منابع مالی مورد نیاز سالانه برای تحقق رشد اقتصادی مورد هدف از محل سرمایه‌گذاری خارجی تامین گردد. این هدف گذاری تلاشی چندین برابر را طلب می کند. این در حالی است که بخش مسکن و ساختمان تقریبا تاکنون ارتباطی با سازمان سرمایه‌گذاری و همکاری های اقتصادی فنی ایران نداشته است و در اولین گام تلاش شد تا بخش مسکن در این مجموعه فعال شود. خوشبختانه پس از چندین جلسه ضمن آشنایی با خدمات گسترده سازمان، تفاهمنامه همکاری مشترک امضاء و بین طرفین تبادل شد.

در حال برقرار کردن ارتباطات خوبی به منظور استفاده از پتانسیل های برنامه ششم توسعه در جذب سرمایه های خارجی در بخش مسکن هستیم، جنبه مثبتی که بازار مسکن دارد نوع سرمایه­ گذاری است یعنی سرمایه­ گذار روی یک دارایی فیزیکی مشهود قابل فروش سرمایه گذاری می­کند و این امر می­ تواند ریسک سرمایه گذاری را تا حدی تعدیل کند. در حال حاضر با موضوع سرمایه گذاری و همکاری مشترک گروه هایی از چین، ترکیه، کره و انگلیس مراجعه کرده ­اند و توفیقاتی هم در این راستا رخ داده است. باید تلاش کنیم تا خود را قدری به روز رسانی کنیم و بتوانیم طرح هایی سرمایه گذاری حوزه مسکن و ساختمان را که نیاز به سرمایه گذاری دارند را به صورت یک بسته سرمایه‌گذاری کامل، شفاف، جذاب و کم ریسک به طرف های خارجی ارائه کنیم تا اعتماد سازی لازم در این راستا صورت گیرد و سرمایه گذار خارجی برای سرمایه گذاری در این صنعت ترغیب شود. در همین راستا کارگروه سرمایه گذاری خارجی در شرکت تشکیل شده و طرح های مختلف در شرکت های ساختمانی را برای پیشنهاد به سرمایه گذاری خارجی در چارچوب استانداردهای بین المللی در حال آماده سازی است. در ابتدای گام هم بازخورد های مثبتی از آنها دریافت کرده ایم که به محض نهایی شدن و اطمینان از نتایج اطلاع رسانی خواهد شد.

بخش ساختمان و مسکن چه میزان سایر بخش های اقتصادی و اشتغال را درگیر می کند؟

اگر به طور خلاصه بخواهیم تصویری از ابعاد این بخش ارایه کنم بایستی بگوییم بخش مسکن و ساختمان (با درنظر گرفتن املاک و مستغلات) با 120 رشته صنعتی در ارتباط است و رونق و رکود آنها با بخش ساختمان و مسکن رابطه تنگاتنگی دارد. این ارتباط به این صورت است که بخش مسکن با70 بخش اقتصادی دارای رابطه پیشین و با50 بخش نیز دارای رابطه پسین اقتصادی است.

ویژگی دیگر این بخش این است بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در دوره زمانی ده سال گذشته و بسته به اینکه دوره رونق یا رکود باشد 8 الی 11 درصد نیروی کار فعال کشور در این بخش فعال بودند و مزیتی که بخش ساختمان دارد این است که به ازای هر واحد سرمایه گذاری میزان اشتغال بیشتری ایجاد می کند، هر 20 میلیارد ریال سرمایه گذاری در بخش مسکن بر اساس آمارهایی که از گذشته داریم 100نفر را مشغول به کار می کند، اما در بخش نفت نیازمند سرمایه گذاری 30-40 میلیارد تومان هستیم و میزان سرمایه گذاری برای سایر صنایع برای رونق بخشی به اشتغال باید بیشتر باشد.

آیا صنعت ساختمان در دوران تحریم ها متضرر شد؟

از دیگر ویژگی های بخش مسکن این است درون زا است. اساساً بخش مسکن و ساختمان به خاطر اینکه در کشورمان صاحب معادن و سایر مصالح هستیم و از توان فنی و تخصصی کافی در این زمینه برخورداریم، بخش مسکن خیلی مشکلی نداشت . در زمانی که بحث تحریم ها مطرح بود سایر صنایع با مناسبات روابط خارجی دچارنوسانات زیادی بودند، اما بخش مسکن خیلی مشکلی نداشت و بیشتر اتکای این بخش به اقتصاد و منابع داخلی کشور بود، بنابراین بخش ساختمان و مسکن ریسک کمتری در برابر ریسک های سیاسی متحمل می شود. البته نوسانات نرخ ارز و هجوم مردم برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برای حفظ ارزش پول خود را از این موضوع مجزا کنیم. مشخصا منظور من بخش تولید مسکن می باشد. بخش مسکن هم در حوزه هایی مانند تاسیسات و اقلام وارداتی خاص خود که در کشور فاقد آن هستیم تاثیر پذیرفت ولی به طور کلی دامنه تاثیرات از سایر بخش های مهم اقتصادی کمتر بود.

بازگشت سرمایه در این بخش به چه شکل است؟

شروع سرمایه گذاری در ساخت مسکن با خرید زمین یا مشارکت با مالک زمین شروع می شود. بسته به منطقه و نوع پروژه نیز میزان سرمایه گذاری و میزان مشارکت فرق می کند. سرعت این فرایند نیز قطعا متناسب با معیارهایی که اشاره کردم متفاوت است. ولی حداقل در یک پروژه متوسط به 2 الی 3 سال زمان برای پیدا کردن، خرید، اخذ پروانه ، ساخت و فروش و اتمام آن نیاز است با در نظر گرفتن اینکه بسیاری از سازندگان از پیش فروش برای تامین مالی استفاده می کنند معمولا بازگشت سرمایه در این صنعت کوتاه است. حاشیه سود این صنعت در سالهای گذشته به خاطر نیاز بالا به مسکن و ترکیب جمعیتی که کشور برخوردار است بالا بوده است اما در حال حاضر این مقدار کاهش یافته و سازندگان بایستی انتظارات خود را متناسب با شرایط باید تعدیل کنند. از دیگر پتانسیل های این بخش نیاز به مسکن است که بر اساس آمار ازدواج و رشد جمعیت ما نیاز 700تا 800 هزار واحد در سال است. اگر قدرت خرید مردم افزایش پیدا کند این نیاز قابلیت این را دارد که به تقاضا تبدیل شود. از طرف دیگر تبدیل به احسن کردن و نوسازی هم بخش دیگری از بازار است که متناسب با شرایط اقتصادی و قدرت خرید مردم بایستی ان را در نظر گرفت.

در خصوص پروژه ها، طرح ها و برنامه های ثمسکن توضیح دهید؟ برنامه ای برای آینده دارید؟

گروه سرمایه گذاری مسکن به عنوان یکی از بزرگترین انبوه سازان و باسابقه ترین‌های این صنعت محسوب می شود، در حال حاضر حدود 1 میلیون 600 هزار متر مربع پروژه در دست اقدام داریم. تاکنون 70 هزار واحد مسکونی در سراسر میهن اسلامی تعریف شده است که آمار چشم گیری است. در سال 95 در همین رکود بازار250 هزارمتر مربع پروژه استارت زدیم و برنامه داریم تا سال مالی 97-98 سطح در دست ساخت را به 2 میلیون متر مربع افزایش دهیم. عمده پروژه ها هم متناسب با تقاضای بازار و برای اقشار با درآمد متوسط است. (مثلا شامل واحد های 100 متری و کوچک متراژ).

اما هوشمندانه به دنبال این هستیم که متناسب با واقعیات بخش مسکن و مختصات جدید آن فعالیت خود را تعریف نماییم. از جمله برنامه های آتی ما جذب منابع مالی از طریق ابزارهای جدیدی است که بازار سرمایه در اختیار صنعت قرار داده است، جذب سرمایه گذاری خارجی، تعریف پروژه های مناسب برای قشر متوسط و بهینه سازی سبد متناسب با تقاضای بازار، افزایش سطح در دست ساخت و تولید کلیه شرکت های تابعه و کاهش تسهیلات گروه از برنامه های ما برای سالهای اینده ست.

استفاده از نظام بهره برداری در واحدهای تجاری و همچنین اجاره داری در واحدهای مسکونی را بررسی می کنیم.

در تلاش هستیم تا با استفاده از فناوری های نو مزیت های جدیدی را در امر اجرای پروژه ها وساخت ایجاد کنیم، در برنامه داریم برمبنای فناوری های نو برای ساخت سازه ها استفاده کنیم. همچنین در بخش متریال و تاسیسات و نصبیات هوشمند سازی و معماری منعطف هدف ماست. ما به این نکته رسیده ایم که این موارد وجه تمایز واحدهای ما خواهند شد و می توانیم سرعت فروش را افزایش و از طرفی هم حاشیه سود افزایش پیدا کند.

از مزیت های با اهمیت مجموعه ثمسکن چیست؟

اگر بخواهم بصورت تیتر وار مزیت های گروه سرمایه گذاری مسکن را بشمارم از این قرار است:

1. ما شبکه گسترده ای در 28 استان و 36 شهر داریم که شبکه گسترده ای است و با محصولات متنوع که این امکان را به مجموعه می دهد تا از پتانسیل های موجود در همه بخش ها و استان ها استفاده کنیم.
2. از دیگر نقاط قوت مجموعه ثمسکن تعامل سازنده این مجموعه با بانک مسکن است. که به نسبت سایر شرکت ها با قیمت کمتری منابع را جذب می کنیم. یکی از مزیت های قابل توجه که خرید را برای مشتریان جذاب تر می کند این است که در پروژه های ما بانک مسکن با قرارداد فروش، تسهیلات به خریدار می دهد و نیازی نیست که خریدار تا مرحله آماده شدن سند انتظار بکشد که این ناشی از تعامل و همکاری بانک مسکن و ثمسکن است.
3. ویژگی مهم دیگر مجموعه خوشنامی است و در واقع برند شرکت شناخته شده است.
4. سبد محصولات متنوعی که از واحدهای مسکونی 1میلیون 50 هزار تومانی به بالا ، واحدهای اداری و تجاری را شامل می شود.
5. از دیگر ویژگی ها مجموعه کامل بودن زنجیره ارزش است. از شناسایی ملک و تامین زمین تا اخذ پروانه، طراحی ساختار مهندسی پروژه، ساخت تولید و فروش و همچنین زنجیره تامین کالا کل این زنجیره در گروه سرمایه گذاری مسکن موجود است که می تواند در کاهش قیمت تمام شده و ایجاد مزیت رقابتی موثر باشد.

در جهت تجهیز منابع مالی بیشتر متکی به کدام بازار مالی هستید، بازار پول یا بازار سرمایه ؟

در بخش تجهیز منابع مالی در بخش ساخت و ساز هم از بازار پول و هم از بازار سرمایه استفاده می کنیم. در بازار پول به دلیل خوشنامی و سابقه کار شرکت به راحتی می توانیم تامین منابع کنیم. تامین مالی از بازار سرمایه هم یکی از تخصص های گروه ماست و سه صندوق زمین و ساختمان فعال داریم، صندوق های نگین شهر ری، صندوق نارون و صندوق نرگس رشدیه. برتری ای که این صندوق ها دارد (با توجه به قانون جدید مالیات در این صنعت) معافیت از مالیات هستند. سازوکار صندوق ها به این شکل است که زمین متعلق به صندوق است، اجرای پروژه با صندوق است و سود ناشی از فروش هم برای صندوق است که معاف از مالیات است. در صدد هستیم تا این صندوق ها را توسعه دهیم و تعداد آنها را تا 10 صندوق افزایش دهیم.

با توجه به سایر سهم های هم گروه شاید ثمسکن افت بیشتری داشته است علت چیست؟

بخشی از این افت قیمت مربوط به عدم حمایت های سهامدار عمده است که بنا به شرایط موجود در سال گذشته چندان از سهام حمایت نشد، سهم پتانسل خوبی برای رشد دارد و سهم ارزنده ای است و باید سهامدار عمده به شناسایی این پتانسیل ها کمک کند که در دستور کار داریم این اتفاقات رخ دهد.

آیا سال 96 سود پیش بینی شده محقق خواهد شد؟

سود سال 96 قطعا قابل دسترس است و مشکلی نداریم، تعداد واحد های فروش رفته تا اردیبهشت ماه از نظر تعدادی به اندازه تمام فروش سال گذشته است، در بحث بازاریابی و فروش اقداماتی گسترده ای انجام دادیم و در حال تغییر رویکرد های بازاریابی شرکت هستیم که کمک زیادی به تحقق برنامه های ما می کند. علاوه بر این در رصد مداوم شرکت ها و تصمیمات شان هستیم تا از حرکتشان در مسیر بودجه ریزی شده مطمئن باشیم.

آیا خط اعتباری از بانک مسکن دریافت می کنید و چه میزان در تلاش هستید تا پروژه های نیمه کاره مجموعه تکمیل شود؟

با بانک مسکن در زمینه اخذ خطوط اعتباری در تعامل هستیم و وام های با نرخ 18 درصد دریافت می کنیم لاین مشارکت در ساخت داریم واین مساله مهمی است، پروژه های نیمه کاره که نیازمند سرمایه در گردش هستند با کمک این خطوط می تواند سریعتر تکمیل و به سود برسند. در یک سال گذشته توان خود را برای تکمیل پروژه های نیمه کاره گذاشتیم، برای مثال پروژه خدامی از 53 درصد به پیشرفت فیزیکی بیش از 70 درصد رسیده است، پروژه جماران به بالای 85 درصد رسیده است و این موارد همگی نیازمند خط اعتباری بانک مسکن هستند که هرچه زودتر دریافت شود زودتر تکمیل خواهد شد.

قوانین جدید مالیات چه تاثیری بر بخش مسکن دارد؟

در همه جای دنیا این صنعت مالیات پرداخت می کند، قاعدتا صنعتی که تا پیش از این مالیاتی پرداخت نمی کرده است اکنون با وضع قانون جدید با سختی روبرو خواهد شد و قطعا فعالان این بخش باید راهکارهای لازم را برای آن در نظر بگیرند. این شرایط منجر می شود تا از جذابیت این بخش برای سرمایه گذار کاهش یابد چرا که پیش از این بسیاری از افراد با توجه به این که این صنعت مالیاتی نداشت برای سرمایه گذاری ورود می کردند و نهایتا با این قانون برخی از سرمایه گذاران که به صورت دوره ای ورود می کردند از این بخش خارج خواهند شد. این قانون به طور خودکار اثر منفی بر صنعت خواهد داشت و سود سرمایه گذاری را کم می کند اما در نهایت شرایط جدید به نفع شرکت های واقعی فعال در بخش مسکن و ساختمان خواهد بود. البته در خصوص مالیات ها نکته ای که باید بگویم این است که خوشبختانه بیشتر پروانه های ما مشمول مالیات نمی شود چرا که صدور آنها مربوط به قبل از 95 است. از طرف دیگر شرکت های ما عمدتا با مطرح شدن این قضیه در سال گذشته به توصیه حسابرسان ذخیره ای گرفته اند و این ذخیره هم بر این اساس آزاد خواهد شد.

آیا رونق به بخش مسکن و ساختمان بر می گردد؟

یکی از مواردی که منجر به ایجاد رونق در این بخش می شود قدرت خرید است که طرف عرضه را فعال می کند با توجه به اینکه برای وام های صندوق یکم 200 هزار نفر ثبت نام کردند. که اصولا باید سالی 50-40 هزار نفر سررسید شود، که می تواند تاثیر قابل توجهی در ایجاد تقاضا داشته باشد. اتفاقا ما با همکاری بانک مسکن در تعامل برای جذب این سپرده گذاران به عنوان مشتریان خودمان هستیم. در یک ماه اخیر با توجه به افزایش ابطال اوراق تسهیلات مسکن می توان امید داشت که یک پیش رونق نسبی در این بخش ایجاد شود.

مورد دیگر هم بحث نرخ سپرده هاست که با کاهش این نرخ تا محدوده 15 درصد ، ساخت و ساز هم توجیه پذیر می شود، شاید تحرکاتی برای خروج سرمایه ها از بازار پول به سایر بخش های اقتصادی از جمله مسکن ایجاد شود، همانطور که اغلب کارشناسان صنعت در پیش بینی ها اشاره کرده اند سطح تورم در بخش مسکن حداکثر به اندازه سطح تورم خواهد بود و من هم همینطور فکر می کنم.