چرا بازار اجاره مسکن آرام است؟

کاهش سه واحد درصدی نرخ سود بانکی در ابتدای تابستان اگر چه باعث تغییرات ضد اجاره­ نشینی­ در بازار اجاره مسکن شد اما تاکنون اثر تورمی بر اجاره بهای کل نداشته است.

یک مقام بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی در این باره اعلام کرد: در تابستان امسال به خاطر آرامش نسبی در فضای اقتصادی بازارهای مختلف و نبود سفته ­بازی­ های کوتاه مدت در آن ها، بازار اجاره مسکن نیز به تبعیت از وضعیت موجود، از ثبات نرخ ­ها برخوردار شده است و علایمی از رشد محسوس اجاره بهای آپارتمان ­های مسکونی در تهران و به تبع در سایر شهرها بخصوص شهرهای بزرگ و پرتقاضا در آمارها دیده نمی­ شود.

مدیرکل دفتر برنامه­ ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با توضیح درباره تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر کل اقتصاد و بخش مسکن گفت: بالا بودن نرخ سود بانکی در کشور با وجود کاهش نرخ تورم عمومی در سال‌های اخیر باعث افزایش میزان سرمایه‌گذاری خانوارها در بخش مسکن که گران‌ترین خرید خانوار است شد اما بتدریج با بالاماندن نرخ سود بانکی و کاهش قدرت خرید، سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش یافت.

مدیرکل اقتصاد مسکن ادامه داد: در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است در واقع قیمت تمام شده پول و منابع نقد برای سرمایه­ گذاران افزایش پیدا می‌کند و حتی افرادی توان سرمایه‌گذاری و خرید مسکن دارند نیز خرید و سرمایه‌گذاری خود را به تعویق می‌اندازند و نقدینگی خود را جهت کسب بازدهی بدون ریسک سود بانکی در بانک‌ها و موسسات اعتباری سپرده‌گذاری می‌کنند.

این مدیر سیاست­ گذار در بخش مسکن افزود: با کاهش نرخ سودبانکی این انتظار وجود دارد که تا حدودی قدرت وام‌گیری خانوارها و فعالین اقتصادی و همچنین تمایل آن ها به جابه جایی نقدینگی از سیستم بانکی به بخش مصرف و سرمایه‌گذاری در تمامی بخش‌های اقتصاد و بخش مسکن افزایش یابد. به این ترتیب می‌توان انتظار داشت با کاهش نرخ بهره بانکی به همراه امکان بهبود شرایط اقتصادی ناشی از رفع برخی از تحریم‌های بین‌المللی در ادامه سال جاری منجر به ایجاد رونق نسبی در کل اقتصاد و بخش مسکن شود.

مدیرکل اقتصاد مسکن همچنین در‌باره پیش‌بینی‌ها از تاثیر کاهش نرخ سودبانکی بر بازار اجاره بها دارد گفت: اجاره‌بها بازدهی واحدهای اجاره‌ای است و همچنین بر اساس مبانی علم اقتصاد نرخ سود بانکی، بازدهی بدون ریسک سرمایه‌گذاری در سیستم بانکی است و به عنوان نرخ پایه سرمایه‌گذاری در سایر بازارها و دارایی‌ها شناخته می‌شود که با کاهش نرخ سود بانکی در بازار، در میان‌مدت و بلندمدت نرخ بازده مورد انتظار نیز کاهش می‌یابد به همین دلیل نیز اگر کاهش نرخ سود بانکی در کشور پایدار باشد می‌توان انتظار داشت که در میان مدت و بلندمدت اجاره‌بها کاهش پیدا کند.

علی چگینی با بیان اینکه در کوتاه مدت اگرچه کاهش نرخ سود بانکی در میزان کل اجاره بهای واحدهای مسکونی تقریبا بدون تاثیر است اما منجر به تغییر ترکیب وزن رهن و اجاره ماهانه در سبد اجاره‌بها می‌شود، اعلام کرد: معمولاً در بازار مسکن ، اجاره بها از دو بخش اجاره بهای نقدی و رهن تشکیل شده است. در شرایطی که نرخ بهره رسمی و غیررسمی در بازار پول بالا است و یا نوسانات در بازارهایی همچون ارز، طلا و بورس شدید است موجرین (مالکان آپارتمان­های اجاره­ای) ترجیح می‌دهند که بخش بیشتری از اجاره‌بهای آپارتمان خود را به صورت رهن دریافت و آن را در سیستم بانکی سرمایه‌گذاری کنند ولی با کاهش نرخ سودبانکی تمایل موجرین به دریافت رهن کاهش پیدا می‌کند و عموما بخش بیشتری از اجاره‌بها را به صورت نقدی دریافت می‌کنند که این مساله می‌تواند تا حدودی منجر به ایجاد فشار اقتصادی بر خانوار مستاجر شود.

مدیر کل اقتصاد مسکن در پاسخ به اینکه شواهد بازار نشان از افزایش اجاره‌بها دارد در مورد راهکارهای نظارت بر آن گفت: هر سال به دلیل وجود تورم عمومی در کشور، مالکان به منظور حفظ قدرت اقتصادی اجاره بهای دریافتی را افزایش می‌دهند و افزایش اجاره‌بها در فصل نقل و انتقال دلیل بر این موضوع است. هرچند شواهد آماری نشان می‌دهد افزایش اجاره‌بها به طور متوسط به دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن کمتر از سال‌های گذشته است.

وی درباره عدم تمایل موجران به رهن واحدهای مسکونی و یا افزایش میزان رهن کامل گفت: بخشی از این افزایش ناشی از افزایش اجاره‌بهای سالانه است ولی با توجه به این که بازار اجاره ایران در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است به صورت عرفی تبدیل نرخ اجاره‌بها به رهن به میزان یک میلیون تومان رهن به ازای هر ۳۰ هزارتومان از مبلغ اجاره‌بها تعیین می‌شود. به همین دلیل رهن کامل یک واحد مسکونی با میزان اجاره بها دو میلیون تومان در ماه، حدود ۶۶ میلیون تومان است. با این حال با کاهش نرخ سود بانکی نرخ تبدیل اجاره‌بهای نقدی به رهن یا همان پول پیش افزایش پیدا می‌کند و موجر یک میلیون تومان رهن را به ازای کمتر از ۳۰ هزار تومان اجاره می‌پذیرد که در نتیجه آن میزان رهن کامل یک واحد مسکونی با اجاره ماهیانه دو میلیون تومان به بیشتر از ۶۶ میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند که این افزایش ناشی از تغییر نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن است و نمی‌توان آن را افزایش اجاره‌بها دانست.به عبارت دیگر اگر چه وزن­های پول پیش و اجاره ماهانه در سبد اجاره بها تغییر می­کند اما کل بهای اجاره نسبت به سال گذشته، افزایش آنچنانی نداشته است.

طبق اعلام بانک مرکزی، شاخص اجاره بهای مسکن در بهار امسال حدود 10 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرد که این میزان رشد در مقایسه با تورم، از رشد منفی اجاره بهای واقعی حکایت دارد.