اعلام جزئیات واگذاری زمین نسیه در بافت فرسوده

وزارت راه و شهرسازی با هدف تحریک ساخت و ساز مسکونی در بافت فرسوده، زمین نسیه به شرکت­ های ساختمانی واگذار می ­کند.

این طرح که توسط شرکت عمران و بهسازی شهری ایران به اجرا درمی­ آید به شکل واگذاری زمین بدون دریافت بهای آن در زمان تحویل، خواهد بود با این هدف که سازنده­ ها و سرمایه ­گذاران ساختمانی از بار هزینه نجومی در شروع سرمایه­ گذاری معاف شوند و انگیزه لازم برای عرضه انبوه در بافت فرسوده را پیدا کنند.

3000 هکتار از مساحت 60 هزار هکتاری شهر تهران جزو بافت فرسوده محسوب می­ شود. در این محدوده 200 هزار پلاک مسکونی –ملک کلنگی- وجود دارد که 20 درصد که کل پلاک های مسکونی پایتخت را شامل می­ شود.

در طرح زمین نسیه، شرکت ­های ساختمانی متقاضی دریافت زمین دولتی باید متعهد شوند قیمت تمام شده ساخت مسکن و سود فروش واحدهای مسکونی را تعیین کنند و با شریک خود که شرکت عمران و بهسازی شهری ایران است، بر سر این دو فاکتور اصلی توافق کنند.توافق بر سر قیمت تمام شده و سود فروش به معنای شروع ساخت و ساز با قیمت مقطوع فروش است.

در قالب این طرح، بعد از اتمام پروژه ساختمانی، سهم دولت از بابت زمین واگذار شده به شکل واحد مسکونی توسط سازنده به دولت تحویل خواهد شد و به این صورت، وزارت راه و شهرسازی می ­تواند واحدهای نوساز دریافتی در بافت فرسوده را در جهت تامین مسکن گروه ­های کم درآمد (جامعه هدف)، به متقاضیان واجد شرایط واگذار کند.همچنین بخشی از واحدهای مسکونی نوسازی شده در بافت فرسوده در اختیار مالکان املاک کلنگی آماده نوسازی و تخریب قرار می ­گیرد تا از این طریق امکان تخلیه محله ­های فرسوده برای نوسازی بیشتر فراهم شود.

در این باره محمد سعید ایزدی، مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری، درباره اجرای طرح زمین نسیه یا زمین صفر در بافت فرسوده اعلام کرد: با مدل زمین صفر در تلاش هستیم که انگیزه‌ای برای ترغیب و تشویق انبوه‌سازان و فعالان این صنعت که تمایل دارند به عرصه نوسازی بافت فرسوده وارد شوند، ایجاد کنیم.

معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: در این طرح اراضی و املاکی که در اختیار دولت است را به سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان واگذار می‌کنیم. بدون این که در دوران مشارکت و ساخت قیمت‌گذاری انجام شود. بنا بر این انبوه‌سازان وارد پروژه می‌شوند و ساخت و ساز را انجام می‌دهند.

وی با تاکید بر این که اجرای این طرح منوط بر اجرای دو شرط است، گفت: شرط اول این است که قیمت ساخت باید مورد توافق دو طرف قرار بگیرد و دومین شرط هم این است که سود مورد انتظار باید در ابتدای انعقاد قرارداد مورد توافق قرار بگیرد.در حال حاضر دو منطقه تهران پایلوت اجرای طرح مدل زمین صفر هستند. هم اکنون در محله سیروس در تهران ۸ هزار مترمربع زمین از طرف وزارت راه و شهرسازی در اختیار شرکت سرمایه‌گذاری مسکن قرار گرفته است.

ایزدی تصریح کرد: ۵ قطعه پلاک دیگر هر کدام با مساحت نزدیک به هزار متر مربع به شرکت های دیگری واگذار کرده‌ایم. این شرکت‌های ساختمانی در اراضی واگذار شده از سوی دولت، سرمایه‌گذاری و طراحی می‌کنند و در نهایت طراحی تایید شده از سوی شرکت عمران و بهسازی شهری را به اجرا در می آورند.

بعد از پایان دوران ساخت، انبوه‌سازان با توجه دو فاکتور قیمت ساخت و سود مورد انتظار سهم خود را از پروژه ها برداشت می‌کنند. این سیاست به نوعی تسهیل کردن شرایط مشارکت بخش خصوصی در ساخت و ساز است.

سهم مالکان املاک کلنگی در بافت فرسوده در پروژه های مشارکتی حداقل 10 واحد درصد از مالکان در سایر مناطق شهر بیشتر باشد؛ چرا که هزینه ساخت در بافت فرسوده به دلیل معافیت 100 درصدی عوارض شهرداری و نرخ سود پایین تسهیلات ساخت، فوق العاده برای سازنده، کم است. در حال حاضر فرمول مشارکت در ساخت در تهران به صورت متوسط، 60 درصد برای مالکان و 40 درصد برای سازنده ها است.

جزئیات طرح زمین صفر مشخص می ­کند: در هر مکانی از بافت های فرسوده که دولت و شهرداری یا سایر نهادهای عمومی، زمین در اختیار داشته باشند این زمین ها برای مدت دو سال با قیمت صفر در اختیار توسعه گران یا همان شرکت­های ساختمانی توانمند به لحاظ مالی قرار می گیرد؛ پس از اتمام دوره دو ساله ساخت، دولت قیمت کارشناسی روز زمین را از توسعه گر دریافت می کند و بابت ارزش افزوده زمین از وی رقمی دریافت نمی کند یا درصد بسیار ناچیزی را مطالبه می ­کند.

در گذشته مشارکت در بافت های فرسوده به این صورت بود که سازنده پس از اتمام پروژه به ازای هر مترمربع زمین مالک، 1.3 مترمربع آپارتمان را به عنوان سهم او تعیین می کرد. با این حال به دلیل تفاوت قیمت زمین در هر یک از محلات هدف، این نسبت با نظارت دولت در محلات مختلف متفاوت خواهد بود و نمی توان الگوی ثابتی برای آن تعریف کرد.

توسعه گران همچنین قرار است دست کم از سه روش تامین مالی برای فعالیت های خود در سطح نوسازی محلات استفاده کنند. بر اساس مصوبه تشکیل نهادهای توسعه گر برای نوسازی بافت های فرسوده، سه روش استفاده از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم شامل وام 160، 120 و 80 میلیونی (به ترتیب در کلانشهرها، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک) با بهره 8 درصد، جذب سرمایه های خرد مردمی در «صندوق های نوسازی محلات» و دریافت تسهیلات بانکی به پشتوانه این سپرده ها و همچنین استفاده از سهمیه تسهیلات یارانه ای 50، 40 و 30 میلیونی برای ساخت و ساز در بافت های فرسوده براساس مصوبه سال 93 هیات دولت، در اختیار توسعه گران قرار دارد.