جورچین رشد قیمت مسکن در ٩۶

سال گذشته، ماهانه به طور متوسط 13 هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد، اما امسال در صورت فراهم شدن شرایط رونق، حجم معاملات می­ تواند به حداقل 17 هزار واحد در ماه افزایش پیدا کند.

گزارش به دست آمده از آنچه بنگاه­ های املاک شهر تهران طی یکسال 95 در حوزه تنظیم قرارداد معاملات خرید آپارتمان عمل کردند، حاکی است: سال گذشته 155 هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد به این معنا که 155 هزار خانوار، در این فاصله زمانی، آپارتمان خریداری کردند که بخشی از آن ها خانه­ اولی و مابقی، افراد دارای سابقه مالکیت بودند که آپارتمان بهتر را خریداری کرده ­اند.

حجم معاملات خرید مسکن در تهران در سال 95 حدود 10 درصد نسبت به سال 94 افزایش پیدا کرد.امسال، این ظرفیت وجود دارد که میزان معاملات مسکن در تهران 25 درصد رشد پیدا کند.

به گزارش بورس24 ، مطابق تحلیل و بررسی کارشناسان اقتصاد مسکن، در شرایط فعلی، صرف نظر از پارامتر «انتخابات» که برای مدتی مشخص –ایام و هفته­ های قبل از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و دو تا سه ماه بعد از برگزاری- اثر منفی بر رشد معاملات و حرکت بازار در مسیر رونق خواهد گذاشت، مابقی مولفه ­های درونی و بیرونی بازار ملک، در جهت رونق معاملات مسکن قرار دارد. این مولفه­ ها شامل قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی، قدرت خرید مسکن، نرخ رشد اقتصادی و درآمد خانوارها، نرخ بازدهی بازارهای موازی (به جزء بازار پول) و همچنین فضای مثبت اقتصاد کشور است.

هر کدام از این مولفه­ ها به گونه­ ای است که از حرکت رو به جلوی بازار مسکن از فاز پیش رونق به سمت رونق معاملات پشتیبانی می­ کند. در این میان، مهمترین مولفه درونی اثرگذار بر فاز بازار، سطح و دامنه نوسان قیمت مسکن است.

قیمت مسکن در یک سال اخیر، کمتر از نیم میلیون تومان به ازای هر مترمربع افزایش پیدا کرد در حالی که در برخی از سال­ های قبل، قیمت ملک، متری تا یک میلیون تومان رشد کرده بود.دامنه محدود رشد قیمت مسکن در سال 95، نقطه قوت معاملات ملک در سال 96 محسوب می­ شود. این وضعیت از آنجایی به نفع خریداران مسکن است که قدرت خرید افراد با توجه به سقف فعلی تسهیلات خرید مسکن، همچنان در سطح مناسب قرار دارد.

در تهران از آنجا که بیش از 55 درصد معاملات خرید آپارتمان به واحدهای با قیمت کمتر از 400 میلیون تومان اختصاص دارد، تسهیلات 110 میلیون تومانی فعلی، حداقل 30 درصد قدرت خرید خریداران را پوشش می­ دهد.کارشناسان در عین حال، معتقدند: رونق معاملات خرید آپارتمان در سال جدید، در گرو «تصفیه ملکی نظام بانکی» است.

بخش قابل توجهی از منابع و اعتبارات بانکی طی سه سال گذشته، در حبس املاک تحت مالکیت بانک ­ها قرار داشت. بانک­ ها از طریق شرکت­ های سرمایه ­گذاری خود در فاصله سال­ های 90 تا 92 درست زمانی که حباب قیمت مسکن در حال بزرگ شدن بود و رونق سرمایه­ گذاری ملکی در بالاترین سطح خود قرار داشت، اقدام به سرمایه­ گذاری گسترده در بازار ملک به شکل خرید یا ساخت پروژه­ های مسکونی لوکس کردند. بخشی از منابع بانکی در آن سال­ ها نیز در قالب ارایه تسهیلات مشارکتی ساخت، در خدمت پروژه ­های بخش خصوصی قرار گرفت اما از نیمه سال 92 تا کنون، رکود معاملات مسکن و تخلیه حباب قیمت –کاهش حداقل 10 تا 15 درصدی ارزش واقعی املاک در مقایسه با نرخ تورم- باعث شد از یک سو امکان فروش دارایی­ های ملکی بانک­ ها با قیمت مدنظر، سلب شود و از سوی دیگر، حبس منابع بانکی در املاک غیرقابل فروش، قدرت وام­دهی به متقاضیان را کاهش دهد.

کارشناسان مسکن در شرایط فعلی تاکید می­ کنند: در صورت تصفیه بانک­ ها از املاک ساخته شده سال­ های اخیر، زمینه شارژ بیشتر بازار مسکن توسط تسهیلات بانکی فراهم خواهد شد و تحت تاثیر این رخداد مثبت، خرید و فروش آپارتمان رونق خواهد گرفت.

پروژه­ های ساختمانی رسوب شده در بازار –ساختمان­ هایی که در دوره رونق قبلی احداث شدند و در رکود اخیر فروش نرفتند- به دلیل تغییر فضای اقتصادی بازار مسکن در سال جدید، از شانس بیشتری نسبت به سال قبل برای فروش برخوردار هستند.

سال گذشته، اگر چه قیمت اسمی آپارتمان حدود 7 تا 9 درصد افزایش پیدا کرد اما قیمت واقعی ملک، یک تا دو درصد کاهش پیدا کرد.سال 93 نیز قیمت واقعی ملک –با احتساب نرخ تورم- حدود 10 درصد افت کرد.

امسال اما پیش ­بینی آن است که میزان رشد قیمت مسکن حداقل به اندازه نرخ تورم عمومی باشد. این بدان معنی است که دوره کاهش و رشد منفی قیمت واقعی ملک به پایان رسیده است و در بدترین حالت، میزان رشد قیمت اسمی مسکن برابر با نرخ تورم خواهد بود. بنابراین در سال 96، فروشنده­ های ملک با لحاظ قیمت واقعی، زیان نخواهند کرد.از طرفی، شرایط فروش ملک مسکونی در سال جدید، به مراتب راحت ­تر از سال گذشته خواهد بود. این پیش­ بینی با توجه به حجم مراجعه­ متقاضیان به بنگاه ­ها در سال گذشته، مطرح است.

به این ترتیب، شرایط مثبت فروش ملک ناشی از وضعیت قیمت واقعی و همچنین حضور موثر متقاضیان خرید در بازار، زمینه سبک­ سازی بانک­ ها از املاک رسوب شده را فراهم آورده است. تصفیه بانک­ ها از ساختما­ن­ های لوکس و بزرگ متراژ در سال 96 در صورت راه­ اندازی شرکت­ های لیزینگ مسکن، سریع ­تر اتفاق می­ افتد.

در حال حاضر طبق نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95، بیش از 400 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران وجود دارد که بخش اعظم آن ها، آپارتمان­ های بزرگ متراژ ساخته شده در مناطق یک و دو هستند.

برای فروش این واحدها باید قدرت خرید مخاطبان این آپارتمان­ ها توسط تسهیلات، تقویت شود.

تسهیلات فعلی خرید مسکن، قادر به پاسخگویی و تحریک تقاضای مخصوص آپارتمان­ های بزرگ متراژ نیست. برای این گروه از متقاضیان خرید مسکن و این گروه از واحدهای مسکونی باید تسهیلات لیزینگ حداقل 200 میلیون تومانی به بازار بیاید.امسال، قرار است این تسهیلات وارد بازار مسکن شود.

بنابراین بر مبنای یک پیش ­بینی خوش­بینانه، در سال جاری گره اصلی رونق معاملات مسکن که در بخش لوکس بازار ملک، قرار دارد، باز خواهد شد و پیامد مثبت آن منجر به افزایش توان وام دهی بانک­ ها –مالکان اصلی املاک لوکس- خواهد شد.