دو عامل تشدید رکود مسکن

به رغم افزایش نسبی و محسوس حجم معاملات خرید مسکن در تهران طی دو ماه گذشته، واسطه­ های بازار ملک با نارضایتی از نقل و انتقالات شب عید، اوضاع کنونی را کماکان در حالت رکودی توصیف می­ کنند و امیدی به رونق در تا نیمه سال آینده نیز ندارند.

در این میان، رئیس سابق کانون انبوه سازان نیز درباره منشاء رکود معاملاتی و رکود ساختمانی اعلام کرده است: دسترسی سخت متقاضیان مسکن به وام خرید و همچنین تورم هزینه ساخت و ساز دو عامل تشدید کننده رکود مسکن در سال 94 بودند.

در این باره ایرج رهبر گفت: به نظر می‌رسید پس از توافق‌های برجام شاهد تحولات گسترده‌ای باشیم اما با روند فعلی و در صورت ادامه همین روند، تحولی پیش نخواهد آمد و در عین‌حال در صورت تداوم وضعیت فعلی، پیش‌بینی ادامه رکود در بازار مسکن دور از انتظار نخواهد بود.رییس سابق کانون سراسری انبوه‌سازان افزود: اگر رونقی رخ دهد و گردش اقتصادی داشته باشیم بالطبع در مسکن هم تاثیر خواهد گذاشت اما با وضعیت فعلی و ادامه این روند نشانه‌ای مثبت از رونق در بازار مسکن تا پایان سال جاری و حتی اوایل سال آینده پیش‌بینی نمی‌شود.

وی درباره دلایل ایجاد رکود و تداوم آن گفت: عمده دلیلی که باعث رکود در بازار مسکن شده است به عدم قدرت خرید مردم مربوط است. همچنین بالا بودن هزینه‌های ساخت و ساز که ناشی از عوارض شهرداری­­ ها است نیز مزید بر علت شده و تداوم در رکود مسکن را رقم زده است. بنابراین در صورت رفع دو مشکلِ عدم قدرت خرید مردم و بالا بودن هزینه‌ها است که مسکن از رکود خارج می‌شود. با وضعیت کنونی که در اعطای وام به مردم وجود دارد و منطبق با قیمت‌های مسکن نیست و پشتوانه محکمی نیز ندارد تحرکی در بازار مسکن به‌ وجود نخواهد آمد. در حالی‌که سالانه به احداث یک میلیون واحد مسکونی نیازمندیم اما با رکود موجود، همه معادلات به هم خورده و موجب شده تا عملا شاهد سرمایه‌گذاری جدی در این بخش نباشیم.

انبوه سازان می­ گویند: باید روند خودکار و روالی منطقی برای تنظیم بازار مسکن در پیش گرفته شود. این که با شوک‌های ناگهانی بخواهیم در بازار مسکن تحول ایجاد کنیم عملا غیرممکن است کما این که در دو سال اخیر نیز دولت از ایجاد چنین کارهایی اجتناب کرد و سعی کرد تا جلوی افزایش قیمت را بگیرد.

دولت می‌تواند مشوق‌هایی را برای سرمایه‌گذاران به این بخش اختصاص دهد؛ بدین ‌معنا که شهرداری‌ها موظف شوند تا در جاهایی که به ساخت مسکن نیاز است و در عین حال زیرساخت‌های آن نیز تا حدی موجود است معافیت‌های مالیاتی را برای سرمایه‌گذاران در نظر بگیرند تا در مکان‌هایی که نیاز است ساخت و ساز تقویت شود. به عنوان نمونه اگر دولت مصمم است تا زندگی ساکنان بافت‌های فرسوده و مناطق محروم و حتی سکونتگاه‌های غیررسمی را بهبود دهد، اگر در مناطق محروم یا بافت‌های فرسوده شهرها این معافیت‌ها اعمال شوند موثر خواهد بود.

همچنین اگر در انجام کار ساماندهی به ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی، بافت‌های فرسوده شهری و مناطق محروم مصمم هستیم دولت باید خود را به صورت زنجیره ببیند تا بتواند بدین ‌طریق گامی موثر بردارد. اینکه بخش عمده کار بر عهده وزارت مسکن قرار بگیرد مشکلی از مشکلات موجود حل نخواهد شد بلکه زنجیره‌ای دیدن و همکاری همه‌جانبه می‌تواند مشکلات موجود در حوزه مسکن را کاهش دهد و موجب ساماندهی در امر ساخت و ساز شود.

رئیس سابق کانون سراسری انبوه سازان با اشاره به این که درخواست تمامی خدمات زیربنایی از وزارت راه و شهرسازی برای تامین زیرساخت‌هایی نظیر آب، برق، گاز و... مسکن مهر کاری غیرمنطقی است،گفت: بهتر است دولت، شرایط امکان مهاجرت معکوس از کلان شهرها به شهرهای بزرگ به شهرهای میان جمعیت و کوچک را ایجاد کند. در حال حاضر شرایط زندگی در کلانشهرهای ما و همچنین پایتخت با مشکلات عمده‌ای بویژه برای اقشارکم درآمد و متوسط جامعه روبه‌روست در عین‌حالی که مشکلاتی از جمله آلودگی‌هوا، ترافیک، ساخت و سازهای بی‌رویه نیز در عمده کلانشهرهای ما غیرقابل حل شده‌اند؛ در حالی‌که اگر امکانات زندگی را در شهرهای دیگر ایجاد و شرایط کار برای شهروندان سایر شهرها را هم ایجاد کنیم به جای تجمع بی‌حد و مرز در پایتخت و کلانشهرها، توزیع جمیعت در شهرها متوازن خواهد شد و بتدریج شاهد بهبود کیفیت زندگی نیز خواهیم بود.

براساس این گزارش، مشاوران املاک نیز معتقدند که وضعیت اقتصادی مردم یکی از موانع جدی پیش روی رونق بازار مسکن است، چراکه مردم پول کافی برای خرید ندارند، بنابراین تازمانی که قدرت خرید افزایش پیدا نکند، تغییری هم در بازار مسکن شاهد نخواهیم بود. از طرفی باوجود کاهش قیمت‌ها در دوسال گذشته، توان اقتصادی مردم افزایش نیافته و قیمت‌های کنونی هم برای آنها بالا است.

واسطه های بازار ملک در دو منطقه پرفروش بازار مسکن تهران – مناطق 4 و 5- معتقدند: اجرای برجام نمی‌تواند بازار مسکن را از رکود خارج کند و تاکنون هم تاثیری نگذاشته است. به همین دلیل نیاز به راهکارهای دیگر برای افزایش توان اقتصادی خانوارها و رونق بازار مسکن است.

گروهی از مشاوران املاک نیز با انتقاد از آمارهایی که در مورد رونق بازار مسکن اعلام می‌شود، گفت: بنگاه‌های املاک که تاکنون تغییر وضعیتی را در بازار شاهد نبوده‌اند و همچنان مشتری برای خرید مسکن نیست. در این رابطه حسام عقبایی رئیس صنف مشاوران املاک استان تهران با تاکید بر اینکه تغییر چندانی در وضعیت بازار مسکن نبوده است، گفت: زمستان امسال نسبت به سال گذشته تغییر محسوسی نداشته است، البته باید آمارها دقیق تر تجزیه و تحلیل و بررسی شود اما تغییر چندانی را شاهد نبوده ایم.

وی با بیان این که بازار مسکن از دوسال گذشته در گیر رکود بوده است، افزود: در این مدت هم تغییری در بازار به وجود نیامده و همچنان تعداد معاملات مسکن نسبت به سال ۹۱ یعنی زمان اوج رونق معاملات مسکن، بسیار کمتر است.

در این میان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نظر متفاوتی دارد و معتقد است: چنانچه ابتدای سال آینده سقف وام خرید مسکن از طریق افزایش مبلغ تسهیلات جعاله (وام تعمیرات) از 10 میلیون تومان کنونی به 20 میلیون تومان، اضافه شود، در این صورت معاملات رونق خواهد گرفت. در حال حاضر سقف وام بدون سپرده خرید مسکن در تهران 70 میلیون تومان و سقف وام با سپرده نیز 90 میلیون تومان است.