معرفی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

صندوق سرمایه‌گذاری املاك و مستغلات، نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که سرمایه افراد را به منظور سرمایه‌گذاری در املاك و مستغلات جمع آوری می‌کند. سهام این صندوق‌ها در بورس مورد معامله قرار می‌گیرد و سهامداران علاوه بر سود حاصل از افزایش قیمت املاك و درآمد اجاره این دارایی‌ها در هزینه استهلاك دارایی‌ها و سایر هزینه‌ها نیز شریک می‌باشند. صندوق‌های املاک و مستغلات امکان سرمایه‌گذاری در پرتفویی متنوع از املاک و مستغلات که دارای جریان درآمدی تقریبا ثابت و مداوم فراهم می‌نماید و قسمت عمده‌ای از این درآمدها را میان سهامداران واحدهای سرمایه‌گذاری تقسیم می‌کند. این نوع صندوق‌ها به صورت تاریخی توجه سرمایه‌گذاران خرد و همچنین سرمایه‌گذاران بلند مدت مانند صندوق‌های بازنشستگی و شرکت‌های بیمه که خواهان دریافت جریانی منظم و ثابت از وجوه هستند را به خود جلب کرده‌اند.

به دلیل ویژگی‌های منحصر به فرد املاک و مستغلات و تاثیر آن بر اقتصاد بسیاری از کشورها و هم چنین استفاده آنها به عنوان ابزاری مناسب جهت تنوع بخشی در سبد سرمایه‌گذاری، این بخش مورد استقبال روز افزون سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی قرار گرفته است. افراد با خرید سهام صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاك عملاً مالکیت مجموعه‌ایی از مجتمع‌های مسکونی، مراکز خرید، حتی مراکز بهداشتی درمانی را بر عهده می‌گیرند. از این نظر صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاك و مستغلات به سرمایه‌گذاران شانس مشارکت در سود حاصل از سرمایه‌گذاری در مقیاس وسیع‌تری در بخش املاك و مستغلات را اعطا می‌کند. مقیاسی که عملا سرمایه‌گذاران خرد و حقیقی توانایی سرمایه گذاری در آن را نداشتند و حتی اگر منابع آن را در اختیار داشته باشند امکان مدیریت تخصصی برای افراد مقدور نمی‌باشد. در حالی که برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاك و مستغلات امکان سرمایه‌گذاری در طیف وسیعی از انواع املاک و مستغلات وجود دارد.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به صورت کلی سرمایه‌گذاری‌های خود را با خرید املاک، مدیریت، فروش و اجاره آنها، خرید سهام شرکت‌های ساختمانی در بورس اوراق بهادار و سرمایه‌گذاری در اوراق بدهی شرکت‌های املاک و مستغلات و شرکت‌های ساختمانی انجام می‌دهند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات از مزایای مالیاتی مختلفی برخوردارند و به صورت فنی بازده‌های بالایی دارند. علاوه بر اینکه این صندوق‌ها امکان سرمایه‌گذاری نقدشونده در املاک و مستغلات را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند، سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها ریسک‌های کمتری نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک و مستغلات در پی دارد.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات از حیث ابزارهای مالی به سه دسته Equity REITها، Mortgage REITها و Hybrid REIT ها تقسیم می‌شوند.

Equity REITها، فراگیرترین نوع صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاك می‌باشند. پرتفوی این نوع صندوق‌ها، متشکل از انواع دارایی‌هایی از قبیل ساختمان، زمین و غیره می‌باشد که درآمد آن از اجاره این املاك و افزایش ارزش دارایی‌های پرتفوی حاصل می‌شود. بطوریکه آورده‌های سرمایه‌گذاران تجمیع گردیده و بطور مستقیم صرف خرید دارایی می‌گردد. همچنین این صندوق‌ها مدیریت، نوسازی و توسعه املاک و مستغلات را نیز بر عهده دارند. این صندوق‌ها وجوه نقد ورودی برای سرمایه‌گذاران خود را از طریق اجاره و لیزینگ دارایی‌های صندوق تامین می‌نمایند. همچنین سرمایه گذاران در این نوع صندوق املاک و مستغلات از محل افزایش قیمت دارایی‌ها و به تبع آن افزایش در نرخ اجاره‌بها نیز منفعت کسب می‌نمایند. در واقع به علت افزایش ارزش دارایی‌های این نوع صندوق در صورت وجود تورم، به نوعی سرمایه‌گذاران در مقابل نرخ تورم مصون می‌مانند.

در حالیکه REITهای رهنی یا‌MREITها، از طریق خرید یا تولید وام رهنی یا اوراق با پشتوانه وام‌های رهنی صنعت املاک و مستغلات را تأمین مالی می‌نمایند و از طریق بهره این نوع سرمایه‌گذاری‌ها درآمد کسب می‌نمایند. REITهای رهنی بر روی وام‌های رهنی مسکونی و تجاری و همچنین اوراق به پشتوانه وام‌های رهنی مسکونی و تجاریRMBS) و (CMBS سرمایه‌گذاری می‌نمایند. REITهای رهنی نوعاً یا بر روی بازار رهن مسکونی و یا بر روی بازار رهن تجاری متمرکز هستند، ولی بعضی از آن‌ها هم روی RMBS و هم رویCMBS سرمایه‌گذاری می‌نمایند. اغلب REITهای رهنی متمرکز بر بازار رهن مسکونی، بر روی RMBS های منتشر شده توسط فانی می و فردی مک (شرکت‌هایی که توسط دولت حمایت می‌شوند) و یا RMBS‌های منتشر شده توسط جنی‌می سرمایه‌گذاری می‌نمایند.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاك و مستغلات ترکیبی، ترکیبی از این دو نوع صندوق می‌باشند. هم بطور مستقیم در املاك سرمایه‌گذاری می‌کنند و هم به دارندگان املاك، وام پرداخت می‌نمایند.

اهداف صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

این صندوق‌ها نوعی ابزار تأمین مالی هستند که با ویژگی‌های خاص و با استفاده از مهندسی مالی، به‌گونه‌ای طراحی شده‌اند که اهداف کلی زیر برآورده شود: