در حال حاضر، رونق نوسازی مسکونی بافت فرسوده، نیازمند افزایش کیفیت خدمات شهری ناشی از حمایت مالی دولت و شهرداری­ ها برای این نوع سرمایه­­ گذاری­ ها -سرمایه­ گذاری­ های غیرمسکونی- است.وزارت راه و شهرسازی برای این منظور،‌ اجرای ماده ١۴ قانون ساماندهی مسکن مصوب سال ٨٧ را در دستور کار قرار داده است...

بورس۲۴ :منابع خُرد و پراکنده قابل تجهیز برای تامین مالی پروژه­ های نوسازی بافت فرسوده، در سال جدید از طریق راه ­اندازی صندوق بازآفرینی شهری، در اختیار سرمایه ­گذاران و انبوه سازان قرار می­ گیرد.

سال گذشته، پیش بینی شده بود 150 هزار واحد مسکونی جدید در قالب نوسازی املاک فرسوده و کلنگی درون این بافت­­ ها، در کل شهرهای کشور ساخته شود اما کمتر از 70 هزار واحد مسکونی طی این مدت، در بافت­ های فرسوده احداث شد. این در حالی است که برنامه ساخت 150 واحد مسکونی در بافت فرسوده در صورت تحقق کامل طی یکسال، باعث جهش 50 درصدی حجم عرضه مسکن در کشور خواهد شد و به تبع، سرمایه ­گذاری در بخش مسکن را افزایش داده و سبب رونق تولید در صنایع بالادست (تولیدات مصالح ساختمانی) و خدمات ساختمانی می ­شود.

این برنامه که برای امسال نیز با کیفیت تقریباً مشابه سال گذشته، در نظر گرفته شده است، مشروط به تامین شرایط مالی جذب سرمایه­ گذار در ابتدای سال 96، قابلیت تحقق کامل پیدا می­ کند.طی دو سال اخیر،‌ سالانه کمتر از 400 هزار واحد مسکونی جدید در شهرهای کشور ساخته شد که سهم بافت­ های فرسوده از میزان عرضه، کمتر از 30 درصد بوده است.

در حال حاضر، رونق نوسازی مسکونی بافت فرسوده، نیازمند افزایش کیفیت خدمات شهری ناشی از حمایت مالی دولت و شهرداری­ ها برای این نوع سرمایه­­ گذاری­ ها -سرمایه­ گذاری­ های غیرمسکونی- است.وزارت راه و شهرسازی برای این منظور،‌ اجرای ماده 14 قانون ساماندهی مسکن مصوب سال 87 را در دستور کار قرار داده است.

بر این اساس، یک ابزار نوین تامین مالی پروژه ­های ساختمانی بافت فرسوده که وابستگی چندانی به منابع محدود بانک­ ها ندارد، در خدمت سرمایه ­گذاران قرار می­ گیرد.

جزئیات طرح 10 ساله دولت در حوزه نوسازی بافت­ های فرسوده شهرهای کشور نشان می­ دهد: 2 هزار و 700 محله فرسوده و نیازمند بازسازی فوری در شهرها شناسایی شده است که سالانه 270 محله از آن ها باید از طریق اجرای برنامه ­های از قبل تعریف شده، نوسازی شود. این محله ­ها در بیش از 500 شهر موجود کشور که عمدتاً شهرهای بزرگ و متوسط هستند، قرار دارد.برنامه نوسازی 270 محله شهری، هم بافت ­های فرسوده و هم مناطق حاشیه شهرهای بزرگ به عنوان سکونت­ گاه­ های غیر رسمی را در بر می ­گیرد.

مطالعات طرح جامع مسکن از سکونت نزدیک به 20 میلیون نفر از جمعیت کشور در بافت­ های فرسوده و سکونت­ گاه­ های غیر رسمی حکایت دارد که حدود نیمی از آن ها، کم­ درآمدهای اجاره ­نشین و بد مسکن محسوب می­ شوند.

امسال برای نوسازی محله ­های هدف­ گذاری شده قرار است بخش اعظم منابع مالی از طریق راه ­اندازی صندوق بازآفرینی شهری، تامین شود. صندوق باز آفرینی شهری می­ تواند در قالب صندوق سرمایه­ گذاری مستغلات، نیکوکاری و ... فعالیت کند، این صندوق؛ نهادی مالی است که تجمیع منابع مختلف را فراهم می­ کند و الزامات آن در دستورالعمل جداگانه مشخص شده و شکل جامع آن، صندوق بازآفرینی شهری است که شرایط آن در تهران بیش از سایر شهرها مطرح است.

صندوق بازآفرینی شهری در شرایطی که تسهیلات نوسازی 9 درصدی مخصوص بافت فرسوده همچنان معطل تامین یارانه نرخ سود از جانب دولت است، ابزار مالی جایگزین و پراستعداد برای تامین مالی پروژه­ های محرک رشد بخش مسکن محسوب می­ شود.

ساز و کار صندوق بازآفرینی شهری این گونه است که به غیر از منابع خرد، سرمایه سایر دستگاه­ های مربوطه را هم جمع­ آوری می­ کند، هم اکنون ۹ منبع برای تامین منابع نوسازی و بهسازی شهری تعریف شده که تعدادی از این منابع، دولتی است و از ردیف طرح تملک دارایی سرمایه­ ای، طرح ­های عمرانی و همچنین ظرفیت­ های موجود در قانون برنامه بودجه تأمین می­ شود. بخشی دیگر از منابع 9 گانه،‌ مربوط به سرمایه ­گذاران و سازنده­ های بخش خصوصی است که منابع گسترده­ ای در اختیار دارد و می­ تواند در نوسازی و بهسازی بافت فرسوده هزینه کند و این بخش هم اکنون به صورت غیر هدفمند در سایر بخش ­ها هزینه می‌کند. منبع دیگر مربوط به منابع داخلی وزارت راه و شهرسازی می ­شود که مهمترین آن، زمین است که می‌تواند برای اجرای اهداف صندوق بازآفرینی شهری اختصاص یابد. در این میان، تسهیلات بانکی نیز از دیگر منابعی است. منبع بعدی، منابع حاصل از حمایت خیرین مسکن­ ساز است و در این میان، منابع دستگاه ­های دخیل از جمله شهرداری­ ها و مالکان (چه به صورت دارایی­ های موجود چه به صورت سرمایه­ های خرد)، از جمله منابع تعریف شده است.

وزارت راه و شهرسازی از طریق شرکت عمران و بهسازی شهری به دنبال تشکیل صندوق بازآفرینی است و در عین حال شرایط تجمیع این منابع نه گانه را فراهم می­ کند.

شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، به موازات فراهم کردن ابزارهای مالی برای هدایت سرمایه ­گذاران بخش خصوصی به پروژه­ های نوسازی، به صورت مستقیم نسبت به هزینه کرد برای برای تقویت خدمات شهری نیز اقداماتی را شروع کرده است.

در مسیر جذب سرمایه­ گذاران ساختمانی، وزارت راه و شهرسازی آمادگی دارد با اجرای طرح زمین صفر، سود مناسب سرمایه­ گذاران ساختمانی را به نوعی، تضمین کند.

در این طرح، زمین دولتی در ابتدای پروژه، در اختیار سرمایه­ گذار قرار می­ گیرد و در پایان پروژه، مالک زمین بدون دریافت سود و ارزش افزوده، سهم خود را از بابت اصل ارزش زمین، از سرمایه ­گذار دریافت می­ کند. دولت در واقع با اعطای زمین بدون توقع برداشت هر گونه سود از سهم زمین و همچنین پرداخت تسهیلات نوسازی، انبوه ­سازان و برای سال جدید، سرمایه­ گذاران ساختمانی را در فرآیند ساخت و ساز کمک و حمایت مالی می­ کند.

متولی نوسازی بافت­ های فرسوده در دولت، شرکت عمران در تمام شهرهایی که دارایی­ هایی برای فعالیت توسعه ­گران دارد، اعلام آمادگی کرده است ضمن آنکه در پرداخت تسهیلات اولویت را به انبوه­ سازان و سازنده­ های حرفه­ ای اختصاص داده است.