«مسکن» شل کرد...

در آذرماه سال ١٣٩٤، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ١٢٦٣٨ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 4.8 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل نیز 2.8 درصد کاهش نشان می‌دهد.

در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 3 میلیون و 880 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل با 0.6 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل با 1.2درصد کاهش همراه بوده است.در آذر ماه امسال از میان مناطق ٢٢ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 7 میلیون و 700 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2 میلیون تومان به منطقه ١٨ تعلق داشته است.گزارشی که بانک مرکزی از تحولات قیمت و معاملات مسکن شهر تهران در ماه گذشته منتشر کرده است، بیانگر آن است که، در آذرماه سال ١٣٩٤، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران بـه بیش از 12 هزار واحد مسکونی رسید. بررسـی توزیـع تعـداد واحـدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در آذرماه سال ١٣٩٤ حاکی از آن است که واحـدهای نوسـاز تـا ٥ سـال ساخت با سهم 54.5 درصدی، بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصـاص داده‌انـد. سـهم مزبور در مقایسه با آذرماه سال١٣٩٣، 3.6 واحد درصد کاهش نشان می‌دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آذرماه سال ١٣٩٤ حـاکی از آن اسـت که از میان مناطق ٢٢ گانه شهر تهران، منطقه ٥ با سهم 13 درصدی از کـل معـاملات، بیشـترین تعـداد قراردادهـای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ٢، ٤ و ١٠ به ترتیـب بـا سـهم 11، 8، و 6درصـدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. شایان ذکر است 68 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به ١٠ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۱۵، ۸، ۱، ۱۸ و ۷) بـوده و ١٢ منطقـه دیگـر تنها 31.7 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

در آذرماه سال ١٣٩٤، متوسـط قیمـت یـک متـر مربـع زیربنـای واحـد مسـکونی معاملـه شـده از طریـق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در مرز 3 میلیون و 900 هزار تومان قرار گرفت که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیـب 0.6 درصد افزایش و 1.2 درصد کاهش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ٤ (معادل 1.6 درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ٢١ (معادل 6.9 درصد) تعلق دارد.در نه ماهه نخست سال ١٣٩٤، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 108 هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 15درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 3 میلیون و 800 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش 1.1 درصدی مواجه بوده است.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربـع بنـا در آذرمـاه سـال ١٣٩٤ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی2.5 تا 3 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 15 درصدی بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 2 تا 2.5 و 3 تا 3.5 میلیون تومان نیز به ترتیب با سهم 14 و 13 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود 62 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (3 میلیون و 880 هزار تومان) معامله شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آذرمـاه سال ١٣٩٤ نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ٦٠ تا ٧٠ متـر مربع معادل 15.8 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ٥٠ تا ٦٠ و ٧٠ تـا ٨٠ متـر مربـع بـه ترتیب با سهم 15 و 14 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسـکونی بـا سطح زیربنای کمتر از ٨٠ متر مربع 58 درصدی از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.در آذرماه سال ١٣٩٤ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حـاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ١٠٠ تا ١٣٠ میلیون تومان با سهم 10.6 درصد در میان دامنه‌هـای قیمتـی مورد بررسی بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش١٦٠ تا ١٩٠ و ١٣٠ تا ١٦٠ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 9.9 و 9.5درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در آذرماه سال ١٣٩٤ حدود 47.6 درصدی از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتـر از ٢٢٠ میلیـون تومـان اختصاص داشته است و 5.9 درصد از واحدهای مسکونی معامله شـده نیـز ارزشـی بـیش از ٩٨٠ میلیـون تومـان داشته‌اند. این سهم‌ها در آذرماه سال ١٣٩٣ به ترتیب معادل 47.5 و 5.9 درصد بود.

تحولات اجاره‌بهای مسکن

در آذرماه سال جاری شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.5 و 11.5 درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم سبب رشد متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می‌شود سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصـی و غیرشخصـی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل 28.4 درصد است.

بانک مرکزی در جمع بندی این گزارش با تاکید بر افت معاملات در 9 ماه اول امسال، اعلام کرده است: مروری بر تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه سال ١٣٩٤ حاکی از کاهش تعداد معاملات و متوسط قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 2.8 و 1.2 درصد است. با این حال حجم معاملات در آذرماه سال جاری نسبت به ماه قبل از افزایش 4.8 درصدی برخوردار بوده است که این امر حاکی از استقبال خریداران در شرایط ثبات قیمتی بازار مسکن است.در مجموع ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن طی دوسال اخیر فرصت مناسبی برای ورود خریداران به بازار مسکن فراهم کرده است. همچنین با توجه به کاهش نااطمینانی‌های متصور در فضای اقتصاد کلان و تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید مسکن خانوارها تداوم بهبود حجم معاملات بازار مسکن در فصول آتی دور از انتظار نخواهد بود.