ماه آخر بازار مسکن چگونه گذشت؟

گزارش رسمی منتشر شده از سوی بانك مركزی درباره تحولات بازار مسكن در آخرین ماه سال گذشته حاكی است: در اسفند سال 94 تعداد معاملات آپارتمان های مسكونی شهر تهران به 13 هزار و 100 واحد مسكونی رسید كه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 8.5 درصد كاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحد مسكونی معامله شده به تفكیك عمر بنا در اسفند ماه سال 94 حاكی از آن است كه واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 55.8 درصد بیشترین حجم از واحدهای مسكونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. این سهم در مقایسه با اسفند ماه سال 93 معادل 2.4 واحد درصد كاهش پیدا كرده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اسفند ماه سال 94 نیز حاكی از آن است كه از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.9 درصدی از كل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 و 8 به ترتیب با سهم 10.5، 9.4 و 5.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. 70.4 درصد از كل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به 10 منطقه شهر (شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 14، 15، 10، 1، 7 و 3) بوده و 12 منطقه دیگر تنها 29.6 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

در اسفند ماه سال گذشته متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای واحد مسكونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملكی شهر تهران 4 میلیون و 210 هزار تومان بود كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 7.5 درصد و 3.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه یازده و معادل 5.2 درصد و بیشترین كاهش قیمت نیز به منطقه 10 و معادل 2.6 درصد تعلق داشته است.

در آخرین ماه سال گذشته از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، بیشترین متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان مسكونی فروخته شده معادل 8 میلیون و 270 هزار تومان به منطقه یك و كمترین آن با 2 میلیون و 140 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشت.

در یكسال 94 تعداد كل معاملات خرید آپارتمان مسكونی در تهران به 154 هزار و 700 فقره رسید كه در مقایسه با یكسال 93، حدود 10 درصد كاهش پیدا كرد. در این سال متوسط قیمت یك متر مربع بنای مسكونی فروخته شده در تهران 3 میلیون و 890 هزار تومان بود كه 0.8 درصد نسبت به سال قبل افت یافته است.این در حالی است كه متوسط قیمت مسكن در یكسال 93 معادل 5.6 درصد نسبت به یكسال 92 افزایش پیدا كرد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسكونی معامله شده بر حسب قیمت یك متر مربع بنا در اسفند ماه سال 94 حاكی از آن است كه واحدهای مسكونی در دامنه قیمتی 2.5 تا 3 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 13 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 3 تا 3.5 میلیون تومان و 2 تا 2.5 میلیون تومان به ترتیب با سهم 12.4 درصد و 12.2 درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در آخرین ماه سال گذشته توزیع حجم معاملات خرید مسكن در تهران به گونه‌ای بوده است كه در حدود 61.2 درصد واحدهای مسكونی با قیمتی كمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسكونی (4 میلیون و 210 هزار تومان) معامله شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسكونی معامله شده در تهران بر حسب سطح زیر بنای هر واحد مسكونی در اسفند ماه سال 94 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسكونی با زیر بنای 60 تا 70 متر مربع معادل 14.9 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیر بنای 50 تا 60 و همچنین آپارتمان‌های 70 تا 80 متر مربع با سهم مشابه 13.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. واحدهای مسكونی با سطح زیر بنای كمتر از 80 متر مربع نیز 52.4 درصد از معاملات انجام شده را در این ماه به خود اختصاص دادند. در مجموع 57.7 درصد از كل تعداد معاملات خرید مسكن در تهران در سال 94 به آپارتمان‌های مسكونی با مساحت كمتر از 80 متر مربع اختصاص داشته است.

در اسفند سال 94 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسكونی خرید و فروش شده در تهران بر حسب ارزش هر واحد حاكی از آن است كه در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسكونی با ارزش 130 تا 160 میلیون تومان با سهم 9.2 درصدی بیشترین حجم از كل معاملات خرید را به خود اختصاص دادند. بعد از این نوع آپارتمان‌ها، واحدهای مسكونی دارای ارزش ریالی 100 تا 130 میلیون تومان و 160 تا 190 میلیون تومان به ترتیب با سهم مشابه 8.3 درصدی از كل معاملات، در رتبه‌های بعدی پرفروش‌ترین آپارتمان‌های مسكونی قرار گرفتند. در اسفند پارسال حدود 50.6 درصد از واحدهای مسكونی معامله شده دارای ارزشی كمتر از 280 میلیون تومان بوده است و 7.7 درصد از واحدهای مسكونی معامله شده نیز ارزشی بیش از 980 میلیون تومان داشته‌اند. این سهم ها در اسفند ماه سال 93 به ترتیب معادل 55 درصد و 7 درصد بوده است.

در اسفند سال 94 شاخص كرایه مسكن اجاره‌ای در شهر تهران و در كل مناطق شهری كشور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.8 درصد و 11 درصد رشد از خود نشان داد. ماهیت قرار دادهای اجاره آپارتمان مسكونی كه غالباً یكساله تنظیم می‌شود و نیز اثر پذیری شاخص اجاره بهای مسكن از سیاست‌های كنترل و مهار تورم سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در كشور شده است. در این میان باید این نكته مورد توجه قرار بگیرد كه سهم هزینه مسكن در محاسبات شاخص كل بهای كالاها و خدمات معادل 28 درصد است.

بانك مركزی در جمع‌ بندی خود از تحولات اسفند 94 بازار مسكن اعلام كرد: با توجه به چشم انداز بهبود فضای اقتصاد كلان و نیز اقدامات مناسب انجام شده توسط نظام بانكی در كمك به تسهیل اعتباری بخش مسكن، بهبود عملكرد این بخش هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا در سال 95 دور از انتظار نیست.