فرصت­ های بکر در بازار مسکن

ایجاد مسیرهای جدید تامین مالی در بازار مسکن طی سه سال اخیر باعث شد فرصت­­ های جدید اعتباری برای تقویت قدرت خرید و ساخت مسکن پیش روی فعالان قرار بگیرد که البته بخشی از این فرصت ­ها بلافاصله مورد استفاده قرار گرفت اما بخشی دیگر به دلیل شرایط حاکم بر بازار ملک، تاکنون، بکر و دست نخورده باقی مانده است.

از جمله فرصت­ های بکر در بازار مسکن برای سرمایه ­گذاران با هر میزان نقدینگی ریز یا درشت،‌ ظرفیت بازار سرمایه برای راه­ اندازی صندوق زمین و ساختمان است.

صندوق زمین و ساختمان، برای یک پروژه ساختمانی قابل تعریف است به این صورت که سازنده، با تعریف صندوق در بورس، از طریق جذب نقدینگی از بازار سرمایه، منابع مالی پروژه را تامین می ­کند و در ازای آن به صاحبان یونیت ­های صندوق، سود پرداخت می­ کند.

فرصت دیگر، راه ­اندازی لیزینگ مسکن و صندوق املاک و مستغلات است.

وضعیت بازار مسکن در شرایط فعلی –شروع ریز نوسانات مثبت بعد از یک دوره تخلیه حباب- سود سرمایه­ گذاری در این بازار در بلندمدت را به نوعی، برای سرمایه ­گذاران تضمین می­ کند.

گشایش­ های به وجود آمده در بازار مسکن شامل «سپرده ­پذیر کردن متقاضیان خرید و تامین مالی آن ها از محل پس ­انداز در صندوق یکم»، «ایجاد شرکت تامین سرمایه برای بانک عامل بخش مسکن»، «راه­ اندازی صندوق­ های زمین و ساختمان با هدف تامین مالی ساخت و ساز محل آورده ­های خُرد سرمایه ­گذاران بورسی»،‌ «راه ­اندازی بازار رهن ثانویه با هدف استفاده مجدد از تسهیلات اولیه خرید در جهت پرداخت دوباره تسهیلات»،‌ «راه­ اندازی طرح تضمین فروش قسطی مسکن»، «اصلاح نظام مالیاتی با هدف تصویب مالیات برای مالکان خانه­ های خالی» و همچنین «افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن» می­ شود.

آغاز به کار دولت یازدهم با طرح ناتمام مسکن مهر همراه بود که عملا فعالیت‌های این دولت را در حوزه مسکن در اجرای طرح‌های ارایه شده همچون مسکن اجتماعی و حمایتی تحت‌الشعاع قرار داد و بخش عمده‌ای از توان دولت یازدهم در بخش مسکن به تکمیل و بهره‌برداری از مسکن مهر باقی‌مانده از دولت قبل، اختصاص یافت. طرح مسکن با ظرفیت 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی، در زمان شروع به کار دولت یازدهم، با تحویل یک میلیون و 100 هزار واحد مسکونی، همراه بود به این معنا که نیمی از مسولیت ساخت و تکمیل واحدها، به دولت یازدهم منتقل شد.

این طرح در 4 سال اخیر مانع از اجرای طرح جایگزین –مسکن اجتماعی- شد. برآورد وزارت راه و شهرسازی و مجری طرح مسکن اجتماعی نشان می­ دهد: برای اجرای این طرح، سالانه به 2500 میلیارد تومان اعتبار بانکی نیاز است. این اعتبار، طی سال­ های اخیر، از محل پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات مسکن مهر، صرف تکمیل ناتمام­ های مسکن مهر شد.

اقدامات شاخص بخش مسکن که در حوزه معاونت مسکن وساختمان وزرات راه و شهرسازی انجام شده است شامل بازنگری طرح جامع مسکن، مسکن اجتماعی و حمایتی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم بانک‌مسکن به منظور تقویت قدرت خرید مسکن توسط خانوار با استفاده از پس‌اندازهای آن ها، آیین نامه ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مشتمل بر شیوه‌های نوین تامین مالی مسکن از محل ظرفیت بازار سرمایه به تصویب نهایی رسیده و برای اجرا ابلاغ شده است، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه مسکن، صندوق زمین و ساختمان، اصلاح نظام مالیاتی و یارانه‌های بخش مسکن، و راه‌اندازی طرح تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن است.

در بازنگری طرح جامع مسکن به روز رسانی طرح جامع مسکن که در سال ۱۳۸۴ تهیه شده بود، به عنوان تدوین نقشه راه منسجم برای ارتقاء وضعیت بخش مسکن در کلیه ابعاد و ارائه ۷ محوردر قالب برنامه های عملیاتی و نهاد سازی مدنظر قرار گرفت. در بخش مسکن اجتماعی نیز این برنامه در قالب یک مصوبه هیات وزیران در مرحله اجرا قرار گرفته و مقرر است، سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی یا خانوار تا پایان برنامه ششم تحت حمایت قرار گیرند. در مورد مسکن حمایتی "کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی" و" کمک بلاعوض به متقاضیان مسکن مهر فاقد متقاضی" و در مورد مسکن اجتماعی "کمک به ساخت مسکن استیجاری"، "پرداخت کمک‌هزینه اجاره"، "پرداخت وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن" به گروه‌های کم‌درآمد، مبنای اقدام خواهد بود.همچنین در افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تا ۶۰۰ میلیون ریال و برای زوجین جوان تا ۱۰۰۰ میلیون ریال افزایش یافته است. تسهیلات ساخت مسکن تا سقف ۱۵۰۰ میلیون ریال افزایش یافته که بسته به نوع ساخت و ساز و شهر محل تقاضا متفاوت است.

راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن به منظور تقویت قدرت خرید مسکن توسط خانوار با استفاده از پس‌اندازهای آن ها از دیگر اقدامات بوده است که این صندوق تسهیلات ساخت و خرید مسکن را در سه سقف 80، 60 و 40 میلیون تومان به ترتیب در تهران، شهرهای بزرگ و سایر نقاط شهری به افراد واجد شرایط و با نرخ سود ۱۴ درصد پرداخت می‌نماید. سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای زوجین جوان تا 160 میلیون تومان (80 میلیون تومان به ازاء هر زوج) افزایش یافته است. همچنین نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز یکم مسکن از ۱۳ درصد به ۸ درصد در بافت های فرسوده شهری و ۹.۵ درصد در سایر نقاط کاهش یافته است. تا پایان سال ۹۵ حدود۱۶۰۰۰۰ نفر برای استفاده از تسهیلات این صندوق ثبت نام کرده‌اند.

سال گذشته تحت تاثیر سه بار کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم، متوسط ثبت روزانه متقاضیان واجد شرایط این وام، از کمتر از 200 نفر به بالای 400 نفر در نیمه دوم سال افزایش پیدا کرد و باعث تضمین تقاضای قطعی خرید مسکن معادل همین تعداد، در یکسال و نیم آینده شده است.

تصویب نهایی و ابلاغ آیین نامه ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مشتمل بر شیوه های نوین تامین مالی مسکن از محل ظرفیت بازار سرمایه و راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، به منظور تجدید منابع اعتباری در بخش مسکن و امکان استفاده از ظرفیت تسهیلات رهنی، ضوابط انتشار اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی توسط بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار تهیه و ابلاغ شده است و ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی توسط بانک مسکن منتشر شده است، از دیگر اقدامات بخش مسکن در دولت یازدهم است.

راه اندازی شرکت‌های تامین سرمایه مسکن که اولین شرکت تامین سرمایه مسکن، تحت عنوان شرکت تامین سرمایه آباد در بانک مسکن تاسیس شد و در حال حاضر فعال است. راه اندازی صندوق زمین و ساختمان که زمینه فعالیت صندوق های زمین و ساختمان فراهم شده و اولین صندوق در سال ۱۳۹۳، راه اندازی شد و در حال حاضر مشغول انجام فعالیت است. چندین صندوق دیگر نیز مجوز فعالیت دریافت نموده و یا در حال انجام مراحل قانونی هستند.