قیمت مسکن حباب دارد؟

بورس24 : یک نسبت در بازار مسکن با عنوان P به R که نسبت قیمت آپارتمان به اجاره­ بها عنوان می ­شود، وجود دارد که کارشناسان اقتصادی برای تشخیص میزان حباب قیمتی در این بازار، از آن استفاده می­ کنند.نسبت P به R از حاصل متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به متوسط اجاره ­بهای هر مترمربع آپارتمان برای 12ماه اجاره ملک، به دست می ­آید.

نسبت P به R از سال 1370 تا ابتدای سال 1396، در بازار مسکن تهران، در یک دامنه مشخص نوسان کرده است. در زمان رونق معاملات خرید آپارتمان که معمولاً نوسانات قیمتی، شیب صعودی پیدا می­ کند به علت آن که سطح قیمت مسکن با نرخ بیشتری نسبت به اجاره بها افزایش پیدا می­ کند، نسبت P به R افزایش پیدا می­ کند. برعکس، در زمان رکود معاملاتی که قیمت مسکن به خاطر تخلیه حباب قیمتی، روند کاهشی در پیش می ­گیرد، به علت تغییر مسیر رشد قیمت و اجاره بها، صورت نسبت P به R کم می­ شود در حالی که مخرج کسر (اجاره بها) با شیب ملایم رو به افزایش است بنابراین در این حالت، نسبت P به R کاهش پیدا می ­کند.

نسبت P به R طی 25 سال گذشته بین حول و حوش 20 تا 14 در نوسان بوده است.

نسبت P به R در زمان اوج رونق معاملات و جهش قیمت مسکن به سطح 20 نزدیک می­ شود و در زمان تخلیه حباب قیمت مسکن –حدود دو تا سه سال بعد از جهش- به نزدیک عدد 14 تا 15 برمی­ گردد.

متوسط اجاره بهای مسکن در طول دو دهه گذشته با رشد میانگین سالانه 11 درصد روبرو بوده در حالی که متوسط قیمت مسکن طی همین مدت از رشد میانگین 20 تا 21 درصد در سال برخوردار بوده است. این دو آمار نشان می­ دهد: در زمان رونق معاملات خرید، نسبت P به R افزایش پیدا می ­کند و در زمان رکود معاملات خرید، این نسبت روند کاهشی در پیش می­ گیرد.این نحوه حرکت منحنی نسبت P به R، یک الگو برای پیش بینی رفتاری قیمت مسکن در بازار ملک است که کارشناسان از آن در دوره ­هایی که آینده قیمت مسکن چندان مشخص نیست، استفاده می ­کنند.بر اساس آخرین آمارها از قیمت مسکن و اجاره بها در تهران، نسبت P به R عدد کمتر از 14 را بیان می­ کند.

متوسط قیمت مسکن در تهران متر مربعی 4 میلیون و 570 هزار تومان است و متوسط اجاره بها برای هر مترمربع آپارتمان نیز ماهانه 27 هزار و 600 تومان توسط دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن اعلام شده است. در نتیجه نسبت P به R عدد کمتر از 14 را نشان می ­دهد. این نسبت در حال حاضر کمترین سطح نسبت P به R است.

کارشناسان اقتصاد مسکن با استناد به این نسبت، اعلام می­ کنند:‌ حباب قیمت مسکن تخلیه شده است.

در این میان، وضعیت منطقه­ ای قیمت مسکن البته نکته کامل­ تری را بازگو می ­کند؛ اینکه در مناطق شمالی شهر همچنان قیمت فروش و پیشنهادی مالکان، از سطح متعارف منطقه بالاتر عنوان می ­شود و قابل خرید نیست.اما وضعیت کلی بازار مسکن، از نبود حباب قیمتی حکایت دارد.

کارشناسان مسکن معتقدند: هر چند حباب قیمت مسکن با استناد به روند گذشته نسبت P به R در بازار وجود ندارد اما نوسانات صعودی قیمت در فصل جاری که فصل نقل و انتقالات ملکی است، سبب می­ شود خریدار از بازار خارج شود.

نسبت P به R در سال 92 که جهش قیمت مسکن اتفاق افتاد به سطح 18 رسید. اما از سال 93 که تخلیه حباب قیمت مسکن آغاز شد، این نسبت مرتب رو به کاهش گذاشت.نسبت P به R در سال 93 به 17 رسید و در سال 94 نیز به سطح 15 افت کرد. نسبت P به R همچنین در سال 95 در سطح 15 ثابت ماند و بهار امسال نیز به خاطر طولانی­ شدن فرآیند رکود نسبی در معاملات، به کمتر از 14 رسید.

در حال حاضر بخشی از علت نزول نسبت P به R به پایین­ تر از سطح دوره­ های رکودی سال­ های گذشته را می­ توان ناشی از کم نوسانی اجاره بها در سال­ های 93 تا 95 دانست.اجاره بها در 8 سال منتهی به 92، به طور متوسط سالی 20 درصد افزایش پیدا کرد اما طی دو سال اخیر میزان رشد سالانه اجاره بهای آپارتمان در تهران کمتر از 10 درصد در سال بود.

تحقیقات میدانی در بازار معاملات مسکن شهر تهران از ذوب شدن تدریجی یخ معاملات خرید در برخی مناطق شهر خبر می­ دهد.

ماه گذشته اگر چه حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران کاهش 2 درصدی نسبت به تیر سال 95 را تجربه کرد اما در مناطقی از شهر که خریداران میان درآمد برای نیاز مصرفی آپارتمان خریداری می ­کنند، میزان فروش آپارتمان با رشد 3 تا 10 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل همراه شد.

در حال حاضر با استناد به قیمت­ های رسمی تیر ماه بازار ملک، حدود قیمت فروش آپارتمان ­ها در تهران در حد کمتر از 100 هزار تومان به ازای متر مربع، نسبت به اسفند پارسال افزایش یافته است. سطح قیمت آپارتمان در عین حال نسبت به فصل بهار امسال نیز تغییری نکرده است.

عامل اصلی ثبات نسبی قیمت مسکن در تهران، نبود تقاضای سفته­ بازانه عنوان می­ شود.