تحولات ٣٠ روزه بازار مسکن

تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه سال جاری ، که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و توسط اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی تهیه شده نشان می دهد، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۶۳۱۸ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان29 و 8.5 درصد افزایش نشان می دهد.

متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 3 میلیون و 800 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب با 1.9 و 3.1 درصد کاهش همراه بوده است.در دی ماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 7 میلیون و 550 هزار تومان به منطقه ۳ و کمترین آن 2 میلیون تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

این گزارش صرفا معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به معاملات مسکن و سایر مناطق شهری کشور نیست.در دی ماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 16 هزار و 300 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مشابه سال قبل 8.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در دی ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت با سهم 55.7 درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مزبور در مقایسه با دی ماه سال ۱۳۹۳، 2.2 واحد درصد کاهش نشان می‌دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که از میان مناطقه ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم 13 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.

همچنین مناطق ۴، ۲ و ۱۵ به ترتیب با سهم ۱۰.۱، ۷.۷ و ۶.۶ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند. شایان ذکر است 68 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به ۱۰منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۵ف ۱۴، ۱۰، ۸، ۷، ۱ و ۱۱) بود و ۱۲ منطقه دیگر تنها 32 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

در دی ماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 3 میلیون و 800 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.9 و 3.1 درصد کاهش نشان می‌دهد.

بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۲۲ (معادل 1.9درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه یک (معادل 10.4) درصد تعلق دارد.

در دی ماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 7 میلیون و 550 هزار تومان به منطقه ۳ و کمترین آن با 2 میلیون تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

در ۱۰ ماهه نخست سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 125 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 12.3 درصد کاهش نشان می‌دهد.در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 3 میلیون و 860 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش 1.3 درصدی مواجه بوده است.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در دی ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 2 میلیون و 500 هزار الی 3 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 15.4 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 2 الی 2.5 و 3 تا 3.5 میلیون تومان به ترتیب با سهم 14.1 و 12.8 درصد، رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود 61.6درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (3 میلیون و 800 هزار تومان) معامله شده‌اند.توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دی ماه سال ۱۳۹۴ نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع معادل 16.4 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۸۰ تا ۷۰ متر مربع به ترتیب با سهم 15.3 و 13.2 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، 57.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در دی ماه سال ۱۳۹۴ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۱۳ تا ۱۰۰ میلیون تومان با سهم 11.1 درصد در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

واحدهای دارای ارزش ۱۳ تا ۱۶۰ و ۱۶ تا ۱۹۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 10.4 و 9.3 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند در دی ماه سال ۱۳۹۴ حدود 47.8 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۲۰ میلیون تومان اختصاص داشته است و 5.2 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰ میلیون تومان داشته‌اند. این سهم‌ها در دی ماه سال ۱۳۹۳ به ترتیب معادل 46.9 و 5.8 درصد بود.

تحولات اجاره بهای مسکن

در دی ماه سال ۱۳۹۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.5 و 11.5 درصد رشد نشان می‌دهد.ماهیت قرادادهای اجاره مسکن که اکثر آنها یک ساله تنظیم می شود و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطر نشان می‌دهد سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل 28.4 درصد است.

بهبود محسوس حجم معاملات در این ماه نسبت به ماه قبل همراه با کاهش جزیی متوسط قیمت مسکن،‌ نشانگر آغاز شرایط رونق غیرتورمی در بازار مسکن شهر تهران است. انتظار می‌رود این وضعیت که با بهبود شرایط اقتصاد کلان و نیز اقدامات مناسب اتخاذ شده از سوی نظام بانکی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن همراه شده است، در ماه‌های آتی نیز تداوم یابد.