شهرداری‌ها این گونه فراگرفتند که تراکم‌فروشی، مجوز‌فروشی و تغییرکاربری‌فروشی کنند و همه این مجوزهای ناپایدار و مسموم برای اقتصاد شهر، در کنار نبودن ساختار مالی منسجم دست به دست هم دادند تا زمین تبدیل به عاملی برای سوداگری شود...
بورس24 :مدیرکل دفتر تجهیز منابع فنی، اقتصادی و املاک شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، درباره راهکارهای خروج مسکن از رکود به تشریح سیاست‌ها و برنامه‌های مجموعه وزارت راه و شهرسازی در زمینه اقتصاد مسکن پرداخت و گفت: یکی از اقدامات موفق دولت یازدهم ایجاد بازار رهن ثانویه بود که اگرچه حجم آن نسبتا کم بود اما به هرحال به عنوان راهکاری مناسب به اجرا درآمد.
توجه کنیم که پیش‌تر، بازار مسکن تنها به رهن اولیه متکی بود به این معنا که تسهیلات خرید مسکن با استفاده از منابع بانکی به متقاضیان پرداخت می شد و بانک عامل به مدت حداقل 12 سال باید انتظار می کشید تا منابع اولیه، از طریق اقساط، بازپرداخت شود اما در بازار رهن ثانویه، تسهیلات اولیه از طریق فروش اوراق رهنی در بورس، توسط یک نهاد مالی برای بانک مسکن تنزیل می شود و بانک عامل، به مراتب زودتر از فرآیند طبیعی و البته زمان بر، به منابع اولیه دست پیدا می کند بنابراین امکان پیدا می کند به پشتوانه منابع ثانویه، مجدداً تسهیلات خرید مسکن ارایه کند و از این طریق قدرت وام دهی بانک افزایش می یابد. تا کنون 300 میلیارد تومان اوراق رهنی توسط بانک مسکن منتشر شده و قرار بوده است تا پایان امسال 700 میلیارد تومان دیگر اوراق منتشر شود.
بهروز ملکی افزود: انبوه‌سازان این نقد را وارد می‌کنند که مردم برای خرید مسکن، قدرت خرید ندارند در حالی که باید این نکته را مورد توجه قرار دهند که به رغم افزایش قیمت در سبد کالای مصرفی خانوارها، مسکن افزایش قیمت نداشت و یا مقدار بسیار اندکی افزایش یافت و دولت تلاش خود را برای ثابت نگه‌داشتن قیمت مسکن به نفع متقاضیان مسکن انجام داد. هر چند در ماه های اخیر میانگین قیمت مسکن در تهران حدود 9 تا 10 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد اما قیمت واقعی مسکن، رشد تقریبی صفر درصد داشته است.
ملکی با اشاره به این که در طی ۳ سال و نیم گذشته شاخص بهای کالا و خدمات، ۵۵ درصد افزایش داشت، تصریح کرد: در حالی که قیمت سبد کالای خانوارها در حدود ۵۵ درصد افزایش قیمت داشت، قیمت مسکن، تغییر آنچنانی پیدا نکرد.
ملکی تاکید کرد: رکودی که در بخش مسکن از آن یاد می‌شود عمدتا در بخش سوداگری زمین و مسکن است.
وی در رابطه با سهم بالای زمین در قیمت مسکن، نقطه‌نظرات مجموعه وزارت راه و شهرسازی را تشریح کرد و گفت: زمین، سهم بالایی در قیمت مسکن دارد و ما این مساله را در کلانشهرها به ویژه در مناطق شمالی کلانشهرها داریم. این نکته را مورد توجه قرار دهیم که هدف اصلی سوداگری در حوزه زمین رخ می‌دهد. به طوری که عمدتا، زمین به عنوان تله‌ای برای افزایش قیمت مسکن و رفتن سرمایه‌ها به آن سمت است.
وی در بررسی دلایل سوداگری زمین به عملکرد و رفتار جامعه ایرانی در ۱۰۰سال اخیر و پس از دوران قاجار پرداخت و گفت: از زمان قاجار به این سو، اساسا نگاه به مسکن و زمین نگاه سوداگرایانه بود و نگاه این دو مقوله مهم در زندگی، نگاه تولیدی نبوده است. تاریخ ۱۰۰ ساله نشان می‌دهد که همواره ایرانیان به این سمت گرایش داشتند که سرمایه خود را به سمت ملک ببرند و بعد از دهه ۴۰ با بهره‌برداری از صنعت نفت، این موضوع شدیدتر شد. بعد از جنگ تحمیلی اتفاقاتی افتاد که مجموعه آن ها به نگاه سوداگری در بحث زمین و مسکن دامن زد. این که مطرح شد، شهرداری‌ها باید خودگردان باشند خودش عاملی برای دامن‌زدن به سوداگری در حوزه زمین بود. با این اندیشه و سیاست که شهرداری‌ها باید خودگردان باشند، شهرداری‌ها اینگونه فراگرفتند که تراکم‌فروشی، مجوز‌فروشی و تغییرکاربری‌فروشی کنند و همه این مجوزهای ناپایدار و مسموم برای اقتصاد شهر، در کنار نبودن ساختار مالی منسجم دست به دست هم دادند تا زمین تبدیل به عاملی برای سوداگری شود.
در حقیقت قیمت فروش یک قطعه زمین در بازار ملک را میزان تراکم ساختمانی داده شده از طرف شهرداری برای آن ملک، تعیین می کند. هر چقدر تعداد طبقات مجاز برای ساخت روی یک قطعه زمین در مقایسه با قطعه مجاور آن، بیشتر باشد، ارزش فروش آن زمین گرانتر است.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: باید مجموعه دولت و حاکمیت و همچنین شهروندان به این سمت برویم که رونق را با حذف سوداگری مطالبه کنیم و رونق با حذف سوداگری اتفاق بیفتند. نه آن که مدام تشویق کنیم تا عده‌ای بیایند و مجددا آن برنامه‌هایی که در سال‌های ۸۶ و ۹۱ در بازار مسکن ایران رقم زده شد بار دیگر رخ دهد. در آن سال ها قیمت مسکن بیش از 70 درصد جهش کرد.
ملکی ابزارهای خانه‌دار کردن متقاضیان واقعی مسکن را ایجاد صندوق پس‌انداز یکم و افزایش سقف تسهیلات و کاهش نرخ سود عنوان کرد و افزود:صندوق پس‌انداز یکم، سال گذشته عملا به سپرده‌گیری شروع کرد و در واقع پرداخت وام صندوق پس‌انداز یکم از خردادماه سال ۹۵ شروع شد. آمارهای بانک مسکن مخصوصا پس از نیمه امسال که نرخ سود این تسهیلات در بافت فرسوده ۸ و در سایر بافت ها کمتر از 10 درصد تعیین شد نشان می دهد که پس از این کاهش، میزان استقبال از صندوق پس انداز یکم به صورت تصاعدی افزایش پیدا کرد و از حدود 300 فقره ثبت نام روزانه به بیش از 500 فقره ثبت نام رسید.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.