روند ٩ ماهه قیمت و اجاره ­بهای مسکن

نگاهی به روند فصلی قیمت مسکن از ابتدای سال 1390 تا پایان پاییز سال 1394 در شهر تهران حاکی از شکل گیری روند با ثباتی در حدود 4 میلیون تومان به ازای هر متر مربع برای قیمت مسکن از بهار سال 1392 بوده است. با مشاهده روند قیمت مسکن در فصل پاییز 1394، بازار مسكن نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل به ترتیب با افزایش اندکی 0.5 و 0.2 درصدی مواجه شده است.

در این فصل بیشترین نرخ رشد افزایش قیمت در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل به ترتیب متعلق به مناطق 20 و 19 با 8.8 و 8.3 درصد بوده است و بیشترین كاهش قیمتی در مناطق 22 و 5 با 7- و 4- درصد مشاهده می شود.

مقایسه نرخ رشد قیمت مسكن با تورم نیز نشان می دهد كه نرخ رشد قیمت مسکن از پاییز 1392 همواره پایین تر از نرخ رشد تورم بوده است لیکن در فصل پاییز 1394 این نرخ رشد، افزایش اندکی به میزان 0.2 درصد را داشته است.بررسی بازار اجاره مسکن شهر تهران از ابتدای سال 1390 تا پاییز سال 1394 نیز نشان می دهد که اجاره بها دارای شیب ملایم صعودی در حدود 16 درصد در هر فصل بوده است. در فصل پاییز 1394 نیز، اجاره‌بها نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل به ترتیب با کاهش 2 و افزایش 10.7 درصدی به حدود 23 هزار تومان به ازاء هر مترمربع رسیده است.

بیشترین اجاره بها به ترتیب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و كمترین قیمت متعلق به مناطق 19، 20، 18 و 17 می‌باشد.

از طرفی بررسی روند فصلی تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی در شهر تهران حاکی از روند با ثباتی از شروع سال 1394 در حدود 35 هزار واحد در هر فصل بوده و تعداد معاملات ثبت شده پاییز سال جاری در شهر تهران نسبت به فصل قبل حدود 1.6 درصد کاهش یافته است. همچنین شایان ذکر است تعداد معاملات در فصل پاییز سال جاری نسبت به پاییز سال 1393 نیز با حدود 1.3 درصد افزایش، به حجم 35159 رسیده است.

توزیع واحدهای مسكونی معامله شده در شهر تهران بر حسب سن بنا در دامنه های مختلف نشان می دهد؛ بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسكونی نوساز با عمر کمتر از 5 سال (با سهم بیش از 55 درصدی) و كمترین تعداد معاملات نیز در واحدهای مسكونی با عمر بیش از 20 سال (با سهم 6 درصدی) صورت پذیرفته است.

همچنین مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل پاییز 94 نسبت به فصل مشابه سال گذشته حاكی از این است كه واحدهای مسکونی در دو بازه با عمر کمتر از 5 سال و بین 6 تا 10 سال به طور متوسط 1.4 درصد کاهش در معاملات را تجربه کرده اند، در حالیکه در سایر دامنه‌های سنی، تعداد معاملات افزایش یافته است که بیشترین این میزان مربوط به دامنه بنا با عمر بین 16-20 سال ( 15 درصد) می‌باشد.

توزیع واحدهای مسكونی معامله شده بر حسب قیمت یك مترمربع در شهر تهران نیز بیانگر آن است که بیشترین سهم معاملات بر حسب قیمت یک مترمربع در فصل پاییز 1394 به ترتیب در بازه های 2 تا 3 میلیون تومان (28 درصد)، 3 تا 4 میلیون تومان (23 درصد) و 4 تا 5 میلیون تومان (14 درصد) وكمترین تعداد معاملات به ترتیب دربازه‌های كمتر یک میلیون تومان (2 درصد) و 7 تا 8 میلیون تومان (3 درصد) می باشد.

مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل پاییز 1394 نسبت به پاییز سال 1393 نیز نشان دهنده کاهش به طور متوسط 2.5 درصدی تعداد معاملات در بازه های 3 تا 7 میلیون تومان است؛ و سایر بازه های باقی مانده رشد متوسط 4.7 درصدی را تجربه کردند. (بجز طبقه اول که افزایش 116 درصدی در تعداد معاملات داشته است).همچنین توزیع واحدهای مسكونی بر حسب متراژ نیز نشان می‌دهد كه بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسكونی با مساحت 50 تا 70 مترمربع (32 درصد) ثبت گردیده و آمارها حاکی از آن است که با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات ثبت شده كاهش می یابد.

لازم به ذكر است در پاییز 1394 نسبت به پاییز 1393 در سطوح پایین تر از 70 متر مربع، تعداد معاملات به طور متوسط 6.4 درصد كاهش یافته اما در سایر سطوح بازار معاملات تقریباً شاهد افزایش 10 درصدی تعداد معاملات بود؛ بیشترین افزایش مربوط به واحدهای مسكونی با مساحت 150 تا 170 مترمربع (17 درصد) بوده است.

بررسی تعداد پروانه های ساختمانی شهر تهران حاکی از کاهش تعداد واحدهای مسكونی در پروانه های ساختمانی در فصل پاییز 1394 نسبت به مدت مشابه سال 1393 و 1392 به ترتیب 34 و69 درصد است.

آمار صدور پروانه های ساختمانی در کلیه مناطق شهری بر اساس آخرین اطلاعات نیز حاکی از بروز کاهش در این آمار بعد از روند باثباتی است که در نیمه دوم سال 1393 شاهد آن بودیم؛ بر این اساس آمار واحد مسکونی در پروانه های ساختمانی در فصل تابستان سال جاری نسبت به فصل قبل 4 درصد کاهش را تجربه کرده و نسبت به تابستان 1393 و 1392 به ترتیب حدود 13 و 49 درصد کاهش یافته است.

جهت سنجش میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن از شاخص سرمایه گذاری در ساختمان های جدید توسط بخش خصوصی در مناطق شهری بهره گرفته می شود. بررسی روند کل سرمایه گذاری صورت گرفته در بخش مسکن توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور به قیمت جاری بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده سرمایه گذاری کل در بخش مسکن در مناطق شهری در فصل بهار 1394 نسبت به فصل قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب حدود 1.5 درصد افزایش و 7 درصد کاهش یافته است.برای بررسی ارزش افزوده بخش مسکن نیز از دو متغیر ارزش افزوده ساختمان های اجرا شده توسط بخش خصوصی و ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه ای و تخصصی استفاده شده است.

بررسی آمار مربوط به میزان رشد اجزاء تولید ناخالص داخلی نشان می دهد که با وجود بهبود نرخ رشد اقتصادی از 6.8- درصد در سال 1391 به 1.9- درصد در سال 1392 و حدود 3 درصد در سال 1393، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان توسط بخش خصوصی در سال های 1392 و 1393 به ترتیب 7.5- و 2.1- درصد و نرخ رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه ای و تخصصی نیز در دو سال مذکور به ترتیب 0.3- و 0.4- درصد بوده است.