ماجرا از این قرار است که بر اساس مصوبه هیات دولت درباره آیین نامه اجرایی ماده ٧٧ قانون مالیات های مستقیم، فعالیت های ساختمانی در حوزه ساخت و فروش مسکن مشمول پرداخت مالیاتی معادل یک چهارم سود سازنده ها شده است. تا پیش از این، سازنده ها معادل ١٠ درصد ارزش منطقه ای املاک، مالیات ساخت و فروش پرداخت می کردند که با توجه به نسبت بین ارزش منطقه ای و قیمت روز املاک (ارزش منطقه ای کسر کوچکی از قیمت روز است و حدود یک درصد آن برآورد می شود)، مالیات دریافتی حدود ٠.١ درصد ارزش روز املاک، محاسبه می شد...
بورس24 : صف آرایی فعالان ساختمانی مقابل نرخ جدید و روش تازه مصوب برای «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» باعث شده برخی از ذی نفعان با سوءاستفاده از واکنش سازنده ها و سرمایه گذاران بازار ساخت، اثر آنی مالیات جدید را «تحریک شدید قیمت مسکن» عنوان کنند.
ماجرا از این قرار است که بر اساس مصوبه هیات دولت درباره آیین نامه اجرایی ماده 77 قانون مالیات های مستقیم، فعالیت های ساختمانی در حوزه ساخت و فروش مسکن مشمول پرداخت مالیاتی معادل یک چهارم سود سازنده ها شده است. تا پیش از این، سازنده ها معادل 10 درصد ارزش منطقه ای املاک، مالیات ساخت و فروش پرداخت می کردند که با توجه به نسبت بین ارزش منطقه ای و قیمت روز املاک (ارزش منطقه ای کسر کوچکی از قیمت روز است و حدود یک درصد آن برآورد می شود)، مالیات دریافتی حدود 0.1 درصد ارزش روز املاک، محاسبه می شد.
بر اساس فرمول قدیم، سازنده ها هنگام فروش یک آپارتمان نوساز با قیمت 400 میلیون تومان حدود 400 هزار تومان مالیات ساخت و فروش، صرف نظر از سایر مالیات های نقل و انتقال، پرداخت می کردند اما با اجرای فرمول جدید، با توجه به سود ساخت، حدود 15 میلیون تومان باید تحت همین عنوان مالیات یعنی مالیات ساخت و فروش، به سازمان مالیاتی بپردازند.
سازنده های در رکود مانده، با شوکه شدن نسبت به افزایش قابل توجه مبلغ ریالی پایه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، این مصوبه را به زیان ساخت و ساز و مانع بروز رونق مسکن عنوان می کنند.
در این میان، برخی از کارشناسان و فعالان بازار نیز با دمیدن بر تنور مخالفت با مصوبه، پیش بینی کرده اند، قیمت مسکن در تهران تحت تاثیر این مصوبه، خیلی زود، 25 درصد افزایش پیدا می کند!
واقعیت درباره اثرگذاری فرمول جدید اما این پیشگویی را تایید نمی کند.
فرمول جدید اولاً به ساخت و سازهایی که پروانه ساختمانی آن ها از ابتدای سال 95 به بعد صادر شده است، تعلق می گیرد. این ساخت و سازها هنوز به آپارتمان آماده تحویل و آماده فروش تبدیل نشده اند. بنابراین، واحدهای نوساز موجود در بازار، ساختمان هایی هستند که مالیات بر ساخت و فروش برای آن ها با فرمول قدیم محاسبه و اخذ شده است.
لذا اثر احتمالی مالیات جدید بر قیمت مسکن، دست کم تا نیمه امسال، در بازار معاملات ملک بروز پیدا نمی کند.
از طرف دیگر، هیچ ارتباط منطقی بین مالیات 25 درصدی ساخت و فروش و رشد 25 درصدی قیمت مسکن وجود ندارد. چرا که سازنده ها به هر میزان که قیمت فروش را به بهانه پوشش هزینه مالیات جدید، افزایش دهند، به همان میزان، باید مالیات بیشتری پرداخت کنند چرا که مالیات، به مابه التفاوت قیمت تمام شده و قیمت فروش، بسته می شود.
بنابراین، دلیلی برای افزایش قیمت مسکن به اندازه نرخ مالیات وجود ندارد.
ضمن آن که، در شرایط فعلی بازار ملک، سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی بهتر از هر فعال دیگر درون بازار ملک، به نوع واکنش سمت تقاضا به تغییرات قیمتی، واقف هستند. در شرایط فعلی، سطح شکننده معاملات مسکن کاملاً متاثر از رفتار خریداران است. رفتار خریداران نیز کاملاً وابسته به سطح نسبی قیمت آپارتمان است به طوری که هر نوع افزایش شدید قیمت پیشنهادی فروشنده های مسکن می تواند باعث خروج تقاضای موثر از بازار معاملات شود.
این حقایق، نشان می دهد: اگر چه در حال حاضر فضای روانی بازار ساخت و ساز تحت تاثیر مالیات جدید قرار گرفته است اما شرایط برای افزایش قیمت مسکن بابت جبران مالیات جدید، مهیا نیست. بنابراین، بعید است قیمت مسکن در ماه های آینده از محل مالیات جدید، تغییر پیدا کند.
در این میان کارشناسان مسکن معتقد هستند: پذیرش مالیات جدید از سوی سازنده ها به آینده نرخ سود بانکی وابسته است.
به گزارش بورس24 ، مسعود سعادتمند در این باره اعلام کرد: عمده پروژه هایی که بررسی می شوند، اگر یک مدیریت مناسب بالای سر پروژه باشد و فرایند تامین مصالح و ساخت و فروش به خوبی صورت گیرد، سود زیر 25 درصد نخواهند داشت. مشکلی که الان وجود دارد، سودده بودن ساخت و ساز نیست؛ بلکه نرخ بالای سود بانکی است که باعث شده پروژه ای با 25 درصد سود سالیانه، از دید سرمایه گذاران و سازندگان نامطلوب ارزیابی شده و همین هم عامل پایین آمدن نرخ صدور پروانه است. این در حالی است که همین میزان سود در بسیاری از کسب و کارها رویایی است.
وی افزود: در این شرایط، هر چند برای همه ما به یک نحوی این مالیات نوعی تحمیل هزینه جدید است، اما به نظر می رسد چنانچه منطقی به موضوع نگاه شود، نباید فعالان ساختمانی با ماهیت این اتفاق مشکلی داشته باشند. چرا باید یک صنعتگر به ازای همین میزان سود، 25 درصد مالیات بدهد و سازنده ندهد؟ مگر یکی از دلایل رکود شدید صنعت در سال های گذشته همین نبود؟ مگر ندیدیم کسانی که رفتند و تسهیلات زودبازده گرفتند و وقتی دیدند با تلاش کمتر در صنعت ساختمان، می توانند سود بیشتری کسب کنند و تازه مالیات هم ندهند، پول ها را به ساخت و ساز آوردند؟ اگر رکود در صنعت ساختمان طولانی تر شود حتما بد هست، اما همین الان چندین سال است که سایر صنایع مملکت به دلایلی از جمله همین عامل، در رکود شدید هستند. بنابراین، واقعی شدن مالیات بر ساخت و فروش مسکن می تواند به تصفیه بازار ساخت و ساز از سازنده های سفته باز منجر شده و عرصه برای حرفه ای سازها بازتر شود.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: در مورد زمان اجرای طرح مالیات جدید که برخی می گویند نباید در رکود فعلی اعمال شود، باید در نظر گرفته شود که بهترین زمان برای مالیات، همین زمان رکود هست. اگر در زمان رونق بودیم و مثلا 30 درصد تورم داشتیم عده ای به دولت انتقاد می کردند که شما 10 درصد هم خودتان تورم را اضافه کردید با مالیات؛ وقتی در این دوره رکود هستیم، اتفاقا منطقی تر هست.
سعادتمند افزود: در نهایت فکر می کنم دولت در حال آماده سازی فضا برای کاهش نرخ سود بانکی هست تا مجددا همه سرمایه های خارج شده از بانک مستقیما به بازار ساخت و ساز سرازیر نشود و صنایع دیگر و بازار سرمایه و ... هم بتوانند سهمی ببرند و بازار ملک هم باز دچار مشکلات قبلی نشود. حال اگر قانون مثلا در یک بندی اشکالی دارد، خوب این بند را ذکر کنیم، انتقاد کنیم و توضیح بخواهیم، چانه زنی کنیم و درخواست اصلاح داشته باشیم. اما بپذیریم که اصل قانون کار بسیار خوب و پسندیده ای است.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.