گردش مالی ۶ ماهه بازار مسکن

بورس24 :بازار معاملات مسکن در شهر تهران طی نیمه اول امسال با رشد 16 درصدی در حجم خرید و فروش روبرو شد.

هر چند در برخی ماه­ ها، حجم معاملات بیش از 30 درصد نسبت به ماه مشابه سال 94 افزایش پیدا کرد اما معدل 6 ماهه رشد حجمی بازار از خروج کامل معاملات مسکن از رکود حکایت می ­کند.

گزارش گروه برنامه ریزی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره بازار معاملات خرید مسکن در تهران طی نیمه اول امسال نشان می­ دهد: در شش ماهه فروردین لغایت شهریور 1395 ، تعداد معاملات واحدهای مسکونی آپارتمانی به 81 هزار و 816 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 16 درصد افزایش نشان می ­دهد. طی این مدت میانگین قیمت خرید و فروش یک متر مربع آپارتمان مسکونی در تهران نیز به متر مربعی 4 میلیون و 430 هزار تومان رسید که نسبت به مدت مشابه 94 رقمی معادل 9 درصد رشد از خود نشان می­ دهد.

به این ترتیب، میزان رشد قیمت مسکن در تهران حدود نصف رشد حجم معاملات بوده است.ضمن آن که تورم مسکن در این فاصله زمانی، تک رقمی و حول و حوش نرخ تورم عمومی بوده است. شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی خانوار طی نیمه اول امسال 8.1 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد. مقایسه رشد شاخص (تورم عمومی) با تورم مسکن مشخص می­ کند قیمت واقعی مسکن در این فاصله زمانی کمتر از یک درصد افزایش پیدا کرده است.

ارزش کل معاملات آپارتمان­ های مسکونی در تهران طی 6 ماه اول امسال نزدیک به 33 هزار میلیارد تومان گزارش شده است که نسبت به مدت مشابه سال 94 حدود 30 درصد افزایش یافته است.رشد 30 درصدی ارزش کل معاملات خرید مسکن در سال جاری ناشی از رشد جزئی قیمت مسکن و رشد متراژ آپارتمان­ های خریداری شده است.

آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن در این باره حاکی است: میزان فروش واحدهای مسکونی 50 تا 90 متر مربعی در تابستان امسال 22 درصد نسبت به تابستان 94 افزایش پیدا کرده است و در مقابل، حجم فروش آپارتمان­ های کمتر از 50 متر مربع نیز 20 درصد افت کرده است.

جابجایی محسوس تقاضای مسکن در بازار معاملات از گروه آپارتمان­ های کم متراژ به گروه آپارتمان­ های متراژ بالا را می ­توان پیامد افزایش قدرت خرید مسکن تحت تاثیر کارآمد شدن تسهیلات بانکی عنوان کرد.در حال حاضر منطقه 5 تهران محل بیشترین معاملات خرید آپارتمان در مقایسه با سایر مناطق تهران شده است.

سهم این منطقه از کل معاملات ماهانه خرید و فروش واحد مسکونی در پایتخت 16 درصد است به طوری که طی ماه گذشته 2 هزار و 280 واحد مسکونی در منطقه 5 فروخته شد.از طرفی، معاملات مسکن در منطقه 4 با بیشترین رشد حجمی نسبت به سال گذشته روبرو بوده است.

حجم معاملات خرید آپارتمان در منطقه 4 طی ماه گذشته 40 درصد افزایش پیدا کرد در حالی که میزان رشد نقطه به نقطه معاملات خرید در سایر مناطق تهران کمتر از این نرخ بوده است.شهریور ماه امسال حجم معاملات خرید در منطقه 19 نصف شد.هم اکنون ارزانترین منطقه بازار مسکن تهران منطقه 18 است که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آنجا 2 میلیون و 180 هزار تومان برآورد می­ شود.

ارزش کل معاملات خرید آپارتمان در تهران طی ماه گذشته به 5 هزار و 900 میلیارد تومان رسید که 28 درصد نسبت به شهریور سال 94 افزایش پیدا کرد.طبقه بندی معاملات مسکن به لحاظ گروه سنی آپارتمان­های مسکونی در تهران نیز از سهم 52 درصدی واحدهای نوساز به عنوان گروه پیشرو حکایت دارد.

حجم فروش واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته حدود 9 درصد افزایش پیدا کرده است اما در مقابل، میزان فروش واحدهای قدیمی و کلنگی نیز از رشد بیشتری نسبت به واحدهای با عمر بنای کمتر، برخوردار است. حجم فروش واحدهای بالای 15 سال ساخت در تابستان امسال بیش از 40 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته است. این واحدها 8 درصد از کل معاملات ماهانه مسکن تهران، سهم دارند.

رده بندی معاملات مسکن به لحاظ قیمت هر متر مربع نیز بیانگر آن است که واحدهای با قیمت میانگین 3 تا 4 میلیون تومان به ازای هر متر مربع، بیشترین سهم را از معاملات خرید آپارتمان در تهران دارند. سهم این واحدها 12.5 درصد است در حالی که سهم هر یک از گروه ­های آپارتمانی با قیمت کمتر از 3 و بیشتر از 4 در متر مربع، کمتر از 10 درصد است.

بیشترین حجم معاملات خرید مسکن در تهران به آپارتمان­ های با قیمت کل 130 تا 160 میلیون تومان اختصاص دارد. سهم این واحدها نزدیک به 9 درصد است.از طرفی، 40 درصد خریداران مسکن طی ماه گذشته آپارتمان ­های با قیمت 200 تا 400 میلیون تومان را معامله کردند.

به این ترتیب، تسهیلات 110 میلیون تومانی خرید مسکن توانسته دست کم 30 درصد از قدرت خرید نیمی از متقاضیان مصرفی را تامین کند.در ماه ­های گذشته میزان فروش واحدهای کمتر از 100 میلیون تومان رقمی معادل 5 درصد نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده است.علت این کاهش می­ تواند افزایش جزئی قیمت مسکن و همچنین شیفت خریداران به آپارتمان­ های با متراژ بالاتر و کیفیت بالاتر باشد.

به عبارت دیگر اگر چه متقاضیان خرید مسکن ترجیح می ­دهند برای در امان ماندن از رشد قیمت، واحدهای با سن بنای بالاتر را به جای نوساز، انتخاب کنند اما این موضوع مانع از انتخاب آپارتمان­ های با مساحت بالاتر از ریزمتراژ نشده است.