در شرایط فعلی برای رونق بخشی به بازار مسکن باید سمت تقاضا در اولویت تامین و تحریک مالی قرار بگیرد. در اثر حجم نامتعارف ساخت و ساز در دولت قبل، سمت عرضه مسکن، فربه شد و در اواخر دولت دهم، سکته ناقص کرد. سمت عرضه همانند فردی شده بود که با دریافت غذاهای انرژیزا (دوپینگ پول پرقدرت)، روز به روز چاقتر می شد و نیاز حاد تری به رژیم درمانی پیدا می کرد. البته طبیعی است که برای چنین فردی، خوردن غذاهای خوشمزه، دلچسب تر از رژیم گرفتن است. اما نباید فراموش کرد که میزان دریافت کالری باید متناسب با مصرف کالری باشد. اگر سمت عرضه مسکن پس از سال ۹۲ نیز به روند سال های ۸۹ تا ۹۲ ادامه می داد آن گاه حجم خانه های خالی در سال ۹۵ به بیش از ۴ میلیون واحد می رسید و سمت عرضه مسکن، سکته کامل می کرد...
دو متغیر بازار مسکن شامل نرخ رشد معاملات خرید و همچنین نرخ رشد ساخت و سازهای مسکونی، در وضعیتی قرار گرفته که آستانه خروج کامل از رکود مسکن را نشان می دهد، اما صرف نظر از محرک های اقتصادی مورد نیاز برای رونق بخشی به بازار ملک، در این مقطع، یک پارامتر روانی می تواند نقش اصلی را در «هدایت مسکن به فاز جدید» برعهده گیرد.
در این باره، یک کارشناس و تحلیلگر حوزه اقتصاد مسکن با بیان ای نکه، بازار معاملات مسکن سال گذشته با افزایش حجم خرید و فروش ها، وارد فاز پیش رونق شد و رشد منفی تیراژ ساخت نیز بهبود پیدا کرد، گفت: در شرایط فعلی، اگر انتظارات سرمایه گذاران ساختمانی و همین طور فروشنده ها، نسبت به سود حاصل از ساخت و ساز و فروش ملک، متناسب با سطح تورم و کشش بازار، تعدیل شود، به طور قطع، بازار مسکن در سال جاری از هر دو جهت ساخت و فروش، رونق خواهد گرفت.
بهروز ملکی در این باره –پیش بینی نرخ سود ساخت و ساز در سال جدید- اعلام کرد: امسال، شرایط نسبی با توجه به ثبات نسبی قیمت ها در حداقل یکسال اخیر، برای سرمایه گذاران ساختمانی مناسب ارزیابی می شود. اما باید توجه داشت که سازندگان مسکن که به سودهای غیرمنطقی پیشین، عادت کرده اند لازم است در مقطع کنونی، انتظارات خود را تعدیل کنند. البته، ساخت مسکن توسط شرکت های حرفه ای ساختمانی، توسعه گران و انبوه سازان، فواید متنوعی همچون کاهش نوسانات بازار مسکن، افزایش بهره وری و افزایش عمر مفید ساختمان را درپی دارد. این گروه از فعالان ساختمانی به دلیل توانایی بکارگیری مدل های اقتصادی کم هزینه و ساخت و سازهای با کیفیت بالاتر از آنچه بساز و بفروش ها انجام می دهند، می توانند به مراتب موفق تر از گروه های غیرحرفه ای سازنده، در بازار ظاهر شوند.
این کارشناس بازار مسکن درباره برخی نارضایتی ها از وضعیت کنونی بازار و سال های اخیر نیز گفت: نمی توان یک حکم کلی برای همه فعالین این بازار صادر کرد. برای پاسخ به این سوال باید بازیگران بازار مسکن را به چند گروهِ عمده، تفکیک کرد. یک گروه متقاضیان مصرفی مسکن هستند که بدون تردید از ثبات ۴ ساله قیمت مسکن، نهایت رضایت را دارند. گروه دوم تولیدکنندگان مسکن و صنایع وابسته هستند که از کاهش فعالیت خود ناراضی هستند که این کاهش ناشی از بیش فعالی بخش مسکن طی سال های ۸۹ تا ۹۲ (سونامی ساخت و ساز که باعث عرضه بیش از تقاضای موثر در بازار ملک شد) است. گروه سوم نیز سوداگران و دلالان این بازار هستند که خاطره سودهای بادآورده بازار مسکن در سال های ۸۶ و ۹۱ را در سر می پرورانند و به طور طبیعی، دلِ خوشی از بازار ندارند. در سال 91، قیمت مسکن جهش کرد و حباب درست شد اما همان حباب قیمتی مانع از فروش آپارتمان ها و در نتیجه بروز رکود شد که تبعات آن، سازنده ها را برای حداقل سه سال پیاپی، با بازار بدون تقاضای موثر و در نتیجه دستکشیدن اجباری از سرمایه گذاری اجباری و زیان ناشی از آن، روبرو کرد.
ملکی معتقد است: در شرایط فعلی برای رونق بخشی به بازار مسکن باید سمت تقاضا در اولویت تامین و تحریک مالی قرار بگیرد. در اثر حجم نامتعارف ساخت و ساز در دولت قبل، سمت عرضه مسکن، فربه شد و در اواخر دولت دهم، سکته ناقص کرد. سمت عرضه همانند فردی شده بود که با دریافت غذاهای انرژیزا (دوپینگ پول پرقدرت)، روز به روز چاقتر می شد و نیاز حاد تری به رژیم درمانی پیدا می کرد. البته طبیعی است که برای چنین فردی، خوردن غذاهای خوشمزه، دلچسب تر از رژیم گرفتن است. اما نباید فراموش کرد که میزان دریافت کالری باید متناسب با مصرف کالری باشد. اگر سمت عرضه مسکن پس از سال ۹۲ نیز به روند سال های ۸۹ تا ۹۲ ادامه می داد آن گاه حجم خانه های خالی در سال ۹۵ به بیش از ۴ میلیون واحد می رسید و سمت عرضه مسکن، سکته کامل می کرد.
سال های 90 تا 92، در تهران، بیش از 100 هزار واحد مسکونی و به طور میانگین 150 هزار واحد در سال، ساخته شد در حالی که، نیاز بازار ملک در این شهر به عرضه جدید، سالانه حداکثر 100 هزار واحد برآورد می شود.
این تورم عرضه در آن سال ها موجب شد تحت تاثیر رکود مسکن ناشی از انباشت عرضه در فاصله زمانی کم، طی دو سال اخیر، میزان ساخت و ساز به حدود 50 تا 60 هزار واحد تنزل کند.این گونه نوسانات شدید سرمای هگذاری ساختمانی در تهران، عامل اصلی شکل گیر حباب قیمتی و رکود عمیق بعد از آن، برآورد می شود.
ملکی در عین حال تصریح می کند: در حال حاضر سرمایه گذاران ساختمانی نباید از نیاز بازار ملک به ساخت و ساز جدید غفلت کنند. بازار مسکن کشوری سالانه حداقل به 800 هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد. اما در شرایط کنونی، با توجه به دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی، تقویت عرضه از کانال تقویت تقاضا، قابلِ وقوع است. در واقع تولیدکنندگان مسکن باید واحدهای ساخته شده شان را بفروشند تا درگام بعد بتوانند نقدینگی لازم برای پروژه های جدیدشان را تامین کنند.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.